Real Estate Portfolio Management (REPM)

REPM signifie « Real Estate Portfolio Management ». Grâce à sa structure en modules, il aide l’utilisateur à saisir les données de base, à planifier les investissements et à estimer la valeur sur le marché, ou encore à réaliser des analyses et des rapports complexes pour une gestion de portefeuille professionnelle.

Le Real Estate Portfolio Management de biens immobiliers se concentre sur l’aspect stratégique, l’accent étant porté sur la gestion du risque et des profits. La base du logiciel est constituée de données sur les biens immobiliers propres, les objets et les contrats ainsi que leur mise en valeur par des données exclusives sur le marché afin de définir les opportunités et les risques du portefeuille et de prendre des mesures d’optimisation. L’analyse détaillée de localisation ou des biens immobiliers avec leurs bénéfices, leurs coûts, leurs opportunités et leurs risques revêt donc une signification centrale.

Des données exclusives sur le marché ainsi que des valeurs de référence sur les risques et les rendements permettent de comparer ses propres loyers, coûts et sites avec ceux du marché. Des fonctions telles que l’analyse du potentiel locatif, la budgétisation, la planification de l’entretien et l’estimation, mais aussi le rating immobilier, jouent un rôle important dans les processus annuels du gestionnaire pour prendre des mesures d’optimisation.

  • Échange de données régulier via des interfaces personnalisables
  • Données de haute qualité, cohérentes et parlantes sur le plan quantitatif pour une gestion de portefeuille immobilier professionnelle
  • Analyse du compte de résultats et des budgets à tous les niveaux de détail (portefeuille, biens immobiliers, maison, objet)
  • Planification de l’entretien pour tous les biens immobiliers.
  • Estimation de la valeur sur le marché avec différentes méthodes d’évaluation
  • Rating immobilier à l’aide de toutes les données rassemblées.
  • Intégration d’informations représentatives sur le marché de l’immobilier grâce au Swiss Property Benchmark® de CIFI
  • Aide étayée à la décision grâce à des analyses flexibles
  • Des tableaux de bord offrent un aperçu pratique et intuitif de grandes quantités de données concernant les portefeuilles immobiliers et combinent les avantages de la gestion de portefeuille avec ceux du business analytics
  • REPM est constamment mis à jour et des améliorations sont régulièrement mises en place au sein des différents modules. Il est possible d’effectuer à tout moment des modifications spécifiques au client. Les données clients sont protégées lors des changements de version.

Pour échanger des données, CIFI utilise une interface standardisée et facile à auditer qui permet d’importer des fichiers Excel, textes, MS Access, XML ou SQL (module administrateur).

Grâce à son expérience de l’importation régulière de milliers de biens immobiliers dans la gestion de gros stocks de données (préparation, importation, validation, diagnostics, apurement, analyse, exportation), CIFI en général et REPM en particulier sont des partenaires fiables pour toutes les questions liées à la gestion de données.

Tous les biens immobiliers peuvent être saisis et analysés dans le module des données sources. Que ce soit au niveau du portefeuille global, des biens immobiliers et bâtiments ou des objets locatifs, des affichages spécifiques sont disponibles afin de saisir les données simplement et efficacement. Les données principales sont mises à jour grâce à des importations régulières. Le logiciel peut automatiquement agréger différentes saisies pour passer de l’objet locatif au niveau du bâtiment, du bien immobilier ou du portefeuille, comme par exemple le nombre d’objets locatifs ou les surfaces SIA. Toutefois, on peut aussi saisir manuellement des données dans l’outil. Un outil de gestion de documents est également intégré dans cet espace. On peut annexer tous les documents souhaités au bien immobilier et les consulter directement depuis l’outil.

REPM représente les comptes de résultats et, sur demande, le bilan. Cette représentation varie en fonction du type de comptabilité. En outre, les données financières sont représentées de façon standardisée afin que toutes les informations clients puissent être comparées à l’aide du Swiss Property Benchmark® de CIFI.

On peut régulièrement contrôler et auditer les budgets des gestions dans l’outil.

