Rating

Le rating est très tendance. Jusqu’alors réservé aux hôtels ou à la haute gastronomie, il est aujourd’hui appliqué dans tous les domaines. Les étoiles ou les points au Gault et Millau sont à présent rejoints par des ratings pour les instituts financiers, les entreprises ou même les villes et les pays. Le rating des biens immobiliers est lui de plus en plus répandu, à juste titre. Les ratings peuvent être utilisés dans toutes les catégories de biens immobiliers et sont un moyen idéal de vérifier un portefeuille et de déterminer les opportunités et les risques. En même temps, ils permettent de contrôler et d’affiner sa propre stratégie de placement.

CIFI crée par exemple des ratings pour des sites, des communes, des portefeuilles d’immeubles de placement, des immeubles d’exploitation et des réseaux de filiales d’entreprises de vente de détail ou d’agences bancaires. La procédure et les outils de rating conçus par CIFI peuvent être appliqués sans problème à tous les portefeuilles de biens immobiliers.

Affiner la stratégie de placement

Avant, pendant et après le rating, il faut débattre de la stratégie de placement et la remettre en question. Le rating est donc un excellent moyen de contrôler et d’affiner sa stratégie propre.

Obtenir une vue d’ensemble du portefeuille

Chaque objet soumis au rating est analysé et contrôlé selon des critères définis. Ainsi, le propriétaire obtient une meilleure vue d’ensemble de son portefeuille.

Identifier les problèmes suffisamment tôt

L’objectif n’est pas seulement d’identifier les problèmes suffisamment tôt. Il s’agit aussi de déterminer les problèmes pertinents. En d’autres termes : « See the right things early. »

Recommandations concrètes

Tous les objets analysés sont ensuite insérés dans une matrice. Il en résulte des recommandations comme « garder », « développer » ou « vendre ». Ainsi, pour chaque objet, on obtient un objectif qui peut être vérifié au bout d’une certaine période.

Accompagnement durable

CIFI dispose de diverses possibilités pour vous aider dans votre projet de rating. À la demande du client, il est également possible d’élaborer un outil de rating spécifiquement adapté à ses besoins, en plus du rapport de rating. Les ratings peuvent être régulièrement effectués, ajustés et élargis.

Définition et critères de la stratégie de placement

Le rating immobilier est un instrument stratégique qui revêt une importance capitale au niveau du positionnement et de l’estimation d’un bien foncier au sein d’un portefeuille. Il s’agit d’un système d’évaluation des facteurs liés au site et au bien qui aide à prendre des décisions lors de la gestion active du portefeuille et peut aboutir à des recommandations comme « garder » ou « vendre ».

À la base de chaque rating, on retrouve une stratégie de placement que l’on tente de rendre opérationnelle grâce au rating. Une fois la stratégie définie, il faut déterminer les facteurs d’influence pour estimer un bien immobilier. Ceux-ci se classent en groupes de critères utilisés pour le rating. Généralement, il s’agit d’estimer des facteurs liés au site, à l’emplacement et à l’environnement ainsi qu’aux caractéristiques du bien.

Évaluation des objets

Une fois que tous les facteurs d’influence ont été déterminés pour estimer le bien, il faut évaluer chacun d’entre eux pour chacun des biens. En fonction de la stratégie, chaque manifestation d’une caractéristique obtient un score. Pour établir le score total pour le rating, il faut aussi évaluer les facteurs, toujours en fonction de la stratégie. Les scores établis servent de base pour calculer une note globale pour chaque bien en fonction du site et des spécificités du bien immobilier.

Analyse des résultats

Lors du processus d’analyse, on peut décomposer le bien dans une matrice. Les recommandations émises permettent d’avoir une vue d’ensemble rapide sur un portefeuille et aident à s’orienter directement en fonction de la stratégie de placement d’une entreprise.

Le rating d’agence CIFI peut fournir des bases de décision importantes pour moderniser et développer un réseau d’agences bancaires. À partir des valeurs moyennes du portefeuille, on peut déterminer les points forts et faibles des agences sur un grand nombre de critères. On peut identifier les potentiels de croissance et d’optimisation du bénéfice des différentes agences en fonction de l’emplacement, de la taille, de l’effectif ou encore de l’état et de l’image d’entreprise. Le rating d’agence est donc un outil précieux pour effectuer une analyse complète et transparente des agences.

Le rating d’agence CIFI suit les méthodes de gestion du portefeuille de biens immobiliers. En s’appuyant sur le rating des objets et du marché, on évalue les différents sites d’agence à l’aide d’environ 80 critères différents regroupés en plusieurs catégories : « locaux », « site et marché », « personnel » et « flux de trésorerie de l’objet ». Au sein du rating d’agence, on tient compte de critères qualitatifs et quantitatifs. Les informations qualitatives sont collectées lors de la visite des agences sur place. Les informations quantitatives proviennent de renseignements sur le site et le marché.

Tout comme les biens immobiliers d’habitation, les locaux destinés au commerce de détail dépendent fortement de l’emplacement des biens immobiliers ainsi que de leur orientation stratégique.

Dans le commerce de détail, les biens immobiliers sont devenus un critère de réussite crucial. Ils représentent un outil de communication et de marketing puissant pour le secteur de la vente. Les biens immobiliers à usage professionnel sont donc un facteur de coût qui peut être grandement influencé par une planification ciblée. Mais les locaux destinés à la vente peuvent également être un facteur de rentabilité.

Ici, les biens immobiliers sont donc au service de l’activité principale, à savoir le commerce de détail. Ce dernier peut financer les investissements et les définir dans le temps. Pour les immeubles d’exploitation, on se concentrera donc avant tout sur les frais.

La question est : comment peut-on maîtriser la complexité des objets et a fortiori du portefeuille ? C’est possible grâce à l’analyse étayée de chaque site, ainsi que grâce à la hiérarchisation, à la mise en relation et à l’interprétation des informations disponibles ou à recueillir.

Notre analyse nous permet de répondre à des questions qui nous montrent que le client a installé ses agences au bon endroit et dans les bons locaux.

Le rating pour la vente de détail CIFI tient compte de plus de 50 critères en termes d’emplacement et de locaux, spécifiquement choisis pour le domaine de la vente. Les informations qualitatives sont collectées lors de la visite des agences sur place. Les informations quantitatives proviennent de renseignements sur le site et le marché. Le rating pour la vente de détail est particulièrement efficace en combinaison avec la planification de la maintenance et l’évaluation par la méthode DCF.

Le rating ne connaît aucune limite. Outre le rating des biens immobiliers, CIFI peut également effectuer le rating d’une ville ou d’une communauté de communes. Ainsi, CIFI réalise par exemple chaque année un rating de toutes les communes suisses de plus de 2 000 habitants. Les résultats sont publiés par la Weltwoche. Le rating de commune regroupe différents critères dans les domaines suivants :

  • Marché du travail
  • Habitat & Immobilier
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Bussmann Volker
Votre expert
Volker Bussmann