Taux d’escompte (valeur DCF)

Le taux d’escompte fait partie des paramètres les plus cruciaux de l’évaluation de biens immobiliers par la méthode des DCF. Il faut donc faire particulièrement attention à sa détermination. Pour l’évaluation des biens immobiliers, CIFI utilise un taux d’actualisation du marché exclusif. Celui-ci s’appuie sur des transactions effectives ainsi que sur une procédure de détermination directe et objective (hédoniste) et illustre les différents postes de risque spécifiques à chaque bien immobilier.

Les calculs s’appuient d’une part sur les rendements et des valeurs du marché contenus dans le Swiss Property Benchmark® de CIFI, et d’autre part sur les prix des transactions du marché fournis à CIFI. Ce modèle peut être utilisé pour les logements, les locaux à usage mixte et les bureaux/locaux commerciaux.

Le taux d’escompte du marché de CIFI correspond aux rendements probables qu’un investisseur peut attendre ou est prêt à payer pour ses biens immobiliers dans le contexte financier d’aujourd’hui.

Grâce à ses données du marché sans équivalent en Suisse, CIFI est en mesure de recalculer chaque année avec précision ce taux pour chaque site ou chaque immeuble de placement et de le décomposer en facteurs.

Dans la pratique, on s’appuie souvent sur l’hypothèse d’un taux d’intérêt sans risque, d’une prime pour le marché immobilier et de divers suppléments et abattements pour l’exploitation de la propriété, pour la liquidité de l’objet, pour le type d’usage, pour l’environnement global et immédiat ainsi que d’autres suppléments et abattements pour les risques des futurs flux de paiement.

Le modèle hédoniste du taux d’actualisation de CIFI s’appuie le Swiss Property Benchmark® de CIFI, la base de données la plus représentative des investissements directs en Suisse avec plus de 10 000 biens immobiliers et une valeur sur le marché de plus de 150 milliards de francs suisses. Les transactions pour les immeubles de placement issues des modèles d’évaluation hédonistes viennent également s’y ajouter.

Vous trouverez plus d’informations sur la méthode hédoniste sur la page qui y est consacrée.

Le taux d’escompte hédoniste de CIFI peut être utilisé pour des biens d’habitation, des locaux à usage mixte ou des bureaux/locaux à usage commercial (dans la mesure où ils dégagent du rendement).

Lors de son utilisation, on ajoute les suppléments et les abattements de la prime de risque déterminés par la méthode hédoniste au taux d’intérêt sans risque. Les suppléments et les abattements comportent le risque du marché immobilier et les risques spécifiques au bien, par exemple les risques liés à l’environnement général ou immédiat, la qualité de la construction, la liquidité et les réserves d’utilisation.

Le modèle hédoniste du taux d’actualisation est actualisé une fois par an dans le Swiss Property Benchmark® de CIFI après réception de tous les comptes de résultat. De même, le modèle est validé en externe tous les ans.

Votre expert
Dr Christoph Vock