Am 25. und 26. März 2025 fanden die IAZI Real Estate Investment Events in Zürich und Genf statt. Passend zum zwanzigsten Geburtstag des Events in Zürich durfte IAZI den knapp 400 Teilnehmern und Teilnehmerinnen viel Neues berichten. Auch für die knapp 200 Teilnehmer und Teilnehmerinnen in Genf gab es spannende Insights aus der Immobilienwelt. Neben den neusten Zahlen aus dem IAZI Swiss Property Benchmark®, die unter der neuen Führung von Birgit Eberl aufbereitet wurden, gab es wie gewohnt Einblicke in aktuelle politische Themen und viel Raum für Networking.
In diesem Jahr feierte der IAZI Real Estate Investment Event sein 20-jähriges Bestehen in Zürich. Über all die Jahre hat sich der Anlass merklich verändert – neue Gesichter im Team und unter den Teilnehmenden, neue Features von IAZI und ein immer grösserer Datenpool. Mit rund 400 Teilnehmern und Teilnehmerinnen in Zürich und 200 in Genf konnten die diesjährigen Events neue Rekorde aufstellen. Neben den vielen Veränderungen gibt es aber auch Konstanten: wie gewohnt zog Donato Scognamiglio die Gäste mit einer Präsentation der neusten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in seinen Bann.
Stabilisierung in Zeiten der Ungewissheit
Die letzten Jahre waren für den Immobilienmarkt keineswegs einfach. Die Corona-Pandemie und der Krieg in der Ukraine brachten die Weltwirtschaft ins Wanken. Erhöhte Inflationsraten und ein damit verbundener Anstieg der Zinsen schmälerten in der Vergangenheit die Renditemöglichkeiten auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Umso erfreulicher ist, dass die Zahlen für das Geschäftsjahr 2024 deutlich positiver ausfielen. Im Jahr 2024 konnte ein leichter Anstieg im Bestand der Hypothekarforderungen verzeichnet werden, nachdem diese im Vorjahr noch rückläufig waren. Ein wesentlicher Grund hierfür ist der gesunkene Leitzzinssatz der Schweizerischen Nationalbank: im Jahr 2024 erfolgte eine deutliche Anpassung von 1,75% auf 0,5%, die sogar im März 2025 eine Fortsetzung fand, als der Leitzins auf 0,25% gesenkt wurde.
Die Finanzkennzahlen des IAZI Swiss Property Benchmark® zeichnen ebenfalls ein Bild der Erholung. Insbesondere die analysierten Wohnliegenschaften haben im vergangenen Geschäftsjahr einen regelrechten Boom erlebt. IAZI konnte einen rekordhohen Anstieg der Wohnungsmieten beobachten – diese stiegen im Jahr 2024 um 4,5% (Median), und damit so stark wie in den letzten 20 Jahren nicht mehr. Die hohe Nettozuwanderung zusammen mit der vergleichsweise tiefen Bautätigkeit sorgte für einen hohen Nachfrageüberhang. Die Geschäftsliegenschaften schnitten dagegen schlechter ab – der Mietanstieg fiel mit 2,9% (Median) wesentlich geringer aus. Die durchschnittliche nicht realisierte Miete blieb dabei auf tiefem Niveau stabil. Sie ist jedoch bei den Geschäftsliegenschaften mit 5,8% mehr als doppelt so hoch, wie bei den Wohnliegenschaften, wo sie bei 2,2% liegt.
Bei der Performance (Total Return), bestehend aus der Wertentwicklung und der Netto-Cashflow-Rendite, zeichnet sich ein Bild der Erholung. Die durchschnittliche Performance stieg für alle betrachteten Gebäudekategorien im Vergleich zum Vorjahr, bei Wohnliegenschaften von 2,9% auf 5,3% und bei Geschäftsliegenschaften von 1,4% auf 2,9%. Diese Entwicklung ist insbesondere durch eine Erholung bei den durchschnittlichen Wertentwicklungen geprägt, welche ausser bei den Geschäftsliegenschaften (-0,1%) positiv ausfielen. Die Cashflow-Renditen blieben hingegen weitgehend stabil bei durchschnittlich 2,9% bei Wohnliegenschaften und 3% bei Geschäftsliegenschaften.
Alles in allem kann das Jahr 2024 als ein gutes Geschäftsjahr bezeichnet werden. Ob sich dieser Trend in den kommenden Jahren angesichts der volatilen internationalen Politik fortsetzen kann, wird sich zeigen.
