Immobilientrends: Regeldichte führt zu Zielkonflikten

Was die Zürcher von den Römern lernen könnten

Ohne Baureglementierung sähe unsere Umwelt ganz anders aus. In der Worstcase-Hypothese hätten die Bewohner Nordeuropas immer noch ein simples Strohdach über dem Kopf. Doch es kam glücklicherweise anders. Die antiken Römer schufen Baunormen für Landstrassen, Abwasser- und Trinkwassersysteme, Thermen und Theater. Sie lieferten sogar Blaupausen für neue Städte innerhalb des Imperiums. Doch ihre Regelfreudigkeit war keineswegs nur eigennützig. Rom gelang es, ein zivilisatorisches Projekt mit Bauten voranzutreiben. Die römischen Kolonien oder Legionärslager westlich vom Rhein waren ein Anziehungspunkt. Nicht wenige germanische Ethnien aus der Umgebung tauschten das primitive Leben in den Wäldern ein gegen Bodenheizung, fliessendes Wasser und interessante Jobaussichten.

Leider mussten sich die Europäer nach dem Untergang Roms ziemlich lange gedulden, bis urbanistische Projekte von ähnlicher Dimension das bisher Dagewesene völlig umstiessen. Augenfälligstes Beispiel ist die französische Metropole. Der Städtebauminister des damaligen Regenten liess in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts die mittelalterliche Bausubstanz von Paris kurzerhand abreissen, um sein Stadtprojekt zu realisieren. Das sternförmig angelegte Strassennetz, kilometerlanger Blockrand mit Häusern im Belle-Epoque-Stil, sogar die metallenen Einfassungen für Bäume auf den Avenuen und die Abwasserrinnen zeugen heute noch von einem einzigen stimmigen, überall durchgreifenden Konzept. Als vergleichbares Beispiel dürfte in Zürich der Gesamtneubau von Schwamendingen gelten, mit dem ein Bauerndorf gemäss dem Gartenstadt-Modell sich in ein modernes, urbanes Wohnquartier verwandelte. Der Erfolg dieses Modells machte in der ganzen Stadt Schule. Allerdings wirkt die Bernoulli-Siedlung – eine schmucke Häusersiedlung mit Vorgärten und Blick auf die Limmat – im heutigen Trendquartier Zürich West wie ein Anachronismus, denn ringsherum schiessen Wolkenkratzer und futuristische Bürogebäude wie Pilze aus dem Boden.

Regeldichte führt zu Zielkonflikten

Rund 400 Meter von der Bernoulli-Siedlung entfernt hat die Immobilienentwicklerin Halter ihren Firmensitz. «Ich finde es sinnvoll, wenn sich die Stadt immer an neuen Geschichten und neuen Modellen orientiert. Dies führt natürlich auch zu neuen Bauregeln», sagt Markus Mettler, der CEO von Halter. Doch leider gäbe es in den letzten Jahren einen Trend, der den Akteuren der Bau- und Immobilienwirtschaft die Arbeit erschwere. «Es gibt in der Masse immer neue Regeln und Vorschriften. Und manchmal wäre es konsequenter, ineffiziente Regeln abzuschaffen, anstatt eine ineffiziente Regel mit zwei neuen zu ergänzen.» Regeldichte führt oft auch zu Zielkonflikten.

Im nahegelegen Hardturm-Areal übernahm die Halter AG ab 2012 die Realisierung von fünf verschiedenen Gebäuden. Entlang der Pfingstweidstrasse entstanden in der ersten Bauetappe 4.5-Zimmer-Maisonette-Wohnungen mit einer Fläche von rund 110 m2. Ein Jahr später bei der Umsetzung der zweiten Bauetappe trat eine neue Verordnung der Stadt Zürich in Kraft. Zusätzlich zu den bereits bestehenden Vorgaben – Barrierefreiheit in Küche, Bad, Wohn- und Essbereich – sah sich Halter mit einer neuen städtischen Verordnung konfrontiert. Nun brauchte es plötzlich zusätzlich ein behindertengerechtes Gästezimmer. «Konkret bedeutete dies, dass wir statt der ursprünglich geplanten 4.5-Zimmer-Wohnungen nun die neu verordneten 5.5-Zimmer-Wohnungen realisieren mussten. Natürlich mit Mehrflächen und entsprechenden Mehrkosten. Somit verteuerten sich die Wohnungsmieten um rund 400 bis 500 Franken pro Monat.» In diesem geschilderten Beispiel scheint es dem Unternehmer bedenklich, dass die Branche sich von demselben Gemeinderat vorwerfen lassen muss, dass nicht mehr preisgünstiger Wohnraum realisiert wird.

