Realwert Methode (Méthode de la valeur réelle)
La méthode de la valeur réelle part du principe qu’un acheteur ne paiera pas plus pour l’acquisition d’un bien immobilier que ce qu’il doit payer aujourd’hui pour l’acquisition du terrain et la construction du bâtiment. La valeur intrinsèque se compose donc de deux éléments : la valeur du terrain et la valeur actuelle de la construction.
En principe, la valeur réelle peut être déterminée pour tous les biens immobiliers. Cette méthode est particulièrement adaptée à l’évaluation des biens immobiliers qui ne génèrent pas de revenus.
Détermination de la valeur du bâtiment
Pour déterminer la valeur du bâtiment, on considère la valeur actuelle des installations construites. Cela signifie que l’on détermine les coûts de production des installations construites, des aménagements extérieurs et des autres installations (y compris les aménagements extérieurs et les frais annexes de construction) et que l’on tient compte d’une dépréciation adaptée due à l’âge (amortissement).
Les conditions du marché sur le marché immobilier local ne peuvent guère être représentées par la valeur de la structure construite. Elles sont prises en compte dans l’évaluation de la valeur réelle par le biais de la valeur du terrain. La valeur de la structure construite est plutôt marquée par les influences du droit de la construction, le volume du bâtiment, les possibilités d’utilisation, la forme et la nature du terrain à bâtir, les coûts de viabilisation, le mode de construction et l’âge du bâtiment. Le CIFI calcule la valeur intrinsèque du bâtiment en tenant compte des différences régionales des coûts de construction.
Le défi de la valeur du terrain
La principale difficulté de la méthode de la valeur réelle ne réside pas tant dans la détermination de la valeur du bâtiment mais dans celle de la valeur du terrain. Sur la base de ses données de transaction, le CIFI dispose de modèles exclusifs de prix des terrains pour estimer le prix des terrains. Il est également possible de recourir à la méthode de la classe de situation. C’est une méthode de scoring pour déterminer la valeur relative des terrains. Dans la mesure du possible, les valeurs des terrains sont comparées aux prix de transaction actuels des terrains à bâtir.
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