Discounted Cashflow Methode
Der DCF-Ansatz geht davon aus, dass ein Objekt primär auf der Basis der Einnahmen, abzüglich aller Ausgaben, zu bewerten ist. Dazu werden Prognosen über die zukünftig mit dem Objekt zu erzielenden Erträge und Liegenschaftsaufwände angestellt und ein risikoadjustierter Diskontierungszinssatz ermittelt. Der Marktwert bildet sich aus der Summe der zukünftigen Zahlungsströme (Netto-Cashflows), die auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden.
Unser Zweiphasen-DCF-Modell bildet die Netto-Cashflows in einer Detailphase über 10 Jahre ab. Anhand der DCF-Bewertungsmethode können Veränderungen in den Mieterträgen, Bewirtschaftungskosten oder Investitionen differenziert dargestellt werden. Die Nettocashflows der folgenden 90 Jahre werden als Rentenbarwert betrachtet und im «Residualjahr» (Exit) zusammengefasst. Bei uns werden standardmässig nominale Einnahmen und Aufwände im DCF-Modell abgebildet (im Exit realer Diskontsatz). In unserem Bewertungstool ist aber auch eine reale Darstellung der Cashflows möglich.
Das hauseigene Diskontsatz-Modell basiert auf effektiven Transaktionsdaten und den Daten des IAZI Swiss Property Benchmarks®. Mit einer konsolidierten Datenbasis von über 14‘800 Liegenschaften, ist der IAZI Swiss Property Benchmark® der repräsentativste Benchmark für Schweizer Immobilien-Direktanlagen.
Wir ermitteln auf dieser Datenbasis zahlreiche Immobilienkennzahlen (Leerstände, Kennwerte zu Betriebskosten, Mietpreis- und Mietentwicklungen), sowie die am Markt bezahlten Renditen bzw. Diskontsätze. Durch die ökonometrische Herleitung wird der Diskontsatz für verschiedene Immobilientypen in jeder Gemeinde der Schweiz bestimmbar. Der Diskontsatz ist empirisch unterlegt und liefert nachvollziehbare Bewertungsergebnisse. Das statistische Modell bildet die verschiedenen Risikopositionen markt- und objektspezifisch im bottom-up-Verfahren ab. Die Basis bilden der risikolose Zinssatz und die Immobilienmarktprämie. Zusätzlich erfolgen immobilienspezifische Prämien für Makro-/Mikrolage, Nutzungsart, Objekt-/Bauqualität und Illiquidität.
Anwendungsbereiche
Die DCF-Methode kann für alle Objektarten angewendet werden, die einen Ertrag abwerfen. Die Methode findet am häufigsten zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern, Büro- und Detailhandelsliegenschaften Anwendung. Sie eignet sich allerdings auch für die Bewertung von Gewerbe- und Industrieliegenschaften, Hotels oder Restaurants und Entwicklungsprojekten. Im Vergleich zu anderen Bewertungsmethoden ermöglicht das DCF-Verfahren durch die detailgetreue Darstellung eine höhere Transparenz und Flexibilität.
IAZI verfügt das Know-how zu allen verbreiteten Bewertungsmethoden und erstellt eigene Marktmodelle für Mieten, Preise, Diskontsätze und Kapitalisierungssätze.
IAZI ist weder im Handel noch in der Vermittlung von Immobilien tätig, so dass keinerlei Interessenkonflikte bestehen.
Exklusive Marktinformationen in Form von Vergleichsdaten und statistischen Modellen helfen verlässliche und marktgetreue Bewertungen durchzuführen.
Das IAZI-Bewerter-Team ist in die Bewertung im Rahmen von Transaktionen für verschiedene Liegenschaftstypen involviert und verfügt über langjährige Erfahrung bei Transaktionsbewertungen.
Das sagen unsere Kunden
Lesen Sie, was unsere zufriedenen Kunden über die Zusammenarbeit mit uns sagen. Lassen Sie sich inspirieren, Ihr eigenes Projekt zu starten.
