Estimation de la valeur de liquidation

• Convient pour des biens immobiliers non destinés au rendement (par exemple bâtiments historiques, locaux utilisés par le propriétaire)
• Peut aussi être utilisée pour estimer des locaux professionnels, industriels et spéciaux
• Lisibilité des résultats
• Décomposition entre bâti et terrain
• Recours dans la pratique

La méthode de la valeur réelle part du principe qu’un acheteur ne paiera pas plus pour l’acquisition d’un bien immobilier que ce qu’il doit payer aujourd’hui pour acheter le terrain et faire construire le bâtiment. La valeur substantielle se compose donc de deux éléments : la valeur du terrain et la valeur vénale du bâti.

Pour déterminer la valeur du bâtiment, on récupère la valeur vénale des structures bâties. Cela signifie que l’on détermine les coûts des bâtiments existants et des structures bâties (y compris les frais annexes liés à la construction et à l’environnement) et que l’on tient compte d’une dépréciation liée à l’âge.

Les conditions du marché immobilier local sont mal représentées par la valeur de la structure principale des locaux. Elles sont intégrées à l’estimation de la valeur réelle à travers la valeur du terrain. La valeur de la structure principale des locaux est bien plus marquée par l’influence du droit de la construction, le volume des locaux, les possibilités d’utilisation, la forme et la nature du terrain de fondation, les frais de viabilisation, le mode de construction et l’âge du bâtiment. CIFI calcule la valeur de la structure principale des locaux en tenant compte des différences régionales en termes de coûts de construction.

La principale difficulté de la méthode de la valeur réelle ne réside pas tant dans la détermination de la valeur des bâtiments que dans celle de la valeur du terrain. Grâce à ses données sur les transactions, CIFI dispose de modèles de prix du terrain exclusifs pour estimer ce dernier. On peut également recourir à la méthode des classes d’emplacement. Ce procédé de notation permet de déterminer la valeur relative du terrain. Les valeurs du terrain sont comparées avec les prix des dernières transactions.

En principe, on peut déterminer la valeur de liquidation de tous les biens immobiliers. Avec la méthode de la valeur réelle, ce n’est pas le rendement qui est au premier plan, mais la structure principale des bâtiments. La méthode est donc surtout adaptée pour estimer des biens immobiliers qui ne génèrent pas de recettes. Elle peut aussi être utilisée pour estimer des locaux professionnels, industriels et spéciaux.