Real Estate Portfolio Management (REPM)

• Regelmässiger Datenaustausch über individuell anpassbare Schnittstellen
• Qualitativ hochstehende, konsistente und quantitativ aussagefähige Daten für ein professionelles Immobilienportfoliomanagement
• Analyse der Erfolgsrechnung und Budgets auf allen Detaillierungsebenen (Portfolio, Liegenschaft, Haus, Objekt)
• Instandsetzungsplanung über alle Liegenschaften.
• Marktwertschätzung mit verschiedenen Bewertungsmethoden
• Immobilien-Rating mit der Zuhilfenahme aller zusammengeführten Daten.
• Integration von repräsentativen Immobilienmarktinformationen mittels IAZI Swiss Property Benchmark^®
• Fundierte Entscheidungsunterstützung durch flexible Analysen und Auswertungen
• Dashboards bieten eine attraktive und intuitive Ansicht über grosse Datenmengen auf Immobilienportfolios und verbindet die Vorzüge von Portfoliomanagement mit Business Analytics
• REPM wird laufend weiter entwickelt und in den einzelnen Modulen werden regelmässig Verbesserungen implementiert. Kundenspezifische Anpassungen können jederzeit durchgeführt werden. Bei Release-Wechsel sind die Kundendaten geschützt

Für den Datenaustausch betreibt IAZI eine standardisierte und revisionstaugliche Schnittstelle, über welche Excel Dateien, Text, MS-Access, XML oder SQL Daten importiert werden können (Modul Administrator).

Erfahrungen mit dem regelmässigen Import von Tausenden von Immobilien im Management von grossen Datenbeständen (Aufbereitung, Import, Validierung, Diagnose, Bereinigung, Analyse, Export) machen IAZI generell und REPM im Speziellen zum verlässlichen Partner für alle Fragen rund um das Datenmanagement.

Im Modul Stammdaten können alle Liegenschaftsdaten ausgewertet und gepflegt werden. Von der Portfolioebene über einzelne Liegenschaften und Gebäude bis hin zur Mietobjektebene stehen spezifische Ansichten zur Verfügung, um Daten einfach und effizient zu pflegen. Die Kerndaten werden durch regelmässige Imports aktuell gehalten. Diverse Eingaben können von der Software automatisch vom einzelnen Mietobjekt auf Stufe Gebäude, Liegenschaft oder Portfolio aggregiert werden, wie beispielsweise die Anzahl der Mietobjekte oder die Flächen nach SIA. Spezifische Daten können aber auch manuell im Tool erfasst werden. In diesem Bereich ist auch ein Dokumanagementtool integriert. Beliebige Dokumente lassen sich so an Liegenschaften anhängen und können direkt aus dem Tool aufgerufen werden.

REPM bildet Erfolgsrechnungen ab und nach Wunsch ebenfalls die Bilanz. Die Abbildung richtet sich nach der Art der Rechnungslegung. Ferner sind die Finanzdaten standardisiert dargestellt, damit sämtliche Kundeninformationen mit dem IAZI Swiss Property Benchmark^® verglichen werden können.

Budgets der Verwaltungen können im Tool regelmässig überwacht und gereported werden.

Die Marktmietanalyse ermöglicht die Ermittlung von statistischen Marktmieten (Vergleichsmieten) auf Stufe Mietvertrag. Die statistischen Modelle ermöglichen es, für jede Schweizer Gemeinde die Mieten für Wohnungen, Büroflächen, Lager, Archive, Bastelräume sowie Parkplätze zu ermitteln.

Die Modelle werden jährlich basierend auf rund 300’000 Mietverträgen aktualisiert. Dies erlaubt sowohl eine systematische Überprüfung der vom Verwalter gemeldeten Mieten wie auch die Bestimmung der Marktmieten im Rahmen der Wiedervermietung, zur Bestimmung der Potentialmiete im Rahmen einer DCF-Bewertung oder eine grundsätzliche Optimierung der Mietverhältnisse im eigenen Immobilienportefeuille.

Das Modul für die Instandsetzungsplanung unterstützt den Anwender bei der Bestimmung der notwendigen Instandhaltungskosten (Unterhalt) und bevorstehenden Instandsetzungskosten (Sanierungen). Es erleichtert damit massgeblich die strategische Planung des Gebäudeunterhalts und des notwendigen Finanzbedarfs.

