Discounted Cashflow Bewertung

Die Discounted Cashflow (DCF) Methode ist ein international anerkanntes Verfahren zur Immobilienbewertung. IAZI erstellt revisionskonforme Bewertungen von einzelnen Liegenschaften oder ganzen Portfolios mittels DCF-Methode. Als Grundlage der DCF-Bewertung dient der von IAZI schweizweit pro Gemeinde berechnete Diskontsatz. Die DCF-Methode wird zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern und Geschäftsliegenschaften sowie Projekten angewendet.

Umfassende Marktkenntnisse

Die DCF-Methode basiert auf zahlreichen Bewertungsparametern, deren Einschätzung fundierte Kenntnisse des Immobilienmarkts erfordert. Die IAZI-Experten nutzen zur Validierung der Annahmen bei der Immobilienbewertung folgende zusätzliche Tools:

Erhöhte Transparenz und Flexibilität

Anhand der DCF-Bewertungsmethode können Veränderungen in den Mieterträgen, Bewirtschaftungskosten oder Investitionen differenziert dargestellt werden. Im Vergleich zu anderen Bewertungsmethoden ermöglicht das DCF-Verfahren durch die detailgetreue Darstellung eine höhere Transparenz und Flexibilität.

Hohe Akzeptanz

Die DCF-Methode eine breit verwendete Methode bei institutionellen Investoren und gewinnt im internationalen Vergleich immer mehr an Bedeutung.

Die DCF-Methode ist eine dynamische Bewertungsmethode. Sie leitet den Immobilienwert «aus der Summe der in den einzelnen Zeitperioden anfallenden und diskontierten Geldströmen ab» (Swiss Valuation Standards, SVS).

Die DCF-Methode besagt also, dass sich der Wert einer Liegenschaft aus der Summe der diskontierten Free Cashflows, die in Zukunft anfallen, ergibt. Zwei Elemente beeinflussen folglich den Wert einer Liegenschaft: Die budgetierten Free Cashflows sowie der zu ermittelnde, objekt- und lagespezifisch risikoangepasste Diskontsatz. Eine Erhöhung des Liegenschaftswertes kann entweder auf höhere Nettoeinnahmen oder aber auf ein geringeres Risiko zurückgeführt werden. Diese zwei Hauptwerthebel werden von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, welche zum Teil exogen gegeben sind, teilweise aber auch aktiv gesteuert werden können (endogene Faktoren).

Höheren Nettoeinnahmen können sowohl durch steigende Einnahmen als auch durch sinkende Ausgaben verursacht sein. Eine positive Entwicklung des Marktumfelds kann beispielsweise zu steigenden Einnahmen führen. Auf der Ausgabeseite der Free Cashflows sind insbesondere Kosten für den Unterhalt und Renovationen zu erwähnen.

Beispiele von Risiken, die im Diskontsatz abgebildet werden, sind unsichere Finanzmärkte, die Entwicklung der mittel- und langfristigen Zinsen sowie gesetzliche Veränderungen.

Die Herausforderung bei der DCF-Bewertung ist das Schätzen und Antizipieren von künftigen Zahlungsströmen und Risiken sowie deren Quantifizierung. Je nachdem, ob dabei die einzelnen Faktoren optimistisch oder eher pessimistisch bewertet werden, kann sich der Liegenschaftswert erheblich verändern.

Zur Immobilienbewertung wird die DCF-Methode in der Regel in zwei Phasen unterteilt. In die Detailplanungsphase mit variablen Cashflows und die Exitphase mit konstanten Cashflows. In der Detailplanungsphase werden zukünftige positive und negative Zahlungsströme pro Jahr prognostiziert, meistens über einen expliziten Prognosezeitraum von bspw. 10 Jahren. Die Exitphase beginnt im Anschluss zur Detailplanungsphase. Beide Phasen werden mit dem IAZI-Diskontsatz auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der IAZI-Diskontsatz wird aus über 8’000 Beobachtungen schweizweit pro Gemeinde erhoben und bildet die aktuellen Entwicklungen im lokalen Immobilienmarkt ab.

Die DCF-Methode kann für alle Objektarten angewendet werden, die einen Ertrag abwerfen. Durch die detailgetreue Darstellung eignet sie sich besonders für Liegenschaften mit «komplexen Entwicklungen» in den Erträgen und Kosten (bspw. für Liegenschaften mit Baurechten). Die Methode findet am häufigsten zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern und Büro- und Detailhandelsliegenschaften Anwendung. Sie eignet sich allerdings auch für die Bewertung von Gewerbe- und Industrieliegenschaften, Hotels oder Restaurants und Entwicklungsprojekten.

IAZI setzt bei der Immobilienbewertung die eigenentwickelte Portfolio Management Software «REPM» ein. Die Software verfügt über definierte Schnittstellen mit den üblichen Immobilienverwaltungssoftwares. Damit wird eine reibungsloser Prozess gewährleistet für einen schnellen und fehlerfreien Datenaustausch. Sie ermöglicht es auch, grosse Immobilienbestände effizient und termingerecht zu bewerten.

Als Schweizer Beratungsunternehmen im Immobilienbereich bewertet IAZI sowohl nach schweizerischen als auch internationalen Bewertungs- und Rechnungslegungsstandards. Die IAZI Experten erstellen für Sie revisionskonforme Bewertungen von einzelnen Liegenschaften oder ganzen Portfolios.

Bewertungsstandards

  • Swiss Valuation Standards (SVS)
  • International Valuation Standards (IVS)
  • European Valuation Standards (EVS)
  • RICS Valuation – Professional Standards (Red Book)

Rechnungslegungsnormen

  • Swiss GAAP FER Norm
  • International Accounting Standards (IAS)/International Financial Reporting Standards (IFRS)
Vock Christoph
Ihr Experte
Dr. Christoph Vock