IAZI Real Estate Investment Lunch 2018

Lors du 13e Real Estate Investment Lunch, CIFI a présenté les nouveaux résultats de son analyse des immeubles de rapport suisses à un grand nombre d’investisseurs institutionnels et privés. Ces chiffres comprennent entre autres la performance, les loyers, les taux de vacance et les charges immobilières pour les immeubles résidentiels, les immeubles à usage mixte et les immeubles commerciaux. Au 31 décembre 2017, CIFI a analysé et évalué 7’475 immeubles d’une valeur de marché de 141 milliards de francs suisses. Depuis 1994, l’analyse de séries temporelles porte sur 12’006 immeubles avec une valeur de marché de plus de 191 milliards de francs suisses.

Rendement des cash-flows nets en stagnation
La performance des placements immobiliers directs suisses a augmenté par rapport à l’année précédente et atteint 6.2% fin 2017 (2016: 5.8%). Les cantons de Vaud (7.5%), de Zurich (6.7%), de Schaffhouse (6.4%) mais aussi de Genève et de Fribourg (6.2% chacun) ont enregistré des chiffres de performance élevés. En fin de classement, on trouve les cantons du Valais (4.5%), de Saint-Gall (4.4%) et des Grisons (4.1%). Ce sont principalement les immeubles résidentiels qui enregistrent une augmentation de leur performance (2017: 7.3%; 2016: 6.8%), alors que celle des immeubles commerciaux (2017: 4.9%; 2016: 4.3%) et des immeubles à usage mixte (2017: 6.2%; 2016: 6.1%) reste plus modeste.

La performance est la somme de l’évolution des valeurs (2017: 3.0%; 2016: 2.5%) – qui a augmenté par rapport à l’année précédente – et du rendement des cash-flows nets qui a, quant à lui, a stagné (2017: 3.3%; 2016: 3.3%). «Le fait que l’évolution des valeurs soit élevée cette année encore indique que les investisseurs sont prêts à payer plus pour des revenus locatifs stables ou en baisse», déclare Donato Scognamiglio, CEO du CIFI, «ce que reflète aussi un contexte de taux d’intérêt toujours bas», poursuit-il. La plus forte hausse de l’évolution des valeurs a été enregistrée par les immeubles résidentiels (2017: 4.0%; 2016: 3.5%), suivis par les immeubles à usage mixte (2017: 2.8%; 2016: 2.8%), tandis que celle des immeubles commerciaux (2017: 1.7%; 2016: 1.0%) s’est avérée plutôt faible.

L’augmentation des loyers non réalisés reste encore minime
L’état locatif a légèrement diminué au cours de l’année sous revue (2017: 243 CHF/m2; 2016: 246 CHF/m2). Le recul de L’état locatif s’est fait particulièrement sentir dans le segment des immeubles commerciaux (2017: 286 CHF/m2; 2016: 295 CHF/m2), ce qui reflète la crise persistante dans ce secteur. Toutefois, s’agissant des immeubles résidentiels (2017: 213 CHF/m2; 2016: 213 CHF/m2) et des immeubles à usage mixte (2017: 252 CHF/m2; 2016: 255 CHF/m2), l’état locatif a stagné pour les premiers et légèrement baissé pour les seconds.

Dans l’ensemble, les loyers non réalisés (2017: 5.6%; 2016: 5.5%) n’ont que légèrement augmenté. Les loyers non réalisés comprennent le taux de vacance, les rabais et les pertes sur loyers. Pour les immeubles résidentiels (2017: 3.8%; 2016: 3.4%), l’augmentation a été supérieure à celle des immeubles à usage mixte (2017: 6.2%; 2016: 6.1%). En revanche, pour les immeubles commerciaux, les loyers non réalisés ont connu un léger recul (2017: 7.5%; 2016: 7.8%).

«Le marché dans le domaine de la commercialisation de surfaces commerciales et de bureaux reste difficile cette année encore», déclare Donato Scognamiglio. «L’offre excédentaire de surfaces, conjuguée à des taux de vacance élevés, exerce une pression sur les loyers. Cependant, pour de nombreux investisseurs, ces risques ne sont pas dissuasifs», poursuit Donato Scognamiglio. Début février, les investisseurs ont douloureusement pris conscience des risques existant dans d’autres classes d’actifs, lorsque le Dow Jones a perdu 1’000 points en une seule journée. La reprise économique actuelle offre une lueur d’espoir. Lorsque l’activité économique se redresse, la création d’emploi augmente, ce qui pourrait entraîner à moyen terme une augmentation de la demande de surfaces, une baisse du taux de vacance, voire même une hausse des loyers.

Remise des Real Estate Investment Awards
Cette année, le CIFI a décerné les Real Estate Investment Awards pour la quatrième fois. Evaluée sur la base de 8 chiffres-clés issus du Swiss Property Benchmark®, la meilleure gestion de portefeuille immobilier est récompensée par un prix. Le calcul est fait en fonction de critères objectifs tels que le rendement des immeubles, les taux de vacance ou encore les charges immobilières. Huit catégories différentes sont primées. Tous les investisseurs détenant un portefeuille immobilier de plus de 20 immeubles et dont la valeur de marché est supérieure à 100 millions de francs peuvent participer au concours.

Les lauréats sont:

  • Best Swiss German Properties: UBS Fund Management (fonds: SIMA)
  • Best Latin Switzerland Properties: Suva
  • Best Residential Properties: Credit Suisse (fonds: LivingPlus)
  • Best Commercial Properties: Swiss Life Asset Managers (TPAM)
  • Best Insurance Company Portfolio: Groupe Generali Suisse
  • Best Pension Fund Portfolio: Institution de prévoyance Sulzer
  • Best Investment Fund: Credit Suisse (fonds: Green Property)

Un prix spécial est décerné au meilleur portefeuille analysé:

  • Best Newcomer Portfolio: CSS Assurance
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Michel Benedetti
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