Évaluation hédoniste

L’évaluation hédoniste est un procédé de comparaison de valeurs introduit il y a plus de 20 ans par CIFI sur le marché immobilier suisse. Un bien immobilier y est comparé avec des milliers d’objets commercialisés et le prix atteint par des objets comparables dans un emplacement comparable au cours des mois précédents y est déterminé par la statistique.

Un grand nombre de banques, assurances et caisses de pension évaluent aujourd’hui les objets avec cette méthode dans le cadre de l’attribution d’hypothèques. Beaucoup de courtiers ou de développeurs de projets l’utilisent pour obtenir une évaluation rapide, proche du marché et peu coûteuse de villas, appartements et immeubles de rendement.

L’évaluation hédoniste n’est pas seulement adaptée à l’estimation d’objets individuels mais offre aussi de nombreux avantages pour la supervision et la gestion de portefeuilles immobiliers.

Proximité du marché

L’influence des différentes caractéristiques sur le prix n’est pas définie par une personne mais par la masse des acheteurs et vendeurs, c.-à-d. le marché. La statistique extrait et généralise ainsi la logique du marché, c’est ainsi que la méthode peut aussi être qualifiée d’objective.

Rapidité

Si toutes les données nécessaires concernant le bien immobilier sont disponibles, une évaluation est effectuée très rapidement. Il est aussi très simple de procéder à une nouvelle évaluation de l’objet à une date ultérieure et d’assurer la continuité d’évaluation.

Applicable dans toute la Suisse

La formule d’évaluation peut être appliquée dans toute la Suisse – même dans les régions dans lesquelles le nombre des transactions effectuées est relativement faible.

L’exactitude de l’évaluation est connue

Contrairement aux méthodes traditionnelles, l’exactitude des évaluations hédonistes peut être déterminée avec précision.

La méthode hédoniste est une méthode statistique qui fut développée aux États-Unis dès le milieu du siècle dernier pour expliquer les différences de prix entre les biens (tels que les voitures ou les terrains à bâtir) malgré des caractéristiques très différentes.

CIFI a repris l’idée de l’utilisation de la méthode hédoniste pour l’immobilier en 1994, démarré un pool de données et calculé pour la première fois des modèles pour toute la Suisse. Alors que la méthode est déjà établie depuis longtemps en Suisse, elle s’impose aussi toujours plus à l’étranger comme « best practice » pour l’évaluation de l’immobilier résidentiel.

Base de données

Pour les modèles, CIFI évalue les données de plus de 25 000 transactions de propriétés réalisées effectivement chaque année. Les informations afférentes sont issues des instituts fournissant les hypothèques, donc des banques, assurances et caisses de pension. Les données qu’ils fournissent sont bien évidemment rendues anonymes.

Les objets issus des ventes aux enchères ou des opérations face à face ne sont pas pris en compte, les prix des offres (annonces) ou les valeurs estimées ne sont pas non plus intégrées dans les modèles.

Mode de calcul

Lors de l’utilisation de l’évaluation hédoniste, l’objet à estimer est comparé avec les transactions récentes de biens immobiliers comparables. Comme il n’existait pas avant 1994 de banque de données complète d’objets comparables, de telles comparaisons de marché ont longtemps été difficiles. Seule la constitution d’une banque de données pour toute la Suisse a simplifié et rendu pertinente dans la pratique une évaluation sur la base des données du marché.

En raison de l’hétérogénéité des biens immobiliers (ils diffèrent par exemple par leur emplacement, leur taille, leur âge ou la qualité de leur construction), une banque de données n’est pas encore le garant d’une estimation réaliste. Afin de pouvoir comparer les objets avec le calcul de prix hédoniste, un bien doit être divisé en caractéristiques qualitatives, puis l’influence de ces caractéristiques qualitatives sur le prix doit être définie à l’aide d’une analyse de régression. Si ceci est effectué avec un ensemble complet de données du marché, il est possible de déterminer le prix général « implicite » de toutes les caractéristiques du marché.

Les modèles hédonistes sont validés une fois par an en externe.

Vous trouverez plus d’informations à ce sujet sous modèles de prix hédonistes.

Types d’objet

L’évaluation hédoniste peut être utilisée pour les villas, appartements en copropriété (propriété par étage) ainsi que pour les immeubles collectifs.

Données / documents nécessaires

Au total, environ 70 caractéristiques participent à l’évaluation d’un objet. D’une part, on y trouve les caractéristiques des biens immobiliers (p.ex. surface habitable, volume, nombre de pièces, superficie du terrain, état) qui sont directement demandées dans le masque de saisie. D’autre part, sur la base de l’adresse saisie, environ 50 autres facteurs spécifiques à l’emplacement tels que, par exemple, le coefficient annuel ou l’accessibilité sont intégrés à l’évaluation.

Interprétation du résultat de l’évaluation

La valeur déterminée par l’évaluation hédoniste ne se substitue pas au prix de vente, mais il correspond au calcul statistique sur la base des données actuelles du marché. La valeur calculée reflète le prix atteint par des objets comparables à un endroit comparable au cours des mois précédents.

Limites d’applicabilité

Le modèle hédoniste est particulièrement adapté pour les objets standards. La plausibilité des données est contrôlée et les possibles erreurs de saisie ou les anomalies sont signalées (feu : rouge, orange, vert ou nombre d’étoiles). Le code couleur donne une indication de l’applicabilité des modèles spécifique à l’objet ainsi que les incertitudes d’évaluation inhérentes à l’estimation.

Les objets spéciaux tels que p.ex. les fermes, rustici, mayens ou les objets disposant de grandes réserves de terrain à bâtir ne peuvent pas être estimés ou seulement partiellement.

Les biens immobiliers de luxe ainsi que les objets en droit de superficie ou avec des servitudes importantes peuvent certes être saisis et estimés, cependant une évaluation légèrement atypique (**) ou atypique (*) et les suppléments ou réductions de prix doivent être évalués le cas échéant par un expert en immobilier.

L’évaluation hédoniste de CIFI est consultable par un grand nombre d’applications et services. Outre les outils autonomes de CIFI, les modèles sont intégrés de façon standard dans beaucoup d’applications bancaires et hypothécaires connues (entre autres Avaloq, Finnova, Wincredit).

Grâce aux interfaces d’évaluation disponibles (APIs), une intégration dans votre outil est également possible sur demande et rapidement réalisable.

Votre expert
Matteo Molteni