Avantages
Modèle du taux de capitalisation
Les taux de capitalisation peuvent être déduits des observations du marché grâce à la méthode hédoniste. Pour ce faire, CIFI utilise les données de référence du Swiss Property Benchmark®. Ce modèle est utilisé tant en interne pour les demandes d’estimation qu’en externe chez les clients.
Prise en compte des bénéfices
Avec cette méthode, les rendements que l’on peut atteindre de façon durable (valeur locative) sont au cœur de l’estimation. Cela correspond à la perspective des investissements immobiliers qui visent le profit.
Rapidité
En comparaison avec la méthode complète par la méthode des DCF, l’estimation de la valeur de rendement peut être effectuée avec moins de données et plus rapidement. C’est pourquoi ce modèle est largement répandu, notamment dans les banques et chez les petits investisseurs immobiliers.
En raison de sa rapidité, cette méthode est également très adaptée pour les contre-estimations.
Lisibilité
L’estimation et les hypothèses qui la sous-tendent sont compréhensibles même pour les non-initiés, ce qui permet de les vérifier.
Méthode
En Suisse, la méthode de la valeur de rendement est souvent utilisée pour estimer des immeubles de rapport. Il faut alors que le taux de capitalisation tienne compte non seulement des dépenses, mais aussi des risques spécifiques à l’emplacement et au bien. En s’appuyant sur la méthode de Gordon et Shapiro utilisée pour estimer les actions (modèle de la croissance zéro, modèle de la croissance constante), en matière d’immobilier, il faut partir du principe qu’il existe des constantes ou de futurs revenus locatifs à la croissance constante.
Dans la pratique, il s’avère que la représentation de l’influence de l’environnement au sens large (région, ville, quartier) est particulièrement difficile pour l’estimateur. Généralement, on part de l’hypothèse que les taux de base sont les mêmes dans toute la Suisse. Toutefois, les propriétaires de biens immobiliers n’attendent pas forcément le même rendement dans toutes les régions. Ainsi, par exemple, les investisseurs dans la région de Zurich risquent d’avoir de moins bons rendements, car ils estiment que le risque de l’investissement est plus bas par rapport au potentiel d’une augmentation des loyers ou de la valeur du terrain.
Si on dispose de suffisamment de données de référence, on peut déterminer le barème régional des rendements bruts, dont la signification est aussi importante que celle des taux de capitalisation dans ce contexte. On peut également procéder de la sorte pour calculer les suppléments et les réductions pour d’autres facteurs pertinents comme l’âge, l’environnement immédiat ou l’état du bien.
Domaines d'application
De façon générale, l’estimation de la valeur de rendement peut être utilisée pour tous les types d’objets qui dégagent des bénéfices.
CIFI utilise cette méthode en premier lieu pour estimer les patrimoines immobiliers ou donner une contre-estimation pour des immeubles de placement.
Outils
L’estimation de la valeur de rendement, ou encore modèle du taux de capitalisation CIFI, peut être consultée dans différents environnements :
- En tant que méthode d’estimation intégrée dans le logiciel de gestion de portefeuille REPM
- Sur Internet dans le navigateur, dans l’application Web d’estimation
- Dans d’autres applications après intégration de notre interface
