Aufwertung der Liegenschaften bei stagnierenden Mieteinnahmen
Bei schweizerischen Immobilienanlagen hat sich die Performance im Jahr 2015 erhöht, während die Netto Cashflow-Rendite auf den Werten vom Vorjahr verharrt. Immobilien sind kräftig aufgewertet worden, was sich in der Wertentwicklung widerspiegelt. Bei steigenden Leerständen und der durch geringere Zuwanderung abgeschwächten Nachfrage ist die gegenwärtige Aufwertungstendenz nicht ohne Risiken.
Am 11. Real Estate Investment Lunch hat die IAZI AG die neusten Zahlen und Fakten für Schweizer Renditeliegenschaften der anwesenden Investorengemeinde vorgestellt. Die Zahlen umfassen unter anderem Performancewerte, Mieten, Leerstände sowie verschiedene Liegenschaftsaufwände für Wohnliegenschaften, gemischt genutzte Liegenschaften und Geschäftsliegenschaften. Die Bewertungsgrundlage bildeten rund 7500 Liegenschaften mit einem Marktwerkt von rund 124 Milliarden Schweizer Franken, die per 31. Dezember 2015 analysiert und ausgewertet wurden.
Gesamthaft höhere Performance bei Liegenschaften
Bei Schweizer Immobiliendirektanlagen ist die Performance im Vorjahresvergleich gestiegen und beträgt per Ende 2015 6.6 % (2014: 5.6 %). Den höchsten Performancezuwachs weisen gemischt genutzte Liegenschaften (2015: 6.8 %; 2014: 5.2 %) auf, während Wohnliegenschaften (2015: 7.3 %; 2014: 6.4 %) und Geschäftsliegenschaften (2015: 5.5 %; 2014: 4.9 %) vergleichsweise tiefere Werte aufweisen. Die Spitzenreiter bei den kantonalen Performancewerten sind Zürich (7.4 %), Zug (7.5 %) und Neuenburg (8.1 %), während der Kanton Tessin mit 3.3 % die tiefste Performance aufweist. Bei den Schweizer Städten haben Zürich (8.0 %), Luzern (7.5 %) und Neuenburg (8.9 %) einen Performancevorsprung gegenüber Basel (5.7 %), Genf (6.7 %) oder Bern (6.7 %).
Die gesamtschweizerisch hohe Performance erklärt sich durch die darin enthaltene Wertentwicklung. Diese beträgt per Ende 2015 3.0 % (2014: 2 %). Die Wertentwicklung hat sich bei den gemischt genutzten Liegenschaften (2015: 3.3 %; 2014: 1.8 %) am meisten nach oben entwickelt; doch auch die Wohnliegenschaften (2015: 3.7 %; 2014: 2.7 %) und Geschäftsliegenschaften (2015: 1.8 %; 2014: 1.1 %) weisen dieses Jahr hohe Werte auf.
Stabile Netto-Cashflow-Returns
Demgegenüber ist die Netto-Cashflow-Rendite (NCF-Rendite) gesamthaft betrachtet stagniert. Sie beträgt 3.6 % per Ende 2015. Bei den Wohnliegenschaften (2015: 3.6 %; 2014: 3.6%) und gemischt genutzten Liegenschaften (2015: 3.4 %; 2014: 3.4 %) ist sie auf dem Vorjahreswert verharrt, während sie bei Geschäftsliegenschaften minim gesunken ist (2015: 3.7 %; 2014: 3.8 %).
Steigende Leerstände
Insgesamt sind die nicht realisierten Mieten (2015: 4.9 %; 2014: 4.2 %) im Vorjahresvergleich gestiegen. Die nicht realisierten Mieten setzten sich zusammen aus Leerständen, Rabatten und Mietzinsausfällen. Geschäftsliegenschaften (2015: 7.1 %; 2014: 5.2 %) mussten dabei mehr nicht realisierte Mieten in Kauf nehmen als gemischt genutzte Liegenschaften (2015: 5.4 %; 2014: 5.3 %) und Wohnliegenschaften (2015: 3.1 %; 2014: 3.0 %).
Aufwertung birgt Risiken bei Abschwächung der Nachfrage
„Die höhere Performance deutet eigentlich auf ein erfolgreiches Berichtsjahr für die Immobilieninvestoren hin“, sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. „Bei den im Schweizer Markt im Jahr 2015 erzielten Renditen ist es plausibel, dass viele Investoren in den Immobiliensektor investieren.“ Das gegenwärtige Tiefzinsumfeld liesse ihnen allerdings gar keine Alternative. Auch die Aktienmärkte haben ihren lang anhaltenden Höhenflug Anfang Jahr jäh unterbrochen, und weitere Korrekturen sind angesichts der angespannten Weltwirtschaft nicht ausgeschlossen. „Die genauere Analyse der Performancezahlen im Immobilienmarkt deutet allerdings bei dieser Entwicklung auf Risiken hin“, sagt Scognamiglio. Tatsächlich haben Anleger ihre Immobilien kräftig aufgewertet, was sich in der Wertentwicklung wiederspiegelt, während sich die Netto-Cashflow-Rendite kaum erhöht hat. Wenn sich zu den kräftigen Bestandsaufwertungen die steigenden Leerstände und die durch geringere Zuwanderung verursachte Nachfrageabschwächung dazugesellt, sind Immobilieninvestoren mehr denn je angehalten, ihre Aufwertungspolitik und Investitionsentscheidungen aufgrund von umfassenden Risikoanalysen zu treffen.
Verleihung der IAZI Real Estate Investment Awards
Dieses Jahr verleiht IAZI bereits zum zweiten Mal die IAZI Real Estate Investment Awards. Das beste Immobilienportfoliomanagement wird anhand von 8 Kennzahlen aus dem IAZI Swiss Property Benchmark® mit einer Auszeichnung gewürdigt. Als objektive Auswahlkriterien gelten verschiedene Kennzahlen wie die Performance, die Leerstände oder die Liegenschaftsaufwände. Die Awards werden in acht verschiedenen Kategorien verliehen. Teilnahmeberichtigt sind alle Investoren, die über ein Immobilienportfolio mit einem Marktwert von über CHF 100 Mio. verfügen. Die Preisträger sind:
- Best Swiss German Properties: AXA Investment Managers Schweiz AG
- Best Latin Switzerland Properties: Generali
- Best Residential Properties: Credit Suisse Asset Management – LivingPlus
- Best Commercial Properties: Zurich Insurance Group
- Best Insurance Company Portfolio: Swiss Life Asset Managers
- Best Pension Fund Portfolio: BVK
- Best Investment Fund: UBS Fund Management – SIMA
Ein Spezial-Award geht an das beste neu analysierte Portfolio. Der Preisträger ist:
- Best Newcomer Portfolio: Prévoyance Previva
