Indices des prix immobiliers

Les indices immobiliers du CIFI (anciennement SWX IAZI Real Estate Indices) donnent un aperçu actuel et fiable de l’évolution des prix sur les différents marchés de l’immobilier. Ils sont calculés tous les trimestres et, pour les biens locatifs, tous les mois au niveau national, régional et local. Afin de garantir une image du marché précise et non biaisée, tous les indices de prix sont ajustés statistiquement sur la base de toutes les caractéristiques pertinentes de l’objet et de la situation (méthode dite hédoniste).

Veränderung in %
IAZI Residential Property Price Index (logements en propriété)IAZI Investment Property Price Index (immeubles de rapport)IAZI Single-Family House Price Index (villas)IAZI Condominium Price Index (appartements en PPE)
CIFI se base exclusivement sur les données relatives aux transferts de propriété effectifs sur le marché libre pour calculer l’indice. Les données de transaction anonymisées proviennent de banques, d’assurances et de caisses de pension et couvrent, sur le marché des logements en propriété, environ 80 pour cent du volume total en Suisse. Cela correspond à plus de 40 000 transferts de propriété par an. L’indice des prix pour les logements en propriété correspond à une combinaison pondérée des indices pour les villas et les appartements en PPE. L’indice des prix des immeubles de rapport se base sur environ 50 pour cent de tous les transferts de propriété effectifs d’objets de placement (habitation et usage mixte). Le calcul des indices immobiliers se fait selon la méthode dite hédoniste, ce qui permet de prendre en compte l’influence de toutes les caractéristiques pertinentes des objets commercialisés. Les séries chronologiques présentées reflètent ainsi l’évolution effective des différents marchés et ne sont pas biaisées par les caractéristiques changeantes des objets.
Offered Rent Index (Mietwohnungen)

Les indices des loyers offerts pour les biens locatifs se basent sur les annonces publiées en ligne pour des logements locatifs. A la différence des prix de transaction effectifs, il s’agit ici d’idées de prix du côté des bailleurs.

Afin de refléter de manière fiable l’évolution réelle des offres, la base de données doit être vérifiée en continu pour la présence d’annonces multiples identiques et dédupliquée. Les indices des loyers offerts font également l’objet d’un ajustement des caractéristiques afin de contrôler l’influence des facteurs liés à l’objet et à la situation.

Les loyers proposés doivent être distingués des loyers dits « existants » et « anciens ». Les loyers existants correspondent aux contrats de location en cours pour toutes les durées, c’est-à-dire du nouveau contrat au contrat de longue durée, dont la fixation des prix est soumise au droit de la location. Les loyers dits anciens sont un sous-ensemble des loyers existants dans lequel les prix des loyers des baux existants sans changement de locataire sont évalués. Le CIFI propose des indices de prix pour toutes les perspectives d’évolution des loyers.

IAZI Investment Property Price Index (immeubles de rapport)
L’indice de performance (également appelé rendement total ou total return) des immeubles de rapport se compose de l’évolution de l’indice des prix et du rendement des cash-flows nets selon le CIFI Swiss Property Benchmark®. La performance correspond à la somme des cash-flows nets et de la variation de valeur (gain/perte de capital) d’un bien immobilier à la fin de l’année considérée, divisée par la valeur du bien immobilier au début de l’année. Le cash-flow net se calcule à partir des revenus (loyers) moins toutes les charges immobilières ayant un effet de décaissement telles que la conciergerie, la gestion, les travaux, les assurances, les impôts, l’entretien et les investissements. Les amortissements et les provisions ne sont pas pris en compte. Le rendement du cash-flow net résulte par conséquent de la division des cash-flows nets par la valeur initiale du bien immobilier de l’année considérée. Le rendement du cash-flow net utilisé se base sur le CIFI Swiss Property Benchmark®, qui comprend des immeubles de rapport (placements directs) d’une valeur de marché de plus de 280 milliards de CHF (environ 15% de bureaux et commerces, 20% d’usages mixtes, 65% d’habitations).

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