Testimonial
Erat et sed lobortis risus ante
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Renditeliegenschaften zeichnen sich dadurch aus, dass sie zuAnlagezwecken gehalten werden, und daher die optimale Verzinsung desKapitals im Zentrum steht. IAZI verfügt zum einen über das Wissen und dieErfahrung, um je nach Liegenschaft die adäquaten Bewertungs-Methodeneinzusetzen.Bei der Marktwertermittlung von Anlageobjekten werden sämtlicheverfügbaren vergleichbaren Immobilientransaktionen herangezogen. DieLiegenschaften werden in der Regel mittels der DCF-Methode von unserenExperten zu marktgetreuen Preisen bewertet. Alternativ werden auch dieErtragswert-, Realwert-oder die hedonische Methode eingesetzt.Bei der Bewertung können die IAZI-Experten auf hauseigene Marktmodellefür Mieten, Preise, Diskontsätze und Kapitalisierungssätze zurückgreifen. IAZIverfügt für jede Gemeinde in der Schweiz über risikoadäquate Diskontsätze,die aus den Transaktionen hergeleitet werden. Mit dem IAZI Swiss PropertyBenchmark® steht ein umfangreiches Benchmarking von Leerständen,Verwaltungskosten, Sollmieten, NCF-Returns, Performance mitLiegenschaften im Wert von 150 Mrd. CHF bei den Bewertungen zurVerfügung.
Renditeliegenschaften zeichnen sich dadurch aus, dass sie zuAnlagezwecken gehalten werden, und daher die optimale Verzinsung desKapitals im Zentrum steht. IAZI verfügt zum einen über das Wissen und dieErfahrung, um je nach Liegenschaft die adäquaten Bewertungs-Methodeneinzusetzen.Bei der Marktwertermittlung von Anlageobjekten werden sämtlicheverfügbaren vergleichbaren Immobilientransaktionen herangezogen. DieLiegenschaften werden in der Regel mittels der DCF-Methode von unserenExperten zu marktgetreuen Preisen bewertet. Alternativ werden auch dieErtragswert-, Realwert-oder die hedonische Methode eingesetzt.Bei der Bewertung können die IAZI-Experten auf hauseigene Marktmodellefür Mieten, Preise, Diskontsätze und Kapitalisierungssätze zurückgreifen. IAZIverfügt für jede Gemeinde in der Schweiz über risikoadäquate Diskontsätze,die aus den Transaktionen hergeleitet werden. Mit dem IAZI Swiss PropertyBenchmark® steht ein umfangreiches Benchmarking von Leerständen,Verwaltungskosten, Sollmieten, NCF-Returns, Performance mitLiegenschaften im Wert von 150 Mrd. CHF bei den Bewertungen zurVerfügung.
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Renditeliegenschaften zeichnen sich dadurch aus, dass sie zuAnlagezwecken gehalten werden, und daher die optimale Verzinsung desKapitals im Zentrum steht. IAZI verfügt zum einen über das Wissen und dieErfahrung, um je nach Liegenschaft die adäquaten Bewertungs-Methodeneinzusetzen.Bei der Marktwertermittlung von Anlageobjekten werden sämtlicheverfügbaren vergleichbaren Immobilientransaktionen herangezogen. DieLiegenschaften werden in der Regel mittels der DCF-Methode von unserenExperten zu marktgetreuen Preisen bewertet. Alternativ werden auch dieErtragswert-, Realwert-oder die hedonische Methode eingesetzt.Bei der Bewertung können die IAZI-Experten auf hauseigene Marktmodellefür Mieten, Preise, Diskontsätze und Kapitalisierungssätze zurückgreifen. IAZIverfügt für jede Gemeinde in der Schweiz über risikoadäquate Diskontsätze,die aus den Transaktionen hergeleitet werden. Mit dem IAZI Swiss PropertyBenchmark® steht ein umfangreiches Benchmarking von Leerständen,Verwaltungskosten, Sollmieten, NCF-Returns, Performance mitLiegenschaften im Wert von 150 Mrd. CHF bei den Bewertungen zurVerfügung.
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