L’analyse du marché locatif permet de déterminer le montant statistique des loyers sur le marché (loyers de référence) au niveau du bail. Les modèles statistiques permettent de déterminer pour chaque commune suisse les loyers pour des appartements, des bureaux, des entrepôts, des archives, des ateliers et des parkings.

Les modèles sont actualisés tous les ans à partir d’environ 300 000 baux de location. Cela permet à la fois de vérifier de façon systématique les loyers déclarés par le gestionnaire et de déterminer les loyers du marché dans le cadre d’une relocation, pour définir le loyer potentiel dans le cadre d’une estimation DCF ou une optimisation globale des loyers dans un portefeuille immobilier.

Le module de planification de l’entretien aide l’utilisateur à déterminer les coûts d’entretien nécessaires (entretien courant) et à venir (rénovations). Cela facilite donc grandement la planification stratégique de l’entretien des bâtiments et des besoins financiers qui seront nécessaires.

Le point de départ est toujours l’état général du bâtiment au niveau des composantes de chaque bien immobilier. Celles-ci sont soit calculées par le logiciel sur la base de la catégorie de l’objet, de l’âge et des éventuelles rénovations, soit affinées et ajustées par une constatation détaillée sur place effectuée par des experts ou par le client lui-même.

À partir de ces éléments, le logiciel calcule les coûts d’entretien et de remise en état nécessaires au niveau du bien immobilier ou du portefeuille global ainsi que le moment où telle ou telle tâche devra être réalisée à l’avenir (en s’appuyant sur l’état et les cycles de vie des différentes composantes). Si nécessaire, les valeurs pronostiquées peuvent être manuellement ajustées et écrasées par l’utilisateur. Le logiciel peut afficher tous les résultats sous forme de tableau ou de graphique et les exporter sous forme de rapports ou de fichiers pour tableurs (comme Excel) afin de continuer à les modifier.

Estimation DCF

Pour les grandes propriétés immobilières, les sociétés par actions ou les fonds immobiliers, la détermination de la valeur des biens immobiliers joue un rôle important au moment de la clôture d’exercice, de la détermination de la performance ou de l’estimation des risques. Pour estimer des immeubles de placement, les experts en immobilier utilisent généralement la méthode des DCF. L’objectif d’une estimation DCF est de tenir compte de l’évolution future des flux de trésorerie du bien immobilier au sein de l’estimation. La méthode des DCF doit donc déduire les intérêts ou actualiser les revenus d’un bien immobilier au moment de l’estimation.

Par conséquent, deux éléments jouent sur la valeur d’un bien immobilier : les flux de trésorerie budgétisés et le taux d’actualisation spécifique au bien et à l’emplacement et ajusté en fonction du risque. Une augmentation de la valeur du bien immobilier peut être due à de plus gros revenus bruts, mais aussi à un risque inférieur. Ces deux principaux leviers de valeur sont influencés par de nombreux facteurs, dont une partie est de nature exogène, mais dont les autres peuvent aussi être contrôlés activement (facteurs endogènes).

Pour déterminer le taux d’actualisation, l’expert en estimation peut s’appuyer sur sa propre expertise ou sur le modèle hédoniste du taux d’actualisation de CIFI. Ce dernier est calibré à l’aide de milliers d’observations chaque année et fournit un taux d’actualisation qui tient compte des caractéristiques du bien immobilier.

Le gestionnaire de scénarios permet à l’utilisateur de définir des budgets pour les différents biens immobiliers grâce à des formules. Il dispose donc d’une première proposition pour la planification. Ensuite, des ajustements manuels permettent d’obtenir le budget définitif pour la planification.

Méthode de la valeur de rendement

La méthode de la valeur de rendement part du principe que la valeur des biens immobiliers s’appuie principalement sur les flux de bénéfices (cash flows) générés aujourd’hui et à l’avenir. L’accent est porté non pas sur la structure principale du bâti, mais sur la valeur actualisée des revenus. En s’appuyant sur la méthode de Gordon et Shapiro utilisée pour estimer les actions (modèle de la croissance zéro, modèle de la croissance constante), en matière d’immobilier, il faut partir du principe qu’il existe des constantes ou de futurs revenus locatifs à la croissance constante.