Die diesjährigen Gewinner und Gewinnerinnen der IAZI Real Estate Investment Awards
Ein weiteres Highlight der Events war die alljährliche Verleihung der IAZI Real Estate Investment Awards, bei der die herausragende Performance der Gewinner und Gewinnerinnen in verschiedenen Kategorien gewürdigt wurde. Teilnahmeberechtigt waren alle Investoren, mit einem Immobilienportfolio von mehr als 20 Liegenschaften mit einem Gesamtmarktwert von über CHF 100 Mio. Dabei wurden die Immobilienportfolios der Kandidaten und Kandidatinnen anhand von acht Kennzahlen aus dem IAZI Swiss Property Benchmark®, wie der Performance, dem Leerstand und den Liegenschaftsaufwänden, bewertet.
Die diesjährigen Gewinner und Gewinnerinnen sind:
- Best Swiss German Properties: BVK
- Best Latin Switzerland Properties: Mobimo Management AG
- Best Investment Manager Romandie: Rentes Genevoises
- Best Residential Properties: Rivora Sammelstiftung
- Best Commercial Properties: PSP Swiss Property AG
- Best Insurance Company Portfolio: Zurich Invest AG
- Best Pension Fund: BVK
- Best Investment Fund: UBS Asset Management (ANFOS)
Wohnen als Politikum: Die Branche sorgt sich um Wohnraumregulierungen
Die Schweizer Politik bereitet so manchen Immobilienbesitzern auch Kopfzerbrechen. Mit der anziehenden Wohnungsknappheit überbieten sich die Politiker mit Forderungen. So möchten zwei Volksinitiativen in den Kantonen Zug und Zürich ein kommunales Vorkaufsrecht bei privaten Grundstückverkäufen einführen. In Genf will der Mieterverband das bestehende Vorkaufsrecht ausweiten. Geht es nach den Urhebern der Zürcher Wohnschutz-Initiative, sollen trotz des in Basel-Stadt seit der Einführung der strengen Wohnraumregulierungen beobachteten enormen Einbruchs der Investitionen in Wohnimmobilien im Kanton Zürich bald dieselben Regeln gelten.
Diese Entwicklungen bereiten der Immobilienbranche Sorgen, wie die Experten-Umfrage unter den Teilnehmenden des Events zeigt. Eine klare Mehrheit der Befragten in der Deutschschweiz und der Romandie fand, das Vorkaufsrecht beschneidet die Vertragsfreiheit und erhöht die Unsicherheit bei Grundstücktransaktionen. Die Befragten aus der Romandie, wo einige Kantone das Vorkaufsrecht bereits kennen, stimmten dem Argument, dass die Käufer bei Ausübung des Vorkaufsrechts nur unzureichend von der Gemeinde entschädigt werden, sogar eher zu als die Befragten aus der Deutschschweiz.
Noch besorgter zeigten sich die Befragten bezüglich der erwarteten Auswirkung der Zürcher Wohnschutz-Initiative auf den Marktwert von Renditeliegenschaften. Sollte diese angenommen werden, wird ein Werteinbruch von 10-11% erwartet. Dies zeigt die Verunsicherung der Branche in Hinsicht auf die möglichen Folgen der Initiative, auch wenn es sich hier nur um eine ad-hoc Schätzung handelt.
Auf dem Event in Genf wurde zusätzlich eine Diskussionsrunde zum Vorkaufsrecht abgehalten. Die drei anwesenden Experten, Raphaelle Vavassori (Bau- und Raumplanungsdirektorin des Kantons Genf), Guillaume Barazzone (Rechtsanwalt und Alt-Nationalrat) und Romain Lavizzari (Präsident des Genfer Bauunternehmerverbands) diskutierten die Rolle des Vorkaufsrechtes im Spannungsfeld zwischen Regulierung und wirtschaftlicher Dynamik. Eine spannende Erkenntnis der Diskussion war, dass vom Vorkaufsrecht in den Westschweizer Kantonen bisher eher selten Gebrauch gemacht wurde.
Trotz regulatorischer Herausforderungen und geopolitischer Unsicherheiten zeigt die Immobilienbranche in der Schweiz klare Erholungstendenzen. Die stabilisierten Marktkennzahlen und die beobachteten Trends lassen auf eine andauernde positive Entwicklung im laufenden Geschäftsjahr hoffen.
Autor
Thierry Leu
Senior Associate Consultant
thierry.leu@iazi.ch
