Discounted Cashflow Methode
The DCF approach assumes that a property should be valued primarily on the basis of its potential to generate income. To achieve this, forecasts are made for the property’s future earnings and expenses, and a risk-adjusted discount rate is determined. The market value is the sum of the future cash flows (net cash flows) discounted to the valuation date.
In IAZI’s two phased DCF model net cash flows are forecasted in detail over a ten year period. Using the DCF valuation method, changes in rental income, operating expenses or investments can be accurately accounted for. Net cash flows for the following 90 years are considered to be annuities and are shown in the exit year. By IAZI standard, nominal income and expenses are used in the DCF model (real discount rate in the exit year). However, the IAZI valuation tool also allows a representation of the cash flows in real terms.
IAZI’s in-house discount rate model is based on actual transaction data and data from the IAZI Swiss Property Benchmark®. With a consolidated database of over 14,800 properties, the IAZI Swiss Property Benchmark® is the most representative benchmark for Swiss real estate direct investments.
IAZI determines numerous real estate key figures (vacancies, operating costs, rent and rent developments) as well as the yields paid on the market based on this database. Through the econometric derivation, the discount rate can be determined for various real estate types in every municipality in Switzerland. The discount rate is empirically underpinned and provides sound valuation results.
The statistical model reflects the various risk factors from market to specific property risks, using the so-called bottom-up approach. The risk-free rate and the real estate market premium form the basis. In addition, property-specific premiums are applied for a given property’s macro and micro factors, type of use, construction quality and the degree of market liquidity.
Fields of application
The DCF method can be applied for various types of rental properties. The method is commonly used to value apartment buildings, office and retail properties. However, it is also suitable for valuing commercial and industrial properties, hotels or restaurants and development projects. Compared to other valuation methods, the DCF method provides greater transparency and flexibility due to its highly detailed structure.
IAZI verfügt das Know-how zu allen verbreiteten Bewertungsmethoden und erstellt eigene Marktmodelle für Mieten, Preise, Diskontsätze und Kapitalisierungssätze.
IAZI ist weder im Handel noch in der Vermittlung von Immobilien tätig, so dass keinerlei Interessenkonflikte bestehen.
Exklusive Marktinformationen in Form von Vergleichsdaten und statistischen Modellen helfen verlässliche und marktgetreue Bewertungen durchzuführen.
Das IAZI-Bewerter-Team ist in die Bewertung im Rahmen von Transaktionen für verschiedene Liegenschaftstypen involviert und verfügt über langjährige Erfahrung bei Transaktionsbewertungen.
What Our Clients Say
Hear firsthand how our clients benefit from our consulting services and innovative software solutions. Here, they share their experiences and results.
Testimonial
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Renditeliegenschaften zeichnen sich dadurch aus, dass sie zuAnlagezwecken gehalten werden, und daher die optimale Verzinsung desKapitals im Zentrum steht. IAZI verfügt zum einen über das Wissen und dieErfahrung, um je nach Liegenschaft die adäquaten Bewertungs-Methodeneinzusetzen.Bei der Marktwertermittlung von Anlageobjekten werden sämtlicheverfügbaren vergleichbaren Immobilientransaktionen herangezogen. DieLiegenschaften werden in der Regel mittels der DCF-Methode von unserenExperten zu marktgetreuen Preisen bewertet. Alternativ werden auch dieErtragswert-, Realwert-oder die hedonische Methode eingesetzt.Bei der Bewertung können die IAZI-Experten auf hauseigene Marktmodellefür Mieten, Preise, Diskontsätze und Kapitalisierungssätze zurückgreifen. IAZIverfügt für jede Gemeinde in der Schweiz über risikoadäquate Diskontsätze,die aus den Transaktionen hergeleitet werden. Mit dem IAZI Swiss PropertyBenchmark® steht ein umfangreiches Benchmarking von Leerständen,Verwaltungskosten, Sollmieten, NCF-Returns, Performance mitLiegenschaften im Wert von 150 Mrd. CHF bei den Bewertungen zurVerfügung.
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