Ausgangspunkt ist dabei stets der bauliche Gebäudezustand auf Stufe der Bauteile jeder einzelnen Liegenschaft. Diese werden entweder von der Software auf Basis der Objektkategorie, des Alters und allfälliger Renovationen vom Modell berechnet und/oder werden durch eine detaillierte Bestandesaufnahme vor Ort durch Experten oder den Kunden selbst, verfeinert und adjustiert.

Daraus berechnet die Software auf Stufe Liegenschaft oder Gesamtportfolio die notwendigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und – abgeleitet aus dem Zustand und den Lebenszyklen der einzelnen Bauteile – den Zeitpunkt aller in Zukunft anfallender Ausgaben. Die prognostizierten Werte können bei Bedarf vom Nutzer manuell angepasst und überschrieben werden. Alle Ergebnisse lassen sich in der Software sowohl tabellarisch als auch grafisch darstellen und können als Reports oder auch zur Weiterverarbeitung in Tabellenkalkulationsprogrammen (z.B. Excel) exportiert werden.

DCF-Bewertung

Bei grossen Immobilieneigentümern, Immobilienfonds oder -aktiengesellschaften spielt die Wertermittlung von Liegenschaften beim Jahresabschluss, bei der Performancebestimmung oder bei der Risikobeurteilung eine wichtige Rolle. Für die Bewertung von Renditeliegenschaften verwenden Immobilienexperten meistens das Discounted Cashflow Verfahren (DCF). Ziel der DCF-Bewertung ist es, die zukünftige Entwicklung der Cashflows der Liegenschaft in die Bewertung einfliessen zu lassen. Die DCF-Methode muss dabei die Erträge einer Liegenschaft auf den Bewertungszeitpunkt hin abzinsen bzw. diskontieren.

Zwei Elemente beeinflussen folglich den Wert einer Liegenschaft: Die budgetierten Free Cashflows sowie der zu ermittelnde, objekt- und lagespezifisch risikoangepasste Diskontierungssatz. Eine Erhöhung des Liegenschaftswertes kann entweder auf höhere Nettoeinnahmen oder aber auf ein geringeres Risiko zurückgeführt werden. Diese zwei Hauptwerthebel werden von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, welche zum Teil exogen gegeben sind, teilweise aber auch aktiv gesteuert werden können (endogene Faktoren).

Zur Bestimmung des Diskontierungssatzes kann sich der Bewertungsexperte auf eigene Expertise oder auf das hedonische Diskontierungssatzmodell von IAZI verlassen. Letzteres wird anhand von Tausenden von jährlichen Beobachtungen kalibriert und führt zu einem Diskontierungssatz, der den Eigenschaften der Liegenschaft Rechnung trägt.

Mit Hilfe des Szenario-Managers kann der Anwender die Budgets für die einzelne Liegenschaft durch Formeln definieren und erhält dadurch einen ersten Vorschlag für die Planung. Manuelle Anpassungen führen dann zum endgültigen Budget für die Planung.

Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode geht davon aus, dass der Wert von Immobilien primär auf den heute und der Zukunft generierten Einkommensströmen (Cash-Flows) basiert. Nicht die Substanz steht im Vordergrund, sondern der Barwert der Erträge. In Anlehnung an die für die Bewertung von Aktien eingesetzten Dividend Discount Modelle (Zero Growth Modell, Constant Growth Modell) ist bei Immobilien von konstanten bzw. von konstant wachsenden künftigen Mieterträgen auszugehen.

Der vom Modell berechnete Kapitalisierungssatz berücksichtigt die bautechnischen Besonderheiten (Bauqualität, Bauzustand, Baujahr) einer Immobilie wie auch deren spezifische Lage (Makro- und Mikrolage) sowie weitere Immobilienmerkmale (z.B. Volumen, oder Gebäudekategorie). Alternativ kann auch ein kundenspezifischer Kapitalisierungssatz definiert werden.

Zur Bestimmung des Kapitalisierungssatz kann sich der Bewertungsexperte auf eigene Expertise oder auf das hedonische Kapitalisierungssatz-Modell von IAZI verlassen. Letzteres wird anhand Tausenden von Beobachtungen kalibriert und führt zu einem Kapitalisierungssatz, der den Eigenschaften der Liegenschaft Rechnung trägt.