Eine Wohnung muss heute alles «können»

Für Mettler ist die Wichtigkeit von behindertengerechtem Bauen unbestritten. Doch oft fehle es bei der Umsetzung von in der Regel gut gemeinten Ansätzen an gesundem Menschenverstand. So gäbe es in diesem Fall in einem Umkreis von 250 Metern über 320 moderne Hotelzimmer, die allfällige Gäste mit eingeschränkter Bewegungsfähigkeit sehr gerne und im Vergleich zu den erwähnten Marktmieten auch beträchtlich günstiger beherbergen könnten. Die stärkere Regulierungstendenz in allen Bereichen des Bau- und Immobilienwesens führe dazu, dass am Markt vorbei produziert werde. Also auch aufgrund von Vorschriften im Energiebereich, im Lärmschutz, im Bereich «Wohnhygiene» oder im Bereich des Brandschutzes.

Der heutige Zeitgeist will, dass eine Wohnung alles «können» muss, was sich natürlich auf die Kosten niederschlägt. «Eine markt- und zielgruppenorientierte Projektentwicklung bedeutet, sich spezifisch auf die identifizierten Bedürfnisse zu konzentrieren, was nach einer Priorisierung verlangt bezüglich der Dinge, die man realisieren wird.» Auch die Automobilindustrie würde nicht aufgrund eines grösstmöglichen Anforderungsprofils produzieren und so zum Beispiel nur Autos mit dem stärksten Motor, mit der besten Inneneinrichtung und mit dem schönsten Design vom Stapel lassen. Falls dies so wäre, gäbe es ja keine Autos unter 50’000 Franken zu kaufen. «Die Forderung nach Subventionen für den sogenannten gemeinnützigen Wohnungsbau reflektiert genau diese Geisteshaltung: Der Steuerzahler soll ein paar wenigen Privilegierten einen BWW zum Preis eines Fiats zur Verfügung stellen.» Besser wäre es doch, durch den Abbau von Regulierungen die Möglichkeit zurückzugewinnen, sich bezüglich des dichteren Bauens von den hohen Dichten von Altstadtquartieren wie dem Zürcher Niederdorf oder der Berner Altstadt inspirieren zu lassen.

Ein weiteres Beispiel für die Realitätsferne von Reglementen bietet die Revision des Bundesgesetzes und der Verordnung über das öffentliche Beschaffungswesen (BöB / VöB). Heute bestimmt der Auftraggeber, in welchen Sprachen die Offerten eingereicht werden müssen und in welcher Sprache im Beschaffungswesen kommuniziert wird. Neu sollen die Anbieter die Angebote in einer der drei Amtssprachen eingeben können. Auch die Fragen des Anbieters hat der Auftraggeber in der vom Anbieter gewählten Sprache zu beantworten. Basierend auf den Ausschreibungen der letzten Jahre beziffert ein Branchenleader den dadurch entstehenden, jährlichen Aufwand auf Millionenhöhe.

Tausendseitige Regelwerke

Zieht nun die vor allem im Schweizer Finanzplatz so dominierende Compliance in die Bau- und Immobilienwirtschaft ein? Mitte der 1980er-Jahre gab es praktisch keine offenen Stellen für Compliance-Spezialisten auf dem Bankenplatz. Aus dem einfachen Grund, dass sich Compliance erst viel später mit der Liberalisierung, der Globalisierung und der wachsenden Komplexität der Finanzgeschäfte als dominante Sparte durchgesetzt hat. Als Herkuleswerke für Compliance gelten die Eigenkapitalvereinbarungen (Basel I, Basel II, Basel III). Diese haben nämlich den Reiz in voluminösen Kompendien zu erscheinen, was Juristen Jahre an Arbeit beschert. «Für uns ist es deshalb überhaupt keine Option, die Compliance in unserem Unternehmen weiter auszubauen», sagt Mettler. «Um unsere Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten, müssen wir hier antizyklisch handeln und bei uns selber anfangen.» Im Klartext will Mettler im eigenen Unternehmen die Strukturen schlank behalten und das unternehmerische Denken weiter vorantreiben. «Ich bin überzeugt, dass es in den Ämtern und Gemeinden sehr gewissenhafte Menschen gibt, denen es fernliegt, der Wirtschaft Steine in den Weg zu legen, und die mit gutem Willen und den besten Absichten danach streben, ihre Pflicht zu tun.» Doch genügt allein der gute Wille oder braucht es mehr? «Für uns ist es ebenso entscheidend, unsere unternehmerische Kultur zu leben und voranzubringen.»

 

Michel Benedetti
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