Valorisation des portefeuilles immobiliers et loyers qui stagnent
La performance des placements immobiliers suisses directs a augmenté en 2015 alors que le rendement des cash-flows nets s’aligne sur les valeurs de l’année précédente. L’immobilier a connu une période de forte revalorisation ce qui se traduit par l’évolution des valeurs plus élevée. Compte tenu de la hausse des taux de vacance et du fléchissement de la demande dû à la baisse de l’immigration, cette tendance n’est pas sans risque pour les investisseurs.
Lors du 11e Real Estate Investment Lunch, CIFI a présenté les nouveaux résultats de son analyse des immeubles de rapport suisses à un grand nombre d’investisseurs institutionnels et privés. Ces chiffres comprennent entre autres la performance, les loyers, les taux de vacance et les charges immobilières pour les immeubles résidentiels, les immeubles à usage mixte et les immeubles commerciaux. Au 31 décembre 2015, CIFI a analysé et évalué environ 7500 immeubles d’une valeur de marché d’environ 124 milliards de francs suisses.
Une performance en hausse générale pour l’immobilier
La performance des investissements immobiliers directs suisses a augmenté par rapport à l’année précédente pour atteindre 6.6% fin 2015 (2014: 5.6%). C’est la performance des immeubles à usage mixte qui montre la progression la plus accentuée (2015: 6.8%; 2014: 5.2%) alors que les immeubles résidentiels (2015: 7.3%; 2014: 6.4%) et les immeubles commerciaux (2015: 5.5%; 2014: 4.9%) affichent des augmentations moins marquées. Les cantons en tête de classement en termes de performance sont Zurich (7.4%), Zoug (7.5%), et Neuchâtel (8.1%), tandis qu’avec 3.3%, le Tessin affiche la performance la plus faible. Les villes de Zurich (8.0%), Lucerne (7.5%) et Neuchâtel (8.9%) prennent de l’avance sur Bâle (5.7%), Genève (6.7%) ou Berne (6.7%).
Cette performance élevée dans l’ensemble de la Suisse est due à l’évolution des valeurs. En 2015, ce chiffre a progressé pour atteindre 3.0% (2014: 2%). L’évolution des valeurs des immeubles à usage mixte (2015: 3.3%; 2014: 1.8%) affiche la progression la plus accentuée tandis que les valeurs des immeubles résidentiels (2015: 3.7%; 2014: 2.7%) et des immeubles commerciaux (2015: 1.8%; 2014: 1.1%) augmentent un peu moins cette année.
Rendement stable des cash-flows nets
En revanche, le rendement des cash-flows nets (rendement des NCF) a globalement stagné. Il affiche 3.6% fin 2015. Pour ce qui est des immeubles résidentiels (2015: 3.6%; 2014: 3.6%) et des immeubles à usage mixte (2015: 3.4%; 2014: 3.4%), il reste au niveau de l’année précédente, tandis que le rendement des NCF pour les immeubles commerciaux subit une baisse minime (2015: 3.7%; 2014: 3.8%).
Taux de vacance en hausse
Globalement, les loyers non réalisés (2015: 4.9%; 2014: 4.2%) ont augmenté par rapport à l’année précédente. Les loyers non réalisés comprennent le taux de vacance, les rabais et les pertes sur loyers. Les immeubles commerciaux (2015: 7.1%; 2014: 5.2%) ont accusé une proportion de loyers non réalisés supérieure à celle des immeubles à usage mixte (2015: 5.4%; 2014: 5.3%) et des immeubles résidentiels (2015: 3.1%; 2014: 3.0%).
La revalorisation représente un risque pour la demande
La hausse de la performance témoigne, en principe, d’une excellente année pour les investisseurs immobiliers», déclare Donato Scognamiglio, CEO du CIFI S.A.
«Au vu des rendements atteints sur le marché suisse en 2015, il est vraisemblable que de nombreux investisseurs se focalisent sur le secteur immobilier.» Cependant, le contexte de taux d’intérêts négatifs leur a laissé peu d’alternatives. La longue période de hausse des marchés boursiers a soudainement pris fin au début de l’année et d’autres corrections ne sont pas à exclure au vu du climat économique mondial tendu. «L’analyse détaillée des chiffres clés du marché immobilier indique toutefois qu’il existe un risque lié à cette évolution», continue Donato Scognamiglio. En fait, les investisseurs ont fortement revalorisé leur placement immobilier et ceci se reflète dans l’évolution des valeurs en hausse tandis que le rendement des cash-flows nets a à peine augmenté. Lorsque de fortes revalorisations des portefeuilles immobiliers s’ajoutent à des taux de vacance en hausse et à un fléchissement de la demande dû à une baisse de l’immigration, les investisseurs immobiliers seront bien avisés de baser leur politique d’investissement et leur gérance de portefeuille sur des analyses de risque approfondies et pertinentes.
Remise des Real Estate Investment Awards
Cette année, CIFI a décerné les Real Estate Investment Awards pour la deuxième fois déjà. Evaluée sur la base de 8 chiffres-clés issus du CIFI Swiss Property Benchmark®, la meilleure gestion de portefeuille immobilier est récompensée par un prix. Le calcul est fait en fonction de critères objectifs tels que le rendement des immeubles, les taux de vacance ou encore les charges immobilières. Huit catégories différentes sont primées. Tous les investisseurs détenant un portefeuille immobilier dont la valeur de marché est supérieure à 100 millions de francs peuvent participer au concours. Les lauréats sont:
- Best Swiss German Properties: AXA Investment Managers Schweiz AG
- Best Latin Switzerland Properties: Generali
- Best Residential Properties: Credit Suisse Asset Management – LivingPlus
- Best Commercial Properties: Zurich Insurance Group
- Best Insurance Company Portfolio: Swiss Life Asset Managers
- Best Pension Fund Portfolio: BVK
- Best Investment Fund: UBS Fund Management – SIMA
Un prix spécial est décerné au meilleur nouveau portefeuille analysé. Le lauréat est:
- Best Newcomer Portfolio: Prévoyance Previva
