Lebenszyklusmodell

Im Lebenszyklusmodell wird die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie über die gesamte Nutzungsdauer nach Aufwands- und Ertragsaspekten analysiert. Der Wert der Liegenschaft entspricht dabei dem zum Bewertungszeitpunkt in der Immobilie gebundenen Kapital. Das Lebenszyklusmodell ist zum einen die ideale Methode zur Bewertung von Spezialobjekten (Industrieobjekte, Turnhallen, Schulhäuser etc.), die in der Regel nicht über eine marktnahe Methode bewertet werden können.  Sie eignet sich aber auch sehr gut zur Analyse von Genossenschaftsbauten und staatlich geförderten Wohnbauprojekten oder für die Second Opinon einer bestehenden Bewertung.

  • Das Modell betrachtet und analysiert die Wirtschaftlichkeit  einer Liegenschaft immer über die gesamte (individuelle) Lebensdauer. Bauteile und deren Lebensdauer werden kategorie- und objektspezifisch berücksichtigt.
  • Land- und Gebäudewert werden separat ausgewiesen.
  • Das Wertsteigerungspotential eines Grundstücks beeinflusst nicht implizit über einen Diskontsatz den Immobilienwert, sondern wird – sofern berücksichtigt – explizit angegeben.
  • Das Modell verfolgt eine gesamtheitliche Betrachtung der Immobilie. Die verwendeten Parameter werden individuell auf die spezifischen Merkmale und Lage der Liegenschaft abgestimmt und in eine Balance gebracht.
  • Das Lebenszyklusmodell schafft Transparenz über die Rentabilität von Investments respektive zeigt auf, welche Einnahmen generiert werden müssen, damit die gesamthaften Kosten gedeckt sind.
  • Das Lebenszyklusmodell erlaubt neben der Ermittlung des aktuellen Liegenschaftswerts die Analyse der Immobilienwerte in der Vergangenheit sowie eine Prognose zur Wertentwicklung in der Zukunft.

Das Lebenszyklusmodell basiert auf dem Ansatz der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Im Modell wird der Finanzfluss immer über die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie abgebildet. Er setzt sich zusammen aus den abgeworfenen Erträgen und den anfallenden Kosten (Aufwand), welche unter Berücksichtigung der verschiedenen Lebenszyklen der Immobilienbestandteile ermittelt werden.

Die Kosten beinhalten Erstellungs-, Betriebs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Die Gesamtinvestitionen (Anfangsinvestition und Instandsetzungen), bezogen auf die Gesamtnutzungsdauer, ergeben die jährliche Kapitalamortisation. Betriebskosten und Kapitalamortisation bilden zusammen die Selbstkosten.

Damit eine Liegenschaft keinen negativen Cashflow abwirft, müssen die minimal erforderlichen Erträge mindestens so hoch sein wie die Selbstkosten. Sind marktkonforme Erträge realisierbar, welche die Selbstkosten übersteigen, entsteht eine Kapitalverzinsung (Kapitalrendite).

Der Wert entspricht dem zum Bewertungszeitpunkt in der Immobilie gebundenen Kapital. Das gebundene Kapital ist die Summe aller bisher erfolgten Investitionen abzüglich aller bisher erfolgten Kapitalamortisationen, welche der momentanen Altersentwertung zu entsprechen haben. Die Altersentwertung betrifft nur die Bausubstanz und erfolgt über die Nutzungsdauer der Bausubstanz. Der Landwert hingegen entspricht dem Wert, der durch eine standortadäquate Nutzung realisierbar ist. Die Wertermittlung basiert demnach auf der Landbewertung und der Bewertung des Zeitwertes der Bausubstanz.

  • Bewertung von Betriebsliegenschaften und Spezialobjekten wie Industrieliegenschaften oder Liegenschaften der öffentlichen Hand
  • Second-Opinion Bewertungen
  • Überprüfung der Wirtschaftlichkeit der Immobilie oder von Immobilienprojekten
  • Bewertung von Immobilien mit Baurechten
  • Herleitung von marktkonformen Baurechtszinsen
  • Basis für die Finanzplanung

Der Finanzfluss und der Wertveränderungsprozess der Liegenschaft können mit dem Lebenszyklusmodell real und nominal abgebildet werden. Ein Beispiel zur nominalen Entwicklung ist in den Downloads verfügbar.

In den Grafiken zum Finanzfluss sind die Kapitalamortisation, der Kapitalzins und die Betriebskosten pro Jahr aufgeführt. Aus den Abbildungen können das Veränderungsverhalten der Brutto-, Netto- und Kapitalrenditen gut herausgelesen werden. In den Abbildungen zum Wertveränderungsprozess werden der Land- und Bauwert separat aufgeführt. Aus dieser Darstellung kann die Wertveränderung der Immobilie über die Jahre entnommen werden.

Salzmann Beat
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Dr. Beat Salzmann
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