Modèles de prix hédonistes

La qualité des modèles hédonistes dépend de la taille (nombre des observations), de la profondeur (informations disponibles par objet) ainsi que de la qualité et de l’exhaustivité des données du pool sur la base duquel les calculs sont effectués.

Les modèles de prix hédonistes de CIFI reposent exclusivement sur les transactions effectives. Depuis son lancement en 1994, le pool de données est systématiquement actualisé avec les données des transactions de villas, appartements et immeubles collectifs et complété chaque année avec près de 25 000 observations supplémentaires. Les informations proviennent des établissements de crédit hypothécaire, tels que les banques, assurances et caisses de pension. Ces informations sont évidemment livrées de manière anonyme. Le pool de données CIFI est, pour la Suisse, l’ensemble de données le plus important de sa catégorie.

Couverture des données pour les villas

Les modèles de prix hédonistes sont calculés pour les villas, appartements en propriété par étage ainsi que pour les immeubles de rendement.

Le grand avantage du modèle hédoniste est qu’il permet de calculer exactement la valeur d’estimation. La comparabilité de chaque objet avec les autres objets est contrôlée selon plusieurs critères et évaluée sous la forme d’icône ou de l’attribution d’étoiles.

Si l’évaluation de l’objet est « verte / *** » (« standard »), l’incertitude (écart type) est d’environ 10 % pour les modèles hédonistes de CIFI. Cela signifie que la valeur estimée correspond au prix de vente avec une probabilité de +/- 10 %. Si le modèle fournit sur la base des caractéristiques de l’objet une estimation « orange / ** » ou « rouge / * » (légèrement atypique / atypique), il résulte une incertitude d’évaluation un peu plus importante.

Les trois modèles sont actualisés chaque trimestre avec les transactions nouvellement fournies.

Les modèles de prix hédonistes sont validés une fois par an en externe. Ils sont considérés comme des modèles d’évaluation et validés conformément aux exigences de l’Association suisses des banquiers « Directives sur l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier », section 4.2.

Outre la définition du prix d’objets individuels, un modèle hédoniste permet aussi le calcul d’indices immobiliers. Puisque le nombre des transactions immobilières est bien inférieur à celui des valeurs mobilières et les objets se différencient fortement les uns des autres, le calcul d’indice de cette catégorie d’investissement présente certains défis. Les méthodes de calcul classiques des prix moyens ou les estimations peuvent  être altérées uniquement en raison de caractéristiques modifiées des objets commercialisés (par exemple, biens immobiliers plus récents / plus anciens ou plus grand/ plus petits que dans la période antérieure). La méthode hédoniste permet en revanche une vision de l’évolution du marché non corrélée aux caractéristiques.

Tous les indices calculés par CIFI  sont donc des indices hédonistes.