Betriebs- / Spezialliegenschaften

Betriebsliegenschaften in den Bereichen Büro, Verkauf, Gastronomie, Industrie, Lager oder Logistik machen nahezu einen Drittel des gesamten Immobilienbestandes in der Schweiz aus. Auch Spezialliegenschaften wie Altersresidenzen, Einkaufszentren oder Infrastrukturanlagen sind anteilsmässig gemessen am Gesamtvolumen des schweizerischen Immobilienbestands stark vertreten. Die Bewertung solcher Betriebs- und Spezialliegenschaften erfordert fundierte Kenntnisse der spezifischen Branchen, da je nach Branche und Gebäudetyp die Lebenszyklen und der Investitionsbedarf sehr unterschiedlich sind.

Aufgrund der grossen Vielfalt der Gebäudetypen können verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz kommen. IAZI verfügt über eine breite Wissensbasis für Spezialbauten, sodass je nach Objekt die geeigneten Verfahren abgerufen und die Kunden umfassend beraten werden können.

Betriebsliegenschaften

Betriebsliegenschaften sind Immobilien, die Unternehmen zur Erbringung betrieblicher Leistungen benötigen. Dazu gehören Gebäude in den Bereichen Büro, Verkauf, Gastronomie, Industrie, Lager oder Logistik. Während die Betriebsimmobilen in Städten mehrheitlich aus Büro- und Verkaufsgebäuden bestehen, handelt es sich in den Agglomerationen meist um Lager- oder Gewerbebauten.

Spezialliegenschaften

Spezialliegenschaften sind Bauten, die spezifisch für eine bestimmte Nutzung errichtet wurden. Da sie einem vorherbestimmten Zweck dienen, können Spezialliegenschaften in der Regel nur erschwert anderweitig genutzt werden. Unter Spezialimmobilien fallen bestimmte Renditeimmobilien wie Einkaufszentren, Logistikimmobilien und Pflegeheimen und zahlreiche Betriebsliegenschaften. Zu den Spezialliegenschaften zählen unter anderem:

  • Industrie und Logistikgebäude
  • historische Bauten
  • Parkhäuser
  • Altersresidenzen
  • Spitäler
  • Sportstadien
  • Rechenzentren
  • Infrastrukturanlagen
  • Bauten der öffentlichen Hand

Betriebs- und Spezialliegenschaften werden in der Regel zur Erfassung des Immobilienbestandes, zur Bilanzerstellung oder im Akquisitionsprozess bewertet. Aufgrund der grossen Vielfalt der Gebäudetypen können verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz kommen. Sofern die Immobilien Erträge und Kosten abwerfen, können unter Berücksichtigung der Einzigartigkeit der Objekte Cashflow orientierte Bewertungsverfahren eingesetzt werden.

Die IAZI-Experten verfügen über langjährige Erfahrungen in der Bewertung von Betriebs-und Spezialimmobilien. Durch das Know-how der Experten zu den verschiedenen Branchen und Objektarten sind die Marktwertschätzungen liegenschafts- und marktgerecht. Mit der Bewertung analysieren die IAZI-Experten gleichzeitig die Kostenstrukturen der Objekte und zeigen Wertsteigerungspotentiale der Liegenschaften auf.

Ein hoher Anteil der Schweizer Unternehmen besitzt ihre Diestleistungs- und Produktionsstätten im Eigentum. Das Corporate-Real-Estate-Management (CREM) beschäftigt sich mit der operativen und strategischen Führung der betriebseigenen Liegenschaften. Die Aufgabe des Corporate-Real-Estate-Managers ist es insbesondere, immobilienwirtschaftliche Leistungen, Flächen- und Standorte für den Betriebsprozess zur Verfügung zu stellen. Durch die Trennung von betriebsnotwendigen und nicht betriebsnotwendigen Immobilien sowie betrieblicher Reorganisation können Effizienzsteigerungen erzielt werden.

Geht es darum, bestehende Betriebsliegenschaften zu entwickeln, können in einem ersten Schritt durch eine Standort- und Marktanalyse die geeigneten Standorte für die Betriebsliegenschaften identifiziert werden. Anschliessend werden mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung  verschiedene Varianten der baulichen und betrieblichen Umgestaltung ermittelt und die optimale Strategie für die einzelne Liegenschaft eruiert.

Wieviel ist ein Fussballstadion wert? Für Investoren ist dies eine wichtige Frage, denn als Eigentümer müssen sie Sportstadien als Immobilien zu einem Marktwert in den Büchern halten. Wie aber bewertet man ein Fussballstadion?

Aus wirtschaftlicher Sicht gibt es nicht einfach das Stadion als Einheit. Im Prinzip ist es dreigeteilt in den Teil, in dem Sport getrieben wird, den ins Stadion «gehörenden» Club und in die sogenannte Mantelnutzung, welche als Shopping Center oder sonst durch Drittnutzung Erträge bringt. Letztere wird normalerweise durch eine Betreibergesellschaft verwaltet.

Durch die genannte Dreiteilung muss auch in der Bewertung eine Aufteilung geschehen. Der Club, der im Stadion beheimatet ist, wird nicht zur Immobilie gezählt, sondern muss als Firma bewertet werden. Deren Wert hängt unter anderem vom Erfolg, den Sponsorenverträgen und dem Marktwert der Spieler ab. In einer erfolgreichen Saison fliessen mehr Gelder, der Wert des Stadions wird damit aber nicht direkt beeinflusst.

Die Erträge der Mantelnutzung, welche die für ein Sportstadium benötigte Infrastruktur (z.B. die Verkehrserschliessung) mitnutzt, können ebenfalls nicht direkt dem Stadion zugeordnet werden, da die Erträge der Betreibergesellschaft zufliessen und deren Wert beeinflusst. Immerhin lässt sich der Wert der Mantelnutzung anhand der Erträge mit dem Discounted Cashflow-Verfahren relativ gut eruieren. Der Wert des eigentlichen Sportstadions dagegen muss anhand der Baukosten und der Altersentwertung, das heisst mit der Realwertmethode beurteilt werden (Bewertung als Betriebsliegenschaft). Dies bringt mit sich, dass die Stadien an sich eigentlich konstant an Wert verlieren und dieser am Ende der Lebensdauer jeweils nur noch dem Landwert entspricht. Wer die Unterhaltskosten zu tragen hat, müssen die verschiedenen Interessegruppen – unter anderem meist auch die Stadt als Grundeigentümer – unter sich regeln.

Salzmann Beat
Ihr Experte
Dr. Beat Salzmann