Définition
Immeubles d’exploitation
Les immeubles d’exploitation sont des biens immobiliers dont les entreprises ont besoin pour fournir leurs prestations commerciales. Il s’agit notamment de locaux destinés aux secteurs de l’administration, de la vente, de la restauration, de l’industrie, du stockage ou de la logistique. Tandis que la majeure partie des immeubles d’exploitation situés en ville se compose de bureaux et de locaux de vente, dans les agglomérations, on trouve plutôt des surfaces artisanales ou de stockage.
Biens immobiliers spéciaux
Les biens immobiliers spéciaux sont des bâtiments qui ont été construits spécifiquement pour une utilisation précise. Comme ils ne servent qu’à un but prédéfini, ils sont généralement difficiles à utiliser pour un autre usage. Parmi les biens immobiliers spéciaux, on retrouve certains biens de placement comme des centres commerciaux, des locaux de logistique, des centres de soins ou encore de nombreux locaux professionnels. Parmi les biens immobiliers spéciaux, on trouve notamment :
- Bâtiments industriels et logistiques
- Bâtiments historiques
- Parkings
- Résidences pour personnes âgées
- Hôpitaux
- Stades
- Centres de traitement de données
- Infrastructures
- Bâtiments du secteur public
Évaluation
Les biens immobiliers spéciaux et professionnels sont généralement évalués pour déterminer le patrimoine immobilier, établir un bilan ou dans le cadre d’une acquisition. En raison de la grande diversité des types de bâtiments, différentes méthodes d’évaluation peuvent être utilisées. Dans la mesure où les biens immobiliers génèrent des profits et des coûts, on peut utiliser des procédés d’évaluation axés sur les flux de trésorerie en tenant compte des spécificités de l’objet.
Les experts de CIFI ont de longues années d’expérience en matière d’évaluation de biens immobiliers spéciaux et professionnels. Grâce au savoir-faire de nos experts relatif à différents secteurs et types d’objets, nos estimations de la valeur sur le marché sont conformes à la réalité du marché et du bien. Lors de l’évaluation, les experts de CIFI analysent également les structures de coût des biens et démontrent les potentiels d’augmentation de la valeur des biens immobiliers.
Gestion et développement
La majeure partie des entreprises suisses est propriétaire de ses sites de services et de production. Le Corporate-Real-Estate-Management (CREM) est chargé de la direction stratégique et opérationnelle des biens immobiliers possédés par l’entreprise. La mission du Corporate-Real-Estate-Manager consiste notamment à mettre à disposition des prestations immobilières, des sites et des surfaces pour les processus d’entreprise. En séparant les biens immobiliers nécessaires et non nécessaires au fonctionnement de l’entreprise et en réorganisant l’entreprise, on peut augmenter son efficience de façon ciblée.
S’il s’agit de développer des immeubles d’exploitation déjà existants, on peut dans un premier temps identifier les sites adaptés grâce à une analyse du site et du marché. Ensuite, une étude de rentabilité permet de définir différentes versions du remaniement des locaux et de l’entreprise et d’identifier la meilleure stratégie pour les biens spécifiques.
Exemple : évaluation d'un stade de foot
Quelle est la valeur d’un stade de football ? Pour les investisseurs, c’est une question importante, car en tant que propriétaires, ils doivent tenir compte de la valeur sur le marché des stades en tant que biens immobiliers dans leur comptabilité. Mais comment évaluer un stade de football ?
Du point de vue économique, on ne considère pas simplement le stade comme une unité. En principe, il est divisé en trois : la partie où le sport est pratiqué, le club qui « appartient » au stade et l’enceinte commerciale, qui rapporte des revenus à travers les ventes ou une utilisation tierce. Généralement, cette dernière est gérée par une société d’exploitation.
Cette division en trois doit aussi se refléter dans l’évaluation. Le club domicilié dans le stade n’est pas compté avec les biens immobiliers, mais doit être estimé en tant que société. Sa valeur dépend entre autres de la réussite sportive, des sponsors et de la valeur des joueurs sur le marché. Au cours d’une bonne saison, il y a plus d’argent qui rentre, mais cela n’a pas d’influence directe sur la valeur du stade.
Les revenus de l’enceinte commerciale qui utilise conjointement les infrastructures nécessaires pour le stade (par exemple la desserte par les transports) ne peuvent pas non plus être directement attribués au stade, car ils reviennent à la société d’exploitation, dont ils influencent la valeur. Toutefois, la valeur de l’enceinte commerciale se détermine relativement bien à partir des revenus grâce à la méthode des DCF. À l’inverse, la valeur du stade en lui-même doit être évaluée à l’aide des coûts de construction et à la dépréciation due à l’âge, c’est-à-dire avec la méthode de la valeur réelle (évaluation en tant qu’immeuble d’exploitation). Cela implique que les stades en soi perdent intrinsèquement constamment de la valeur, et qu’à la fin de leur durée de vie, il ne reste plus que la valeur du terrain. C’est aux différents groupes d’intérêts (dans la plupart des cas, cela implique notamment la ville, qui est propriétaire du terrain) de décider qui assume les frais d’entretien.