Les prix des logements en propriété augmentent, les valeurs des immeubles de rapport stagnent
Au deuxième trimestre 2024, le marché immobilier suisse affiche des tendances divergentes. Alors que la propension à payer pour les logements en propriété continue d’augmenter, l’évolution des prix des immeubles de rapport stagne. Les conditions-cadres actuelles laissent toutefois penser que la dynamique des prix pour les placements immobiliers pourrait de nouveau s’accélérer à moyen terme.
Si une accalmie semblait encore se dessiner dans le segment des logements en propriété en début d’année, elle n’est absolument plus perceptible à la fin du deuxième trimestre. Selon le «SWX IAZI Private Real Estate Price Index», les prix des transactions effectives sur le marché ont augmenté de 1,1% entre début avril et fin juin. Les valeurs des logements en propriété enregistrent donc une hausse considérable de 4,5% au cours des douze derniers mois. Le trimestre dernier, les valeurs des villas (+1,2%) ont progressé de manière comparable à celles des appartements en PPE (+1,1%). Sur le long terme, nous constatons toutefois une augmentation légèrement plus forte des propriétés par étage. Au niveau régional, les augmentations de valeur les plus fortes ont été à nouveau enregistrées en Suisse centrale et dans les régions touristiques des Alpes.
Actuellement, le marché des logements en propriété n’indique aucun signe de recul de croissance, en dépit du niveau élevé des prix. La forte pression sur les prix est due à la pénurie constante de l’offre. En ce sens, rien ne laisse entrevoir une inversion de tendance. La politique fait en effet de nombreux efforts pour encourager et faciliter l’activité de construction, mais l’accent est mis sur le développement de l’offre de logements locatifs.
L’environnement actuel de taux d’intérêt ne nuit pas non plus à la demande de logement en propriété : grâce à une nouvelle baisse des taux d’intérêt directeurs par la Banque nationale suisse (BNS), les hypothèques du marché hypothécaire (basées sur le Saron) sont redevenues plus abordables. Une troisième réduction pourrait suivre à l’automne. Les coûts des hypothèques à taux fixe ont aussi considérablement baissé. Le budget des propriétaires de logements est ainsi plus allégé.
La situation sur le marché des immeubles de rapport est différente: elle stagne pour le deuxième trimestre consécutif. Au deuxième trimestre, les valeurs sont restées pratiquement inchangées avec +0,2%, comme le montre le «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index». Ce dernier mesure l’évolution des prix des immeubles de rapport et des immeubles de rapport à usage mixte en se basant sur les transactions de biens effectives aux conditions du marché et en ne prenant naturellement en compte que les données des transactions financées avec des capitaux de tiers. Au cours des douze derniers mois, le taux de croissance de l’indice des prix reste légèrement positif avec +1,8%.
Après la fin des taux d’intérêt négatifs en juin 2022, nous nous attendions à ce que le marché des placements immobiliers se calme, au moins temporairement. Toutefois, il est peu probable que la pause actuellement observée persiste étant donné l’évolution économique et démographique soutenue. Le besoin de main-d’œuvre des entreprises locales ne montre aucun signe de ralentissement, et selon les chiffres du Secrétariat d’État aux migrations, le solde migratoire net cumulé s’élevait déjà à plus de 30 000 personnes au cours des cinq premiers mois de l’année.
La demande de surfaces, en particulier à des fins d’habitation, mais aussi pour les biens commerciaux ou les immeubles de bureaux, reste ainsi particulièrement soutenue. Ce contexte se reflète dans une tendance haussière des nouveaux loyers. Même si le retour à des taux d’intérêt positifs (bas) a momentanément freiné le boom immobilier et a bénéficié à d’autres classes d’actifs, les immeubles de rapport restent très intéressants pour les investisseurs en raison des perspectives favorables du côté des revenus. Cette situation devrait aussi se traduire par une hausse des prix, à court ou à long terme.
Chart SWX IAZI Indices 2e trimestre 2024 
