Lors du 12ème Real Estate Investment Lunch, CIFI a présenté les nouveaux résultats de son analyse des immeubles de rapport suisses à un grand nombre d’investisseurs institutionnels et privés. Ces chiffres comprennent entre autres la performance, les loyers, les taux de vacance et les charges immobilières pour les immeubles résidentiels, les immeubles à usage mixte et les immeubles commerciaux. Au 31 décembre 2016, CIFI a analysé et évalué environ 8’000 immeubles d’une valeur de marché proche de 140 milliards de francs suisses.
Recul de performance pour l’immobilier commercial
La performance des placements immobiliers directs suisses se trouve en recul par rapport à l’année précédente et atteint 5.8% fin 2016 (2015: 6.6%). C’est la performance des immeubles commerciaux qui a reculé le plus (2016: 4,3% ; 2015: 5.5%), ce qui reflète les difficultés croissantes observées dans ce secteur. Les immeubles à usage mixte affichent également un fléchissement de performance (2016: 6.1%; 2015: 6.8%) tandis que seuls les immeubles résidentiels font état d’une baisse de performance modeste (2016: 6.8%; 2015: 7.3%). Les cantons leaders en termes de performance pour les immeubles résidentiels sont: le Valais (8.4%), Bâle-Ville (7,8%) et Zürich (7.7%). Pour ce qui est des villes suisses, l’ancien «hotspot» Genève (5.5%) est devancé par Lausanne (6.6%) et Lucerne (6.7%).
La performance est la somme de l’évolution des valeurs (2016: 2.5% ; 2015: 3.0%) et du rendement des cash-flows net, soit le rendement NCF (2016: 3.3%; 2015: 3.6%). «Nous constatons que dans l’exercice étudié, les deux chiffres-clés sont maintenant en recul», indique Donato Scognamiglio, CEO du CIFI. «De notre point de vue, le recul de performance de cette année est essentiellement dû au recul de l’évolution des valeurs des immeubles commerciaux, qui n’atteint que 1.0% fin 2016.» La situation varie d’un canton à l’autre. Tandis que la performance des immeubles commerciaux s’est avérée comparativement élevée dans les cantons de Zoug (6.3%) et Fribourg (11.8%), celle-ci a été plus faible dans les cantons de Soleure (2.8%), du Tessin (2.0%) et des Grisons (0.5%).
Des taux de vacance en hausse
Dans l’ensemble, les loyers non réalisés ont augmenté par rapport à l’année dernière (2016: 5.5%; 2015: 4.9%). Les loyers non réalisés comprennent la vacance, les rabais et les pertes sur loyer. Pour les immeubles commerciaux (2016: 7.8 %; 2015: 7.1 %), les valeurs sont plus élevées que pour les immeubles à usage mixte (2016: 6.1 %, 2015: 5.4 %) ou pour les immeubles résidentiels (2016: 3.4%; 2015: 3.1%). Sur le plan cantonal, les immeubles commerciaux affichent des loyers non réalisés très élevés dans les cantons de St-Gall (13.1%) et Bâle-Campagne (12.3%). Pour ce qui est des immeubles résidentiels, l’écart entre le «leader», Soleure (8.1%) et la «lanterne rouge» Vaud (1.2%) est conséquent.
Il faut s’attendre à des corrections de valeurs pour les immeubles résidentiels
«D’une manière générale, les investisseurs doivent s’attendre à un contexte de marché exigeant », souligne Donato Scognamiglio. Un investisseur immobilier a, à fin 2016, en moyenne réalisé jusqu’à 5% de NCF de moins par m2 que l’année précédente. Pour les placements immobiliers directs, il n’y aurait que peu de perspectives de croissance des valeurs à moyen terme. De plus, les revenus, c’est-à-dire les cash-flows, de toutes les catégories d’immeubles se trouvent sous pression. «Il faut tout particulièrement noter que l’immobilier résidentiel, qui s’est jusqu’à maintenant avéré être un facteur de stabilité avec ses revenus réguliers, est aussi de plus en plus confronté à des taux de vacance en hausse», note Scognamiglio. «En raison de la forte activité du secteur de la construction et d’un fléchissement de la demande, les placements immobiliers directs sont devenus plus risqués pour les investisseurs. Celui qui entre aujourd’hui dans le marché doit s’attendre à des revenus en baisse et des taux de vacance en hausse», dit Donato Scognamiglio.
Remise des Real Estate Investment Awards
Cette année, CIFI a décerné les Real Estate Investment Awards pour la troisième fois. Evaluée sur la base de 8 chiffres-clés issus du CIFI Swiss Property Benchmark® , la meilleure gestion de portefeuille immobilier est récompensée par un prix. Le calcul est fait en fonction de critères objectifs tels que le rendement des immeubles, les taux de vacance ou encore les charges immobilières. Huit catégories différentes sont primées. Tous les investisseurs détenant un portefeuille immobilier dont la valeur de marché est supérieure à 100 millions de francs peuvent participer au concours. Les lauréats sont:
- Best Swiss German Properties: Swiss Life Asset Managers
- Best Latin Switzerland Properties: Suva
- Best Residential Properties: Vaudoise Assurances
- Best Commercial Properties: Suva
- Best Insurance Company Portfolio: Groupe Generali Suisse
- Best Pension Fund Portfolio: Caisse de pension du Credit Suisse Group (Suisse)
- Best Investment Fund: UBS Fund Management (Fonds: SIMA)
Un prix spécial est décerné au meilleur nouveau portefeuille analysé:
- Best Newcomer Portfolio: PSP Swiss Property
