Méthode d'évaluation
Méthode des discounted cashflow (DCF)
La méthode DCF est un procédé reconnu sur le plan international pour effectuer des estimations de biens immobiliers. Pour l’évaluation de la valeur les taux d’intérêts non courus sont déduits des flux de trésorerie au jour de l’évaluation. La méthode DCF est principalement utilisée par les professionnels des investissements immobiliers pour l’évaluation des immeubles de rapport.
Évaluation du taux de rendement
L’évaluation du taux de rendement est, comme la méthode DCF, un procédé basé sur les revenus et est souvent utilisée, en Suisse, pour l’évaluation des immeubles de rapport. La méthode montre la valeur de marché d’un immeuble comme la valeur actuelle d’une rente perpétuelle. Les rendements du bien immobilier sont actualisés au taux spécifique à l’objet et à son emplacement.
Évaluation hédoniste
La méthode d’évaluation hédoniste est un procédé de comparaison de valeurs avec lesquelles les caractéristiques et les prix d’achat provenant de milliers de transactions immobilières effectivement réalisées sont comparés au moyen de régressions statistiques. Les immeubles de rapport peuvent être estimés avec cette méthode lorsque la part de baux commerciaux est en dessous de 30%.
Modèles statistiques
Modèle pour déterminer le taux d’escompte / le taux de capitalisation
Les immeubles de rapports de tout types (résidentiels, mixtes, commerciaux) peuvent être évalués avec le modèle du taux d’escompte ou tu taux de capitalisation. Ces modèles statistiques, basés sur la méthode hédoniste, prennent en compte le rendement et la valeur de marché du CIFI Swiss Property Benchmark® ainsi que les prix des transactions des immeubles de rendement. Avec ces informations, une évaluation ajustée à l’objet et à la situation est déterminée, elle est utilisée dans le cadre de l’évaluation DCF, c’est-à-dire de la valeur de rendement.
Modèle de prix hédonique
Pour les immeubles de rendements comprenant jusqu’à 30% de loyers commerciaux un modèle d’évaluation hédoniste est disponible. Il détermine, sur la base des transactions du marché observées, la valeur de l’immeuble.
Outils
Les modèles d’évaluation de CIFI pour les immeubles de rendement sont disponibles dans plusieurs applications et services. Les modèles de prix ainsi que le modèle de taux de capitalisation sont disponibles sur l’application Web d’évaluation ainsi que sur certaines applications de banques et d’hypothèques connues. Sur REPM, le modèle du taux d’escompte ainsi que la méthode DCF sont intégrés.
Grâce aux outils d’évaluations (APIs) disponibles, si vous le souhaitez, une intégration est également possible sur votre outil, sans complications et rapidement mise en œuvre.