Les 25 et 26 mars 2025, les CIFI Real Estate Investment Events ont eu lieu à Zurich et à Genève. A l’occasion du vingtième anniversaire de l’événement de Zurich, CIFI a eu le plaisir de présenter de nombreuses nouveautés aux quelque 400 participants. Les 200 participants de Genève ont eux aussi eu la possibilité de découvrir des informations captivantes sur le monde de l’immobilier. Outre les derniers chiffres du CIFI Swiss Property Benchmark®, qui ont été préparés pour la première fois sous la direction de Birgit Eberl, les participants ont bénéficié d’éclairages sur les grandes thématiques politiques actuelles, ainsi que d’un espace important dédié au réseautage.
Cette année, le CIFI Real Estate Investment Event a fêté ses 20 ans d’existence à Zurich. Au cours de toutes ces années, l’événement a connu des changements notables – de nouveaux visages dans l’équipe et parmi les participants, de nouvelles fonctionnalités de CIFI et un pool de données toujours croissant. Avec environ 400 participants à Zurich et 200 à Genève, les événements 2025 ont battu des records d’affluence. Mais à côté des nombreux changements, des constantes demeurent : comme d’habitude, Donato Scognamiglio a su captiver l’audience avec sa présentation des dernières évolutions du marché immobilier.
Stabilisation en période d’incertitude
Ces dernières années n’ont pas été faciles pour le marché immobilier. La pandémie de Covid et la guerre en Ukraine ont fait trembler l’économie mondiale. L’augmentation des taux d’inflation et la hausse des taux d’intérêt qui en a résulté ont réduit par le passé les possibilités de rendement sur le marché immobilier suisse. Il est donc d’autant plus réjouissant de constater que les chiffres de l’exercice 2024 ont été nettement plus positifs. Une légère progression du volume des créances hypothécaires a été enregistrée en 2024, alors qu’elles étaient encore en recul l’année précédente. L’une des principales raisons en est la baisse du taux directeur de la Banque nationale suisse : en 2024, un net ajustement a eu lieu, de 1,75% à 0,5%, qui s’est même poursuivi en mars 2025, lorsque le taux directeur a été abaissé à 0,25%.
Les chiffres financiers du CIFI Swiss Property Benchmark® dessinent également une image de reprise. Les immeubles résidentiels analysés ont notamment connu un véritable boom au cours du dernier exercice. CIFI a pu observer une hausse record des loyers d’habitation – ils ont augmenté de 4,5% (médiane) en 2024, ce qui représente la plus forte hausse de ces 20 dernières années. L’immigration nette élevée, combinée avec une activité de construction relativement faible, a entraîné un fort excédent de la demande. En revanche, les immeubles commerciaux ont obtenu de moins bons résultats – la hausse des loyers a été nettement plus faible, avec 2,9% (médiane). Le loyer non réalisé est resté stable à un niveau bas. Cependant, il est, en moyenne, plus de deux fois plus élevé pour les immeubles commerciaux (5,8%) que pour les immeubles résidentiels (2,2%).
En ce qui concerne la performance (total return), qui comprend l’évolution de la valeur et le rendement du net cash-flow, la situation se montre en voie de reprise. En comparaison à l’année précédente, la performance moyenne a augmenté pour toutes les catégories de bâtiments considérées, passant de 2,9% à 5,3% pour les immeubles résidentiels et de 1,4% à 2,9% pour les immeubles commerciaux. Cette amélioration est notamment attribuable à une reprise des valeurs de marché, qui sont restées stables voire positives, à l’exception des immeubles commerciaux (moyenne : -0,1%). Les rendements des cash-flows, eux, se sont maintenus à des niveaux stables, avec une moyenne de 2,9% pour les immeubles résidentiels et de 3% pour les immeubles commerciaux.
Dans l’ensemble, l’année 2024 peut être qualifiée de bon exercice. Reste à savoir si cette tendance pourra se poursuivre dans les prochaines années, dans un contexte politique international toujours instable.