Hedonische Bewertung

Seit Ende der 1990er-Jahre hat sich die hedonische Bewertung in der Schweiz durchgesetzt. Diese Methode basiert auf der Erkenntnis, dass letztendlich nur effektiv bezahlte Marktpreise vergleichbarer Objekte für die Bestimmung des Marktwertes der Liegenschaft relevant sind.

Die hedonische Bewertung verwendet zur Wertbestimmung eine Kombination von rund 70 Eigenschaften von unterschiedlichen Liegenschafts- und Lagemerkmalen. Das hedonische Modell vergleicht die Eigenschaften der zu bewertenden Liegenschaft mit den Daten von effektiven Transaktionen vergleichbarer Objekte. Daraus wird mittels eines statistischen Verfahrens der Wert der Liegenschaft ermittelt.

Die hedonische Bewertung kann im REPM für die Bewertung von Mehrfamilienhäusern mit einem maximalen Anteil von 30% Büro/Gewerbe verwendet werden.

Mit der hedonischen Bewertung können so aktuelle und objektive Marktwerte, welche unabhängig von spezifischen Userannahmen sind, auf einfache Art und Weise ermittelt werden.

Um Ihnen einen raschen Überblick über den Standort der Liegenschaft zu ermöglichen, wurde der Location Analyzer entwickelt. Mit lediglich einem Klick stehen Ihnen damit Informationen zu folgenden Themen zur Verfügung:

• Generelle Gemeindeinformationen (Bevölkerung, Steuern, Ausbildungsniveau, Arbeitslosenquote etc.)
• Flächenmarkt (Bestand, Baugesuche und -bewilligungen, Neuproduktion, Leerstand)
• Preise und Mieten (nach Regionen, nach Zimmerzahl; Angebots-, Transaktions- und Bestandesniveau)
• Bodennutzung und Untergrund (Bodenpreise und Radonstrahlung)
• Mikrolage (Mikrolagerating, Preiskarte und Angabe verschiedener Mikrolagefaktoren)

Mit dem Modul Benchmarking sind alle im Rahmen des IAZI Swiss Property Benchmark^® ermittelten Kennzahlen im REPM verfügbar und können als Vergleichswerte für die eigenen Liegenschaften oder Portfolios herangezogen werden.

Mit dem exklusiven IAZI-Housetop^® lassen sich die Benchmarkzahlen des gesamten Portefeuilles visualisieren. Nach einer kurzen Einführungsphase wird das Lesen der Symbole zum Kinderspiel und ermöglicht so in kürzester Zeit die Identifizierung von atypischen Objekten in einem umfangreichen Portefeuille. Die interessierende Liegenschaft lässt sich per Rechtsklick in allen relevanten REPM-Modulen weiter untersuchen, was Housetop^® zu einem äusserst nützlichen Werkzeug zur Analyse auffallender Liegenschaften macht.

Aus dem Modul Listview können sämtliche Stammdaten und Finanzdaten, aber auch die Werte des Benchmarks in Profilen angelegt und in Listenform dargestellt werden. Die Listen lassen sich per Knopfdruck für die Weiterverarbeitung in Excel exportieren. Diese Listen können von den Usern selbstständig erstellt werden. Keine Zahl im Tool lässt sich nicht mit dieser Ansicht auflisten und auswerten. Es können auch Differenzen zu anderen Zahlen gerechnet werden. Dieses Tool lässt einen mit den vorhandenen Daten ohne Einschränkung arbeiten.

Mit dem Dashboard können Sie Ihr Portfolio nach verschiedenen Kennzahlen in einer Variation von Darstellungsarten und unterschiedlichen Levels veranschaulichen, analysieren und mit dem IAZI Swiss Property Benchmark^® vergleichen. Mit Mausklick gelangen Sie von aggregierten Werten in Sekundenschnelle auf tiefere Levels bis hin zu Einzelwerten. So leicht lassen sich grosse Datenmengen in die Tiefe analysieren und grafisch darstellen.

Spezielle Kundenwünsche bezüglich Reports werden in Zusammenarbeit und Absprache mit den IAZI-Experten rasch und effizient erstellt. Die Reports werden für den Kunden im REPM produktiv zur Verfügung gestellt. Der Kunde kann deren Generation jederzeit per einfachen Knopfdruck auslösen und erhält damit die Inhalte von Interesse fertig gelayoutet und übersichtlich aufbereitet.