Le taux de capitalisation calculé par le modèle tient compte des spécificités techniques (qualité, état et année de la construction) d’un bien immobilier ainsi que de son emplacement spécifique (microsituation et macrosituation) ainsi que d’autres critères immobiliers (par exemple volume ou catégorie de bâtiment). Il est également possible de définir un taux de capitalisation spécifique pour le client.

Pour déterminer le taux de capitalisation, l’expert en estimation peut s’appuyer sur sa propre expertise ou sur le modèle hédoniste du taux de capitalisation de CIFI. Ce dernier est calibré à l’aide de milliers d’observations et fournit un taux de capitalisation qui tient compte des caractéristiques du bien immobilier.

Estimation hédoniste

L’estimation hédoniste est utilisée en Suisse depuis la fin des années 1990. Cette méthode s’appuie sur le fait qu’en fin de compte, seuls les prix du marché effectivement payés pour des objets similaires sont pertinents pour déterminer la valeur d’un bien sur le marché.

Pour déterminer cette valeur, l’estimation hédoniste utilise une combinaison d’environ 70 critères pour différents biens immobiliers et emplacements. Le modèle hédoniste compare les caractéristiques du bien immobilier à estimer avec les données des transactions effectives qui ont eu lieu sur des objets similaires. À partir de là, on peut déterminer la valeur du bien immobilier grâce à un procédé statistique.

L’estimation hédoniste peut être utilisée dans REPM pour estimer des immeubles d’habitation avec une part de bureaux/locaux commerciaux de 30 % au maximum.

L’estimation hédoniste permet ainsi de déterminer facilement des valeurs sur le marché actuelles et objectives qui sont indépendantes des hypothèses spécifiques de l’utilisateur.

Afin de permettre un aperçu rapide de la localisation des immeubles le Location Analyzer a été développé. Avec seulement un clique, les informations sur les thèmes suivants sont disponibles:

  • Informations générales sur la commune (population, impôts, niveau de formations, taux de chômage, …)
  • Marché des surfaces (disponibles, permis / autorisations de construire, nouvelles productions, vacantes)
  • Prix et loyers (par régions, par nombre de pièces; niveau des offres, transactions, du stock)
  • Utilisation du sol et du sous-sol (prix du sol et rayonnement du radon)
  • Situation micro (microrating, carte des prix et informations sur les différents facteurs de la microsituation)

Grâce au module du benchmarking tous les chiffres clés déterminés dans le cadre du CIFI Swiss Property Benchmark® sont disponibles sur REPM et peuvent être pris comme valeur de comparaison pour chaque bien ou portefeuille immobilier.

Le CIFI-Housetop® permet de visualiser les chiffres du benchmark de tous les portefeuilles. Après une courte introduction le lecteur pourra lire les symboles comme un jeu d’enfant, cela permet d’identifier les objets atypiques d’un grand portefeuille en peu de temps. Grâce au clique droit, les biens immobiliers intéressants peuvent être analysés plus précisément dans tous les modules REPM, Housetop® est un outil extrêmement utile pour l’analyse des immeubles remarquables.

Grâce au modèle Listview, toutes les données principales, les données financières et les valeurs du benchmark peuvent être mises dans les profils et être présentées sous forme de listes. Les listes peuvent être exportées sur Excel en cliquant sur le bouton. Ces listes peuvent être produites directement par les utilisateurs. Des différences peuvent aussi être calculées par rapport à d’autres chiffres. Cet outil permet de travailler avec les données disponibles sans restriction.

Avec le Dashboard vous pouvez illustrer votre portefeuille immobilier avec différents chiffres clés avec différentes manières de le présenter, différents niveaux d’analyses et de le comparer avec le CIFI Swiss Property Benchmark®. Grâce au clique de votre souris, vous pouvez obtenir des valeurs agrégées en une fraction de seconde à différents niveaux. Ainsi, de nombreuses données peuvent être analysées en profondeur aussi facilement et représentées graphiquement.

Sur demande spécial du client des rapports sont produits rapidement et efficacement en collaboration avec les experts de CIFI. Les rapports sont mis à disposition du client dans REPM. Le client peut générer ces rapports lui-même, en cliquant sur un bouton et reçoit le contenu avec une mise en page claire.