Realwert Methode (Sachwertverfahren)
Die Realwertmethode geht davon aus, dass ein Käufer für den Erwerb einer Immobilie nicht mehr bezahlen wird, als er heute für den Erwerb des Landes und die Erstellung des Gebäudes bezahlen muss. Der Substanzwert setzt sich demnach aus zwei Komponenten zusammen: dem Landwert und dem Zeitwert des Bauwerks.
Grundsätzlich kann der Realwert für alle Immobilien ermittelt werden. Die Methode eignet sich deshalb vor allem zur Bewertung von Liegenschaften, welche keinen Ertrag abwerfen.
Ermittlung Gebäudewert
Zur Ermittlung des Gebäudewerts wird der Zeitwert der baulichen Anlagen erhoben. Das heisst es werden die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, Aussenanlagen und sonstigen Anlagen (inkl. Umgebungs- und Baunebenkosten) ermittelt und eine angepasste Alterswertminderung (Abschreibung) berücksichtigt.
Die Marktverhältnisse auf dem lokalen Immobilienmarkt können durch den Wert der baulichen Substanz kaum abgebildet werden. Sie fliessen durch den Landwert in die Realwertbewertung ein. Der bauliche Substanzwert wird vielmehr durch baurechtliche Einflüsse, Bauvolumen, Nutzungsmöglichkeiten, Form und Beschaffenheit des Baugrunds, Erschliessungskosten, Bauweise und Alter des Gebäudes geprägt. IAZI berechnet den baulichen Substanzwert unter Berücksichtigung der regionalen Baukostenunterschiede.
Herausforderung Landwert
Die Hauptschwierigkeit der Realwertmethode liegt nicht so sehr in der Ermittlung des Gebäudewerts, sondern in der Bestimmung des Landwerts. IAZI verfügt aufgrund seiner Transaktionsdaten über exklusive Bodenpreismodelle, um den Bodenpreis zu schätzen. Alternativ kann auch auf die Lageklassemethode zurückgegriffen werden. Die Lageklassemethode ist ein Scoring-Verfahren zur Bestimmung des relativen Landwerts. Die Landwerte werden nach Möglichkeit mit aktuellen Transaktionspreisen von Bauland verglichen.
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Gerade bei der Landbewertung spielen rechtliche Aspekte wie Bebauungspläne, Zonenplanung und Umweltschutzvorgaben eine zentrale Rolle. Wir bringen hier spezifisches Know-how ein, um sicherzustellen, dass alle relevanten gesetzlichen Vorgaben berücksichtigt werden.
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