Lausanne, 14.04.2020. Au cours du premier trimestre 2020, l’indice «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» pour le marché résidentiel privé (villas et appartements en PPE) affiche une augmentation de 0.8%. La croissance des prix est donc restée quasi inchangée par rapport au trimestre précédent (quatrième trimestre 2019: 0.9%).
«En Suisse, le lockdown actuel n’a pratiquement pas eu d’impact sur les chiffres du premier trimestre de cette année», déclare Donato Scognamiglio, CEO du CIFI. La période de 14 jours a été beaucoup trop courte pour qu’on en ressente les effets. Il en va tout autrement pour les investissements immobiliers indirects, c’est-à-dire les fonds immobiliers et actions immobilières. Ici, des pertes de valeur importantes ont été constatées, ces titres financiers étant plus fortement corrélés à la bourse. Pour les fonds immobiliers dont le portfolio est composé en majorité d’immeubles à usage commercial, l’agio a littéralement fondu. En d’autres termes, le cours actuel à la Bourse suisse est à peine supérieur, voire déjà inférieur à la NAV (net asset value, ou valeur nette des actifs). «Le commerce de détail sera confronté à des défis encore plus importants en raison de la fermeture temporaire de tous les commerces non essentiels», indique Donato Scognamiglio. Lorsque les restrictions seront levées, les liquidations et mises en faillites entraîneront la mise sur le marché de surfaces de vente supplémentaires, ce qui exercera une pression sur les loyers.
Prix de transaction des villas
Au cours du premier trimestre, les villas enregistrent encore une croissance des prix positive de 0.8% (trimestre précédent: 1.1%). «Les transferts de propriété résultant de l’achat de villas ont bel et bien été réalisés durant ce trimestre», déclare Donato Scognamiglio. Il reste à savoir si cette tendance va se maintenir, ou si le rêve de posséder son propre logement devra être reporté. Les craintes de récession rendront les habitants suisses plus prudents. Le lockdown avec le fait qu’il entraîne des séjours prolongés chez soi, pourrait aussi faire émerger une sorte d’esprit de réclusion («my home is my castle»). Sur le plan positif, de nombreux propriétaires investiront désormais plus de ressources dans les aménagements, la décoration ou la rénovation de leur logement.
Le «Swiss Real Estate Offer Index» est le seul indice suisse en temps réel pour les prix de vente. Tandis que les offres de vente (prix des annonces publiées) ont à peine changé par rapport à l’année précédente, le nombre de transactions a baissé de près de 30% durant la même période. «L’offre a diminué, mais la demande semble intacte», poursuit Donato Scognamiglio. Il se pourrait qu’une hausse des prix se produise si le nombre d’objets sur le marché n’augmente pas.
Prix de transaction des appartements en PPE
Comme les villas, les appartements en PPE enregistrent une croissance des prix positive de 0.9%, très légèrement supérieure à celle du trimestre précédent (trimestre précédent: 0.7%). Les prix de vente du Swiss Real Estate Offer Index ont connu une hausse de quelque 3% par rapport à l’année précédente. Cette valeur a augmenté de près de 20% depuis début avril 2011. «Il est tout sauf certain que cette hausse des prix des annonces publiées se poursuive», indique Donato Scognamiglio. Cette année, la catégorie des acheteurs d’appartements en PPE doit s’attendre à des baisses de salaires ou à une perte de valeur des investissements immobilisés, ce qui fera chuter la demande. Le segment du luxe sera particulièrement concerné.
Prix de transaction des immeubles de rapport
Au cours du premier trimestre 2020, la croissance des prix pour les immeubles de rendement de 0.8% est très légèrement supérieure au trimestre précédent (0.3%). Néanmoins, il ne faut pas s’attendre à une croissance des prix équivalente à celle de l’année 2019 qui a enregistré des taux de croissance supérieurs à 2% sur trois trimestres. Et l’effet coronavirus n’est pas le seul en cause. Le taux de vacance toujours aussi élevé, associé aux demandes de réduction de loyer en raison de la baisse du taux de référence entraîneront une diminution des cash-flows dans les caisses des propriétaires et investisseurs immobiliers.
Selon l’indice suisse de la construction, le nombre d’appartements construits au cours du premier trimestre a diminué. Ceci peut s’expliquer par le fait que les projets ont été planifiés avec un peu plus de retenue en raison du taux de vacance élevé. Mais avec la crise du coronavirus, la fin de la politique de taux négatifs a été encore repoussée. Par conséquent, les acteurs institutionnels devraient continuer à investir dans les appartements en location, ce qui devrait relancer les activités dans le secteur du bâtiment. Reste le problème de la diminution de l’immigration si les frontières suisses restent fermées et si les immigrants restent bloqués dans leurs pays d’origine en raison du lockdown. Inévitablement, cela entraînera un taux de vacance record au niveau national lorsque celui-ci sera annoncé en septembre.
Au premier trimestre, la performance des immeubles de rapport s’élève à 1.6% (trimestre précédent: 1.1%). Sur une base annuelle, la performance affiche encore un taux élevé de 7.7%. La performance équivaut au rendement total, soit le rendement de cash-flows nets plus l’évolution des valeurs.