Entre promotion du logement et intervention sur le marché
Au niveau fédéral, l’introduction d’un tel droit de préemption n’a jusqu’ici guère trouvé de majorité. C’est pourquoi divers partis et associations tentent désormais de l’ancrer par le biais d’initiatives populaires aux échelons cantonal et communal. Le monitoring des interventions politiques de CIFI, le Polit-Monitor, recense actuellement trois initiatives populaires dans les cantons de Zurich et de Zoug ainsi que dans la ville de Lucerne, qui visent à introduire un droit de préemption. S’y ajoutent deux autres initiatives dans les cantons de Genève et de Vaud, qui entendent élargir le droit de préemption déjà existant. Cela s’explique sans doute par le fait que ce droit a jusqu’ici été utilisé avec retenue dans ces deux cantons romands. Selon les gouvernements cantonaux, il a été exercé, sur une période de cinq ans, environ 18 fois dans le canton de Vaud et environ 12 fois à Genève. Son utilisation dépend bien sûr aussi des moyens financiers disponibles pour de tels achats.
Sur le plan politique, le droit de préemption est un instrument controversé. Ses partisans à Zurich soutiennent qu’il peut constituer un outil efficace pour répondre à la forte pression sur le marché locatif. Il offre aux communes un instrument facultatif en matière de politique foncière et de logement afin de promouvoir le logement d’utilité publique. Comme les communes connaissent le mieux les besoins locaux, le droit de préemption représente un instrument flexible, utilisable en fonction des circonstances. Les vendeurs n’auraient aucune perte financière à craindre, puisque le prix du marché convenu reste payé. De plus, le droit de préemption est en vigueur depuis des années dans des pays comme l’Allemagne, l’Autriche ou la France, où il est considéré comme un outil établi de la politique du logement.
Les critiques font cependant valoir que le droit de préemption constitue une atteinte à la garantie de la propriété et à la liberté économique. Dans la pratique, il signifie que les villes et les communes, qui ont déjà une forte propension à payer, se verraient doter de moyens supplémentaires sur un marché immobilier très concurrentiel. Cela pourrait entraîner des retards et des incertitudes juridiques lors des transactions immobilières. Si les vendeurs ne subissent pas de pertes financières, les acheteurs évincés risquent en revanche de supporter les coûts liés aux démarches préparatoires et aux vérifications. Certes, ces frais doivent en principe être indemnisés, mais l’expérience montre que ces compensations ne couvrent pas toujours l’intégralité des coûts engagés. Par ailleurs, l’exercice du droit de préemption ne crée pas à lui seul de nouveaux logements ; il faudrait, pour cela, des constructions supplémentaires ou des subventions ciblées.
Les expériences internationales, notamment à Berlin1 ou à Paris2, montrent qu’un droit de préemption peut ponctuellement contribuer au maintien de logements abordables. Mais sur le plan structurel, il n’est efficace que s’il est combiné à d’autres mesures. Plusieurs études soulignent qu’une série de mesures complémentaires – telles que la promotion ciblée du logement d’utilité publique3, des incitations fiscales ou l’accélération des procédures d’autorisation de construire4 – sont également nécessaires pour détendre durablement le marché.
Une vague de réformes locatives qui se poursuit
Le droit de préemption s’inscrit dans une série d’initiatives politiques visant à maîtriser la pénurie de logements. Le débat dans le canton de Zurich montre déjà que cette initiative attire l’attention bien au-delà de ses frontières. Si elle devait être acceptée, d’autres cantons pourraient suivre. Le 30 novembre 2025, il sera décidé si Zurich introduira le droit de préemption et ouvrira ainsi une nouvelle voie en matière de politique du logement. Une chose est sûre : ce sujet continuera de mobiliser le secteur pendant longtemps. Pour les investisseurs en particulier, il est essentiel de suivre systématiquement ces évolutions. Avec son Polit-Monitor, CIFI offre à ses clients la possibilité d’anticiper de tels développements politiques et d’évaluer de manière approfondie leurs implications pour les investissements immobiliers. À une époque marquée par une pression réglementaire croissante, garder un œil attentif sur la politique est presque aussi important que de suivre les données du marché.