Am 13. Real Estate Investment Lunch hat die IAZI AG die neusten Zahlen und Fakten für Schweizer Renditeliegenschaften der anwesenden Investorengemeinde vorgestellt. Die Zahlen umfassen unter anderem Performancewerte, Mieten, Leerstände sowie verschiedene Liegenschaftsaufwände für Wohnliegenschaften, gemischt genutzte Liegenschaften und Geschäftsliegenschaften. Die Bewertungsgrundlage bilden 7475 Liegenschaften mit einem Marktwert von 141 Milliarden Schweizer Franken, die per 31. Dezember 2017 analysiert und ausgewertet wurden. Die Analyse der Zeitreihen basiert seit 1994 auf 12‘006 Liegenschaften mit einem Marktwert von mehr als 191 Milliarden Schweizer Franken.
Stagnierende Netto-Cashflow-Rendite
Bei Schweizer Immobiliendirektanlagen ist die Performance im Vorjahresvergleich gestiegen und beträgt per Ende 2017 6.2 % (2016: 5.8 %). Hohe Performancezahlen verzeichnen die Kantone Waadt (7.5 %), Zürich (6.7 %), Schaffhausen (6.4 %) sowie Genf und Fribourg (je 6.2 %). Am Tabellenende der Performance sind die Kantone Wallis (4.5 %), St. Gallen (4.4 %) und Graubünden (4.1 %). Am meisten ist die Performance bei Wohnliegenschaften, (2017: 7.3 %; 2016: 6.8 %) gestiegen, während der Anstieg eher bescheiden war bei Geschäftsliegenschaften (2017: 4.9 %; 2016: 4.3 %) und bei gemischt genutzten Liegenschaften (2017: 6.2 %; 2016: 6.1 %).
Die Performance summiert sich aus der Wertentwicklung (2017: 3.0 %; 2016: 2.5 %), die im Vergleich zum Vorjahr angestiegen ist, und aus der Netto-Cashflow-Rendite, die ihrerseits stagniert ist (2017: 3.3 %; 2016: 3.3 %). «Die erneut hohe Wertentwicklung widerspiegelt die Bereitschaft der Investoren für stabil bis sinkende Mieteinnahmen mehr zu bezahlen», sagt Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG, «was seinerseits das immer noch tiefe Zinsumfeld widerspiegelt», so Scognamiglio weiter. Am stärksten sind die Werte bei Wohnliegenschaften (2017: 4.0 %; 2016: 3.5 %) gestiegen, gefolgt von gemischt genutzten Liegenschaften (2017: 2.8 %; 2016: 2.8 %), während die Wertentwicklung bei Geschäftsliegenschaften (2017: 1.7 %; 2016: 1.0 %) eher gering ausgefallen ist.
Nicht realisierte Mieten steigen nur noch minim
Leicht gesunken im Berichtsjahr ist die Sollmiete (2017: 243 CHF/m2; 2016: 246 CHF/m2). Besonders stark ist der Rückgang bei den Geschäftsliegenschaften (2017: 286 CHF/m2; 2016: 295 CHF/m2) ausgefallen, was die immer noch anhaltende Krise in diesem Segment widerspiegelt. Bei Wohnliegenschaften (2017: 213 CHF/m2; 2016: 213 CHF m2) und bei gemischt genutzten Liegenschaften (2017: 252 CHF/m2; 2016: 255 CHF/m2) hingegen ist die Sollmiete stagniert respektive leicht zurückgegangen.
Insgesamt sind die nicht realisierten Mieten (2017: 5.6 %; 2016: 5.5 %) nur noch minim gestiegen. Die nicht realisierten Mieten setzen sich zusammen aus Leerständen, Rabatten und Mietzinsausfällen. Bei Wohnliegenschaften (2017: 3.8 %; 2016: 3.4 %) ist der Anstieg höher ausgefallen als bei gemischt genutzten Liegenschaften (2017: 6.2 %; 2016: 6.1 %). Bei Geschäftsliegenschaften hingegen sind die nicht realisierten Mieten leicht zurückgegangen (2017: 7.5 %; 2016: 7.8 %).
«Im Bereich der Vermarktung von Büro- und Geschäftsflächen bleibt das Marktumfeld auch dieses Jahr weiterhin anspruchsvoll», sagt Donato Scognamiglio. «Ein Überangebot an Flächen, einhergehend mit hohen Leerständen, führt zum Druck auf die Mieten. Für viele Investoren sind diese Risiken jedoch kein Abschreckungsgrund», so Scognamiglio weiter. Was für Risiken auch in anderen Anlageklassen stecken, ist den Investoren Anfang Februar schmerzlich bewusst geworden, als der Dow Jones nur an einem Tag 1000 Punkte verlor. Ein Lichtblick bietet der gegenwärtige Wirtschaftsaufschwung. Bei steigender Wirtschaftsaktivität werden mehr Stellen geschaffen, was mittelfristig zu einer höheren Flächennachfrage, sinkenden Leerständen und allenfalls gar steigenden Mieten führen könnte.
Verleihung der IAZI Real Estate Investment Awards
Dieses Jahr verleiht IAZI bereits zum vierten Mal die IAZI Real Estate Investment Awards. Das beste Immobilienportfolio-Management wird anhand von 8 Kennzahlen aus dem IAZI Swiss Property Benchmark® mit einer Auszeichnung gewürdigt. Als objektive Auswahlkriterien gelten verschiedene Kennzahlen wie die Performance, die Leerstände oder die Liegenschaftsaufwände. Die Awards werden in acht verschiedenen Kategorien verliehen. Teilnahmeberechtigt sind alle Investoren, die über ein Immobilienportfolio von mehr als 20 Liegenschaften und einem Marktwert von über CHF 100 Mio. verfügen.
Die Preisträger sind:
- Best Swiss German Properties: UBS Fund Management (Fonds: SIMA)
- Best Latin Switzerland Properties: Suva
- Best Residential Properties: Credit Suisse (Fonds: LivingPlus)
- Best Commercial Properties: Swiss Life Asset Managers (Bereich TPAM)
- Best Insurance Company Portfolio: Generali Gruppe Schweiz
- Best Pension Fund Portfolio: Sulzer Vorsorgeeinrichtung
- Best Investment Fund: Credit Suisse (Fonds: Green Property)
Ein Spezial-Award geht an das beste neu analysierte Portfolio. Der Preisträger ist:
- Best Newcomer Portfolio: CSS Versicherung