Les lauréats des CIFI Real Estate Investment Awards de cette année
Un autre temps fort des événements fut la remise des CIFI Real Estate Investment Awards, qui a récompensé les performances remarquables de plusieurs investisseurs dans diverses catégories. Pouvaient concourir tous les investisseurs disposant d’un portefeuille immobilier de plus de 20 immeubles, pour une valeur de marché totale supérieure à 100 millions de francs suisses.
Les portefeuilles immobiliers des candidats ont été évalués à l’aide de huit indicateurs du CIFI Swiss Property Benchmark®, comme la performance, le taux de vacance et les dépenses immobilières.
Les gagnants et les gagnantes de cette année sont:
- Best Swiss German Properties: BVK
- Best Latin Switzerland Properties: Mobimo Management AG
- Best Investment Manager Romandie: Rentes Genevoises
- Best Residential Properties: Rivora Sammelstiftung
- Best Commercial Properties: PSP Swiss Property AG
- Best Insurance Company Portfolio: Zurich Invest AG
- Best Pension Fund: BVK
- Best Investment Fund: UBS Asset Management (ANFOS)
Le logement, une question politique : le secteur face aux nouvelles régulations
La politique suisse est également un casse-tête pour de nombreux propriétaires immobiliers. Face à la pénurie croissante de logements, les revendications politiques se multiplient. Ainsi, deux initiatives populaires dans les cantons de Zoug et de Zurich souhaitent introduire un droit de préemption communal lors de la vente de terrains privés. A Genève, l’association des locataires veut étendre le droit de préemption existant. Si l’on en croit les auteurs de l’initiative zurichoise pour la protection du logement, les mêmes règles devraient bientôt s’appliquer dans le canton de Zurich, malgré l’énorme chute des investissements dans l’immobilier résidentiel observée à Bâle-Ville depuis l’introduction de réglementations strictes en matière de logement.
Ces évolutions inquiètent le secteur immobilier, comme l’a révélé une enquête menée auprès des participants aux événements. Une nette majorité des personnes interrogées en Suisse alémanique et en Suisse romande ont estimé que le droit de préemption réduisait la liberté contractuelle et augmentait l’incertitude lors des transactions immobilières. Les personnes interrogées en Suisse romande, où certains cantons connaissent déjà le droit de préemption, ont même exprimé une inquiétude accrue quant à l’indemnisation insuffisante des acquéreurs en cas d’exercice de ce droit.
Les répondants se sont montrés encore plus inquiets quant à l’impact attendu de l’initiative zurichoise pour la protection du logement sur la valeur de marché des immeubles de rapport. En cas d’acceptation de l’initiative, une chute de 10 à 11% de la valeur est attendue. Cette estimation, bien qu’ad hoc, illustre l’incertitude qui règne dans la branche face aux potentielles répercussions de cette initiative.
Lors de l’événement à Genève, une table ronde a été consacrée au sujet du droit de préemption. Les trois experts présents — Raphaelle Vavassori (directrice de la planification et des opérations foncières de l’OCLPF, État de Genève), Guillaume Barazzone (avocat et associé, Jaquemoud Stanislas) et Romain Lavizzari (président de l’Association des promoteurs-constructeurs genevois, APCG) — ont débattu du rôle de cet outil dans l’équilibre entre régulation et dynamique économique. L’un des constats issus de cette discussion : le droit de préemption reste, à ce jour, peu utilisé au niveau cantonal en terre genevoise.
Malgré les défis réglementaires et les incertitudes géopolitiques, le secteur immobilier suisse montre des signes clairs de reprise. La stabilisation des indicateurs de marché et les tendances observées laissent espérer une poursuite de cette évolution positive pour l’exercice en cours.
Auteur
Thierry Leu
Senior Associate Consultant
thierry.leu@iazi.ch
