Atterrissage en douceur ou bulle immobilière? Il semble parfois qu’une bonne interprétation des mouvements au sein du marché immobilier dépende du point de vue de l’observateur. Cet été, il a suffi que le fameux indice bancaire de bulle spéculative progresse d’un peu plus d’un point pour attiser l’imaginaire au sein du paysage médiatique. Pouvait-on croire à un échauffement spontané alors que d’autres observateurs prônaient déjà le refroidissement du marché? Qui en fait détient la bonne vision?
L’incertitude peut agir comme un poison paralysant et provoquer en même temps une attente croissante pour un pronostic cohérent. Les météorologues se gardent bien de pronostiquer simultanément une vague de froid et une canicule au risque de perdre toute crédibilité.
C’est pourquoi les spécialistes comme CIFI interviennent pour élaborer des scénarios sur l’évolution future des marchés. Ceux-ci reposent sur des analyses et des observations fondées. Les investisseurs immobiliers ou institutionnels ainsi que les autres parties prenantes devraient pouvoir en tirer un cadre opérationnel pour gérer durablement leur politique de placement et d’investissement à long terme.
Les effets collateraux de la politique monétaire
Une composante essentielle de ces scénarios est la détection précoce de l’impact des décisions politiques sur le marché de l’immobilier. La dernière grosse crise de l’immobilier en Suisse est un parfait exemple de l’interaction complexe entre économie et politique. Durant les années 1980, les prix de l’immobilier ont considérablement augmenté. La durée de possession des biens immobiliers a diminué et la spéculation a augmenté.
La Banque nationale suisse (BNS) a misé sur une politique monétaire expansionniste pour atténuer les conséquences du crash boursier de 1987 et stimuler la croissance économique. En raison de faibles taux d’intérêt, le volume des prêts hypothécaires domestiques a doublé durant cette période. Ce que de nombreuses prévisions annonçaient depuis un certain temps s’est produit en Suisse: l’inflation s’est emballée de façon incontrôlable pour culminer au-dessus des 5% en 1990.
Résultat: la BNS a soudainement fermé le robinet monétaire. La même année, elle a également augmenté le taux directeur à un niveau record de 7% alors que le Conseil fédéral tentait de juguler la spéculation immobilière en adoptant une série de mesures d’urgence. Les prix de l’immobilier ont chuté brusquement et l’économie a sombré dans une récession sévère.
Une impression de déjà-vu? Encore une fois, l’économie est stimulée par les pouvoirs décisionnels de la BNS dont la dernière manifestation à ce jour est l’abolition du taux plancher entre le franc et l’euro. De nouveau, l’économie faiblit alors que la politique s’applique avec zèle à faire face aux excès présumés et aux soi-disant bulles spéculatives du marché immobilier.
En même temps, il existe un nouveau phénomène. Jamais n’a-t-on vu autant d’initiatives législatives et d’interventions visant directement ou indirectement le marché de l’immobilier. Une dizaine d’initiatives sont actuellement dans le pipeline. En même temps, Berne cherche toujours à appliquer l’initiative sur l’immigration de masse qui vise à limiter l’afflux de main d’œuvre provenant de l’UE.
Mesurer la température du marché
L’analyse des multiples interférences entre l’économie, le pouvoir politique et le marché de l’immobilier permet à CIFI d’en tirer des conclusions pertinentes et d’en dégager des perspectives. Pour ce faire, CIFI s’appuie sur plusieurs approches. En politique, l’étroite collaboration ou l’échange de connaissances avec tous les acteurs du marché, y inclus les administrations fédérales et cantonales, a permis au CIFI d’avoir une estimation nuancée tenant compte de tous les intérêts en jeu.
En ce qui est de l’économie, CIFI se base de surcroît sur des indicateurs macroéconomiques pour déduire les interactions entre macroéconomie et marché immobilier. C’est dans cette optique que CIFI a développé un outil d’analyse. L’indice de température CIFI établit une relation entre les données économiques et l’évolution du marché immobilier et calcule les indicateurs déterminants pour la température du marché, c’est-à-dire la viabilité économique, l’effet de levier, le rapport prix-loyer, la vulnérabilité et l’évolution des prix. Ces indicateurs sont agrégés en un indice global. L’indice reflète les interactions entre les indicateurs macroéconomiques et les évolutions au sein du marché immobilier; il est donc considéré comme un indicateur précoce.
Enfin, CIFI S.A. publie en collaboration avec la bourse suisse, le SIX Swiss Exchange, des indices de prix pour les logements en propriété et les immeubles de rapport. Ces indices permettent aux analystes d’en tirer des conclusions concernant le développement futur du marché. L’indice immobilier «ImmoScout24 IAZI» est également particulièrement pertinent. Considéré comme un bon outil de pronostic précoce de l’évolution des prix, il montre cette évolution de l’offre en temps réel et fournit un instantané du marché.
CIFI souhaite continuer à consacrer ses recherches à la détection précoce des risques qui résultent de l’interaction complexe de la politique, de l’économie et des marchés immobiliers.
