Hedonische Bewertung

Die hedonische Bewertung ist ein Vergleichwert-Verfahren, welches vor über 20 Jahren von IAZI im Schweizer Immobilienmarkt eingeführt wurde. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden, gehandelten Objekten verglichen und statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben.

Eine Vielzahl der Banken, Versicherungen und Pensionskassen bewertet heute im Rahmen der Hypothekarvergabe die Objekte mit dieser Methode. Auch viele Makler oder Projektentwickler wenden sie an, um eine schnelle, marktnahe und kostengünstige Bewertung von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern zu erhalten.

Die hedonische Bewertung eignet sich nicht nur zur Beurteilung von einzelnen Objekten, sondern bietet auch zahlreiche Vorteile zur Überwachung und Steuerung von Immobilienportfolios.

Marktnähe

Der Einfluss der einzelnen Eigenschaften auf den Preis wird nicht von einer Person, sondern von der Masse der Käufer und Verkäufer, d.h. dem Markt festgesetzt. Die Statistik extrahiert und verallgemeinert somit die Logik des Marktes, womit die Methode auch als objektiv bezeichnet werden kann.

Schnelligkeit

Sind alle notwendigen Angaben zur Liegenschaft vorhanden, erfolgt eine Bewertung sehr rasch. Eine erneute Beurteilung des Objekts zu einem späteren Zeitpunkt ist zudem sehr einfach und die Kontinuität in der Bewertung gewährleistet.

Schweizweit anwendbar

Die Schätzformel lässt sich in der ganzen Schweiz anwenden – auch in Regionen, in denen vergleichsweise wenige Transaktionen stattfinden.

Schätzgenauigkeit ist bekannt

Im Gegensatz zu den traditionellen Methoden lassen sich bei der hedonischen Bewertung genaue Aussagen bezüglich deren Genauigkeit machen.

Die hedonische Methode ist eine statistisches Verfahren, welches bereits Mitte des vergangenen Jahrhunderts in den USA entwickelt wurde, um die Preisunterschiede von Gütern (z.B. bei Autos oder Bauland) trotz sehr unterschiedlicher Eigenschaften zu erklären.

IAZI hat die Idee der Anwendung der hedonischen Methode auf Immobilien 1994 aufgenommen, einen Datenpool gestartet und erstmals gesamtschweizerische Modelle gerechnet. Während die Methode nun in der Schweiz schon länger etabliert ist, setzt sie sich auch im Ausland immer mehr als «best practice» für die Bewertung von Wohnimmobilien durch.

Datenbasis

IAZI wertet für die Modelle Daten von jährlich über 25’000 effektiv erfolgten Transaktionen von Wohneigentum aus. Die Informationen dazu stammen von den Hypotheken vergebenden Instituten, also Banken, Versicherungen und Pensionskassen, wobei deren Lieferung selbstverständlich anonymisiert erfolgt.

Nicht berücksichtigt werden Objekte aus Versteigerungen oder aus Gegengeschäften, auch Angebotspreise (Inserate) oder Schätzwerte fliessen nicht in die Modelle ein.

Berechnungsweise

Bei der Anwendung der hedonischen Bewertung wird das zu bewertende Objekt mit aktuellen Transaktionen ähnlicher Liegenschaften verglichen. Da es bis 1994 keine umfassende Datenbank vergleichbarer Objekte gab, waren solche Marktvergleiche lange Zeit eher schwierig. Erst der Aufbau einer Datenbank für die ganze Schweiz hat die zuverlässige Bewertung anhand von Marktdaten vereinfacht und praxisrelevant gemacht.

Da Immobilien sehr heterogen sind – sie unterscheiden sich beispielsweise in Lage, Grösse, Alter oder Qualität der Bauweise – ist eine Datenbank noch kein Garant für eine realistische Einschätzung. Damit die Objekte verglichen werden können, wird bei der hedonischen Preisberechnung ein Gut in Qualitätseigenschaften zerlegt und dann mit Hilfe der so genannten Regressionsanalyse der Einfluss dieser Qualitätsmerkmale auf den Preis ermittelt. Geschieht dies über einen ganzen Datensatz von Marktdaten, kann der «implizite», allgemein gültige Preis jeder Eigenschaften auf dem Markt ermittelt werden.

Die hedonischen Modelle werden einmal jährlich extern validiert.
Weitere Informationen hierzu finden Sie unter hedonische Preismodelle.

Objektarten

Die hedonische Bewertung kann für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum) sowie für Mehrfamilienhäuser eingesetzt werden.

Notwendige Angaben / Unterlagen

Insgesamt werden für eine Bewertung eines Objekts rund 70 Eigenschaften miteinbezogen. Dazu gehören einerseits die Liegenschaftsmerkmale (z.B. Wohnfläche, Kubatur, Anzahl Zimmer, Grösse des Grundstücks, Zustand), die in der Erfassungsmaske direkt abgefragt werden. Andererseits fliessen auf Basis der Adresseingabe aber noch rund 50 andere lagespezifische Faktoren wie beispielsweise der Steuerfuss oder die Erreichbarkeit in die Bewertung ein.

Interpretation des Bewertungsresultats

Der bei der hedonischen Bewertung ermittelte Wert stellt keinen Ersatz für den Kaufpreis dar, sondern entspricht der statistischen Berechnung auf Basis aktueller Marktdaten. Der berechnete Wert spiegelt denjenigen Preis wider, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben.

Grenzen der Anwendbarkeit

Das hedonische Modell eignet sich insbesondere für Standardobjekte. Die Eingaben werden jeweils multivariat auf Plausibilität hin geprüft und mögliche Erfassungsfehler oder Auffälligkeiten aufgezeigt (Ampel: rot, orange, grün bzw. Anzahl Sterne). Die Farbangabe gibt einen Hinweis auf die objektspezifische Anwendbarkeit der Modelle sowie die der Bewertung zugrundeliegende Schätzunsicherheit.

Spezialobjekte wie z.B. Bauernhöfe, Rustici, Maiensässe bzw. Objekte mit grossen Baulandreserven können nicht oder nur teilweise damit geschätzt werden.

Luxusliegenschaften sowie Objekte im Baurecht oder mit wertrelevanten Servituten können zwar eingegeben und geschätzt werden, jedoch resultiert eine leicht atypische (**) oder atypische (*) Bewertung und die Preiszu- bzw. Abschläge sind gegebenenfalls von einem Immobilien-Experten zu validieren.

Die hedonische Bewertung von IAZI ist in einer Vielzahl von Applikationen und Services abrufbar. Neben den Standalone-Tools von IAZI sind die Modelle standardmässig in sämtlichen bekannten Banken-/ Hypothekenapplikationen (u.a. Avaloq, Finnova, Wincredit) integriert.

Dank den verfügbaren Bewertungs-Schnittstellen (APIs) ist eine Integration auch in Ihr Tool auf Anfrage problemlos möglich und rasch umsetzbar.

Ballmer Roman
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Roman Ballmer
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