Avantages
Des connaissances complètes du marché
La méthode DCF s’appuie sur de nombreux paramètres d’estimation, dont l’évaluation nécessite des connaissances approfondies du marché immobilier. Les experts de CIFI utilisent les outils complémentaires suivants pour valider les hypothèses lors d’une estimation immobilière :
- Modèle des loyers proposés et existants
- Modèle du taux d’actualisation
- Swiss Property Benchmark® de CIFI
- Location Report (données sur le site du bien immobilier)
- Notation de l’environnement immédiat
- Plan d’investissement
Plus de transparence et de flexibilité
La méthode d’estimation par les DCF permet de représenter de façon distincte les modifications au niveau des revenus locatifs, des coûts de gestion ou des investissements. Par rapport aux autres méthodes d’estimation, le procédé des DCF permet d’avoir plus de transparence et de flexibilité grâce à sa représentation détaillée.
Une forte acceptation
La méthode DCF est une méthode largement utilisée par les investisseurs institutionnels et est de plus en plus importante à l’échelle internationale.
Méthode
La méthode DCF est une méthode d’estimation dynamique. Elle déduit la valeur du bien immobilier « de la somme des flux monétaires à venir et actualisés au cours des différentes périodes » (Swiss Valuation Standards, SVS).
La méthode DCF signifie donc que la valeur d’un bien immobilier résulte de la somme des flux de trésorerie actualisés qui vont tomber dans le futur. Par conséquent, deux éléments jouent sur la valeur d’un bien immobilier : les flux de trésorerie budgétisés et le taux d’actualisation spécifique au bien et à l’emplacement et ajusté en fonction du risque. Une augmentation de la valeur du bien immobilier peut être due à de plus gros revenus bruts, mais aussi à un risque inférieur. Ces deux principaux leviers de valeur sont influencés par de nombreux facteurs, dont une partie est de nature exogène, mais dont les autres peuvent aussi être contrôlés activement (facteurs endogènes).
De plus gros revenus nets peuvent être provoqués tant par une augmentation des revenus que par une baisse des dépenses. Par exemple, une évolution positive du marché peut provoquer une augmentation des revenus. Au niveau des dépenses dans le flux de trésorerie, il faut notamment évoquer les coûts d’entretien et de rénovation.
Les risques reflétés par le taux d’actualisation peuvent être dus, par exemple, aux marchés financiers instables, à une évolution des taux d’intérêt à moyen et long terme ou encore à des modifications juridiques.
Lors d’une estimation DCF, le défi consiste à estimer et à anticiper de futurs flux de paiement et des risques ainsi qu’à les quantifier. La valeur du bien immobilier peut présenter des différences substantielles selon que l’on soit plutôt optimiste ou pessimiste dans l’évaluation des différents facteurs.
Modèle en phases
Pour effectuer une estimation d’un bien immobilier, la méthode DCF est généralement divisée en deux phases : la phase de planification détaillée, avec des flux de trésorerie variables, et la phase de sortie, avec des flux constants. Pendant la phase de planification détaillée, on établit des pronostics sur les flux de paiement positifs et négatifs, généralement sur une période explicite, par exemple 10 ans. La phase de sortie commence juste après la phase de planification détaillée. Les deux phases sont actualisées avec le taux d’actualisation de CIFI pour le jour de référence de l’estimation. Le taux d’actualisation de CIFI est collecté pour chaque commune à partir de plus de 8 000 observations dans toute la Suisse et reflète les évolutions en cours au niveau du marché immobilier local.
Domaines d'application
La méthode DCF peut être utilisée pour tous les types d’objets qui dégagent des bénéfices. Grâce à la représentation détaillée, elle convient particulièrement pour les biens immobiliers aux « évolutions complexes » en termes de revenus et de coûts (par exemple pour les biens soumis à des droits de construction). Cette méthode est le plus souvent utilisée pour estimer des immeubles d’habitation ainsi que des bureaux et des locaux de vente de détail. Mais elle peut aussi servir à estimer des locaux professionnels et industriels, des hôtels ou des restaurants, ou encore pour des projets de développement.
Outils
Pour réaliser ses évaluations immobilières, CIFI utilise le logiciel REPM, qu’elle a développé spécifiquement pour gérer les portefeuilles. Le logiciel dispose d’interfaces définies avec les logiciels classiques de gestion immobilière. Cela garantit un processus fluide pour un échange de données rapide et exempt d’erreurs. Cela permet également d’estimer efficacement de gros patrimoines immobiliers dans les délais impartis.
Normes d'estimation
En tant qu’entreprise de conseil suisse dans le secteur immobilier, CIFI respecte les normes de comptabilité et d’estimation suisses et internationales. Les experts de CIFI créent pour vous des estimations conformes aux normes de révision pour des biens immobiliers seuls ou des portefeuilles complets.
Normes d’estimation
- Swiss Valuation Standard (SVS)
- International Valuation Standards (IVS)
- European Valuation Standards (EVS)
- RICS Valuation – Professional Standards (Red Book)
Normes de comptabilité
- Norme Swiss GAAP FER
- International Accounting Standards (IAS)/International Financial Reporting Standards (IFRS)
