L’immobilier résidentiel et l’immobilier logistique sont actuellement très recherchés. En parallèle, les investissements dans l’immobilier des zones industrielles se sont, eux aussi, avérés profitables. Pour la première fois, le CIFI a réalisé une analyse de performance des biens commerciaux et industriels en s’appuyant sur les chiffres-clés pertinents des cinq dernières années (c’est-à-dire de 2016 à 2020) et les a ensuite comparés à ceux du segment résidentiel du CIFI Swiss Property Benchmark. L’entreprise a également demandé à Rolf Bach, le CEO de Remnex SA et expert immobilier, de les commenter. Ce groupe d’investissement a pour objectif d’obtenir un rendement adapté aux risques pris par les investisseurs, en effectuant des placements dans l’immobilier industriel et commercial dans toute la Suisse.
L’immobilier des zones industrielles résiste aux crises
L’immobilier des zones industrielles a réalisé une performance de 5,9% en 2020, nettement supérieure à celle de l’année précédente (3,7%). À titre de comparaison, celle du secteur résidentiel était de 6,7% en 2020. «Même si l’année précédente a été dominée par la pandémie de coronavirus, l’immobilier commercial et industriel a résisté à la crise», déclare Rolf Bach. Cela témoigne également de la solidité des locataires de base, qui sont majoritairement des PME. L’aide financière simple et rapide apportée par la Confédération sous forme de crédits, ainsi que la mise en place du chômage partiel ont assuré la survie d’un bon nombre de PME. Toutefois, des tendances importantes telles que l’industrie 4.0, l’apprentissage automatique ou, plus généralement, la transformation digitale constituent aussi des facteurs de développement importants pour la branche.
La performance est la somme de l’évolution des valeurs et du rendement des cash-flows nets (NCF) en pourcentage de la valeur de marché du bien immobilier. Alors que l’évolution des valeurs de l’immobilier des zones industrielles n’était que de 1,5% en 2020 (année précédente –0,9%), cette catégorie d’immobilier affichait un rendement des cash-flows nets (NCF) de 4,3% la même année (4,6% l’année précédente). Le tableau est plus nuancé pour l’immobilier résidentiel. Si l’évolution des valeurs y était de 3,6%, il affichait un rendement des cash-flows nets (NCF) de 3,1%. «La performance des biens à usage commercial est davantage générée par le rendement des cash-flows nets (NCF) que par la valorisation du bien immobilier», explique Rolf Bach. Les biens commerciaux et industriels dans les zones d’activités sont fonctionnels, car les moyens financiers sont plutôt consacrés à la production.
Cependant, les taux de vacance relativement élevés dans ces zones amènent à réfléchir. Alors que les loyers non réalisés atteignaient 10% en 2020 pour les zones industrielles (8,3% l’année précédente), ceux des logements s’élevaient à 4% la même année. «Nous considérons les taux de vacance des zones industrielles moins critiques que ceux de l’immobilier résidentiel», déclare Rolf Bach. En effet, la vacance, habituellement de 10 à 15%, y est déjà intégrée. Bien que de telles valeurs soient préoccupantes pour les logements, elles peuvent être évaluées positivement pour les zones industrielles. Par exemple, si un locataire existant a besoin de plus de surface, elle peut être mise à disposition dans le bien. Les surfaces locatives disponibles peuvent également être réaffectées pour créer une surface connexe. Une gestion active du portefeuille et des plans de construction flexibles permettent d’optimiser les locations et les rendements. En réalité, la vacance apporte la flexibilité requise. Les locataires qui se développent et qui ont besoin de plus d’espace restent dans l’immeuble.
Incorporation de haut rendement au portefeuille immobilier
À l’heure où les investisseurs recherchent désespérément des opportunités de placement dans le secteur immobilier, l’immobilier des zones industrielles pourrait s’avérer avantageux, par exemple, en tant qu’élément à haut rendement incorporé dans un portefeuille immobilier. Mais qu’est-ce qui fait la spécificité de ce placement, ou à quoi un investisseur devrait-il particulièrement être attentif? Rolf Bach précise à ce sujet: «Le gestionnaire de portefeuille doit attacher une grande importance au développement technologique de la Suisse en tant que place économique et ne pas véhiculer l’idée qu’un bien immobilier a une durée de vie excessive.» Une gestion active du portefeuille proche des locataires de PME a un effet stabilisateur sur le portefeuille et donc une influence positive à long terme sur la performance globale.
En ce qui concerne les placements immobiliers indirects, des fonds sont déjà investis dans les surfaces industrielles et artisanales. Jürgen Zimmermann, gestionnaire de fonds chez UBS, déclare: «Les fonds immobiliers suisses investissent à la fois dans les biens à usage d’habitation et commercial.» Il existe également une multitude de surfaces commerciales dans les exploitations commerciales. Ainsi, environ un quart des revenus locatifs du fonds d’investissement UBS «Swissreal» provient actuellement de la catégorie commerciale. Selon Zimmermann, les biens purement industriels et commerciaux dans les zones industrielles sont plutôt des produits de niche, car la majorité de ces immeubles sont occupés par leur propriétaire, affectant ainsi leur disponibilité. «Toutefois, nous considérons le potentiel de ces secteurs comme très prometteur», dit Zimmermann.
