Modèle de cycle de vie

Dans le modèle de cycle de vie, la rentabilité d’un immeuble est analysée sur la durée complète de son utilisation en fonction des charges et du rendement. La valeur du bien immobilier correspond alors au capital fixe de l’immeuble au moment de l’estimation. Le modèle de cycle de vie est, d’une part, la méthode idéale pour l’évaluation des objets spéciaux (objets industriels, gymnases, écoles) qui, en règle générale, ne peuvent pas être évalués par une méthode proche du marché. Elle se prête aussi parfaitement à l’analyse de coopératives de construction et de projets de construction subventionnés par l’état ou à une seconde opinion concernant une évaluation existante.

  • Le modèle observe et analyse toujours le rendement d’un bien immobilier sur sa durée de vie (individuelle) totale. Les éléments de construction et leurs durées de vie sont pris en compte par catégorie et par objet.
  • La valeur du terrain et celle du bâti sont présentées séparément.
  • Le potentiel de plus-value d’un terrain n’influence pas de façon implicite la valeur immobilière par un taux d’escompte, mais est fournie de façon explicite (si elle est prise en compte).
  • Le modèle suit une vision holistique de l’immobilier. Les paramètres utilisés sont adaptés individuellement aux caractéristiques spécifiques et à l’emplacement du bien immobilier et mis en balance.
  • Le modèle de cycle de vie fournit de la transparence sur la rentabilité des investissements et démontre les revenus devant être générés afin de couvrir l’ensemble des dépenses.
  • Le modèle de cycle de vie permet, outre la définition de la valeur actuelle de l’immeuble, l’analyse des valeurs immobilières dans le passé ainsi qu’un pronostique d’évolution de la valeur à l’avenir.

Le modèle de cycle de vie est basé sur le principe du calcul de rentabilité. Dans ce modèle, le flux financier est toujours représenté sur la durée d’utilisation totale d’un bien immobilier. Il est composé des loyers non réalisés et des coûts afférents (dépenses) qui sont déterminés en tenant compte des différents cycles de vie des éléments immobiliers.

Les coûts comprennent les charges, frais de gestion, de maintenance et de réparation. La totalité des investissements (investissement de départ et maintenance) basée sur la durée d’utilisation totale donne l’amortissement annuel du capital. Les frais de fonctionnement et l’amortissement du capital constituent ensemble les coûts de revient.

Pour qu’un bien immobilier ne produise pas un flux financier négatif, le rendement minimum nécessaire doit être au moins aussi élevé que les coûts de revient. S’il est possible de réaliser des rendements conformes au marché supérieurs aux coûts de revient, il résulte une rémunération du capital (retour sur investissement).

La valeur correspond au capital fixe immobilier au moment de l’estimation. Le capital fixe est la somme de tous les investissements effectués, déduction faite de tous les amortissements effectués, qui eux-mêmes doivent correspondre à la dépréciation momentanée due à l’âge. La dépréciation due à l’âge ne concerne que le bâti et se déroule sur la durée d’utilisation de ce bâti. En revanche, la valeur du terrain correspond à la valeur réalisable par une utilisation adaptée à l’emplacement. La détermination de la valeur est donc basée sur l’évaluation du terrain et la valeur temporelle du bâti.

  • Évaluation des immeubles d’exploitation et des objets spéciaux tels que les biens industriels ou les immeubles du secteur public
  • Deuxième avis
  • Vérification de la rentabilité d’un bien immobilier ou de projets immobiliers
  • Évaluation de biens immobiliers avec droits de superficie
  • Élaboration d’intérêts de droit de superficie conformes au marché
  • Base pour le plan de financement

Le flux financier et le processus de modification de la valeur de l’immeuble peuvent être représentés avec le modèle de cycle de vie de façon réelle et nominale. Un exemple du développement nominal est disponible dans les téléchargements.

Dans les graphiques du flux financier, l’amortissement de capital, l’intérêt du capital et les coûts de fonctionnement sont affichés par année. Les illustrations permettent une bonne lecture du processus de modification des rendements bruts, nets et du capital. Les illustrations du processus de modification de la valeur présentent séparément les valeurs du terrain et du bâtiment. Cette représentation permet de visualiser la modification de la valeur de l’immobilier sur plusieurs années.

Beat_Salzmann
Votre expert
Dr Beat Salzmann