La méthode Discounted Cash Flow
L’approche DCF part du principe qu’un bien doit être évalué principalement sur la base des revenus, après déduction de toutes les dépenses. Pour ce faire, des prévisions sont établies sur les revenus et les dépenses futurs pour l’objet. Un taux d’actualisation ajusté au risque est déterminé. La valeur de marché correspond à la somme des flux de trésorerie disponibles futurs (cash-flows nets) qui sont actualisés à la date d’évaluation.
Le modèle DCF en deux phases de CIFI reproduit les cash-flows nets dans une phase explicative sur 10 ans. La méthode d’évaluation DCF permet de représenter de manière différenciée les changements dans les revenus locatifs, les frais de gestion ou les investissements. Les cash-flows nets des 90 années suivantes sont considérés comme une valeur actualisée de la rente et regroupés dans « l’année résiduelle » (exit). Chez CIFI, les recettes et les dépenses nominales sont représentées par défaut dans le modèle DCF (dans l’exit, taux d’actualisation réel). Dans l’outil d’évaluation du CIFI, une représentation réelle des cash-flows est toutefois également possible.
Le modèle de taux d’actualisation interne se base sur des données de transactions effectives et sur les données du CIFI Swiss Property Benchmark®. Avec une base de données consolidée de plus de 14 800 immeubles, le CIFI Swiss Property Benchmark® est le benchmark le plus représentatif pour les placements immobiliers directs en Suisse.
Sur cette base de données, le CIFI détermine de nombreux indicateurs immobiliers (taux de vacance, valeurs caractéristiques des coûts d’exploitation, évolution et prix des loyers), ainsi que les rendements ou les taux d’actualisation payés sur le marché. La déduction économétrique permet de déterminer le taux d’actualisation pour différents types de biens immobiliers dans chaque commune de Suisse. Le taux d’actualisation est fondé empiriquement et fournit des résultats d’évaluation compréhensibles. Le modèle statistique reflète les différentes positions de risque de manière spécifique au marché et à l’objet, selon une approche ascendante (bottom-up). Le taux d’intérêt sans risque et la prime du marché immobilier constituent la base. En outre, des primes spécifiques aux biens immobiliers sont appliquées pour la macro/micro situation, le type d’utilisation, la qualité de l’objet/de la construction et l’illiquidité.
Domaines d'application
La méthode DCF peut être appliquée à tous les types de biens immobiliers qui génèrent un revenu. La méthode est le plus souvent utilisée pour évaluer des immeubles d’habitation, de commerces de détails ou des bureaux. Toutefois, elle convient également à l’évaluation d’immeubles commerciaux et industriels, d’hôtels ou de restaurants et de projets de développement. Par rapport à d’autres méthodes d’évaluation, la méthode DCF permet une plus grande transparence et flexibilité grâce à une représentation détaillée.
IAZI verfügt das Know-how zu allen verbreiteten Bewertungsmethoden und erstellt eigene Marktmodelle für Mieten, Preise, Diskontsätze und Kapitalisierungssätze.
IAZI ist weder im Handel noch in der Vermittlung von Immobilien tätig, so dass keinerlei Interessenkonflikte bestehen.
Exklusive Marktinformationen in Form von Vergleichsdaten und statistischen Modellen helfen verlässliche und marktgetreue Bewertungen durchzuführen.
Das IAZI-Bewerter-Team ist in die Bewertung im Rahmen von Transaktionen für verschiedene Liegenschaftstypen involviert und verfügt über langjährige Erfahrung bei Transaktionsbewertungen.
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Renditeliegenschaften zeichnen sich dadurch aus, dass sie zuAnlagezwecken gehalten werden, und daher die optimale Verzinsung desKapitals im Zentrum steht. IAZI verfügt zum einen über das Wissen und dieErfahrung, um je nach Liegenschaft die adäquaten Bewertungs-Methodeneinzusetzen.Bei der Marktwertermittlung von Anlageobjekten werden sämtlicheverfügbaren vergleichbaren Immobilientransaktionen herangezogen. DieLiegenschaften werden in der Regel mittels der DCF-Methode von unserenExperten zu marktgetreuen Preisen bewertet. Alternativ werden auch dieErtragswert-, Realwert-oder die hedonische Methode eingesetzt.Bei der Bewertung können die IAZI-Experten auf hauseigene Marktmodellefür Mieten, Preise, Diskontsätze und Kapitalisierungssätze zurückgreifen. IAZIverfügt für jede Gemeinde in der Schweiz über risikoadäquate Diskontsätze,die aus den Transaktionen hergeleitet werden. Mit dem IAZI Swiss PropertyBenchmark® steht ein umfangreiches Benchmarking von Leerständen,Verwaltungskosten, Sollmieten, NCF-Returns, Performance mitLiegenschaften im Wert von 150 Mrd. CHF bei den Bewertungen zurVerfügung.
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