Temporärer Bremseffekt am Schweizer Immobilienmarkt
Die Preisdynamik am Schweizer Immobilienmarkt gerät ins Stocken. Im letzten Jahresviertel 2024 blieb die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum insgesamt unverändert, während bei Renditeliegenschaften sogar ein leichter Rückgang der am Markt bezahlten Preise registriert wurde. Dies geht aus der Entwicklung der von IAZI berechneten Transaktionspreisindizes hervor (ehemals SWX IAZI Real Estate Indizes). Angesichts der vorteilhaften Rahmenbedingungen, allen voran der sinkenden Zinsen, dürfte es sich jedoch nur um eine vorübergehende Eintrübung handeln.
Die Preise für Immobilien-Direktanlagen wie Mehrfamilienhäuser sind im 4. Quartal 2024 gegenüber dem Vorquartal um 0,3% gesunken, wie der «IAZI Investment Real Estate Price Index» zeigt. Dieser misst die Preisentwicklung von Renditeliegenschaften mit Wohn- und gemischter Nutzung basierend auf effektiven Handänderungen am freien Markt. Hierbei ist zu beachten, dass nur Transaktionsdaten berücksichtigt werden, die mit einer Bankfinanzierung durchgeführt werden. Über das Gesamtjahr 2024 ist bei Immobilien-Direktanlagen ein moderates Preiswachstum von 1,1% zu beobachten.
Bei Wohneigentum zeigt sich demgegenüber ein uneinheitliches Bild. Während für Einfamilienhäuser 0,2% tiefere Preise entrichtet wurden, ist die Zahlungsbereitschaft für Eigentumswohnungen um 0,5% gewachsen. Kombiniert ergibt dies für Eigenheime im 4. Quartal 2024 einen minimalen Wertzuwachs von 0,1%, wie der «IAZI Private Real Estate Price Index» ausweist. Trotz dieses Beinahe-Stillstandes ist über das ganze Jahr 2024 bei Wohneigentum ein Preiswachstum von 2,7% festzustellen. Diese Zunahme entspricht in etwa dem langjährigen Durchschnitt.
Nach dem durchzogenen Jahr 2024 dürfte der Schweizer Immobilienmarkt allerdings mit einigem Rückenwind ins 2025 starten: Mit der unerwartet starken Senkung der Leitzinsen auf nur mehr 0,5% hat die Schweizerische Nationalbank das Investitionsklima ein weiteres Mal massgeblich verbessert. Auch die Europäische Zentralbank sowie die US-Notenbank verkündeten im Dezember Zinssenkungen. Dies verringert die Hypothekarkosten und erhöht die Attraktivität von Finanzierungen sowohl von selbstgenutztem Wohneigentum als auch von Renditeobjekten. Zudem bewirken tiefe Zinsen eine wachsende Nachfrage der Anleger nach Immobilien, da als sicher geltende Alternativanlagen wie Obligationen vergleichsweise tiefere Renditen aufweisen.
Zu diesem auf den Gesetzmässigkeiten des Kapitalmarkts basierenden Effekt hinzu kommen positive Impulse aus der Gesamtwirtschaft und dem Mietermarkt. Die Schweiz weist im Vergleich zum europäischen Umland eine nach wie vor solide Konjunktur und einen robusten Arbeitsmarkt auf, mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Einkommen. Der Arbeitskräftebedarf der Unternehmen bleibt gross, was eine weiterhin kräftige Zuwanderung bewirkt. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Wohnflächen sowohl zur Miete als auch zum Kauf an.
Negativ auf die Nachfrage könnte sich demgegenüber die umfassende Änderung der Kreditvergaberichtlinien im Rahmen des Regulierungswerks Basel III auswirken, die seit dem 1. Januar gilt. Unter anderem müssen Banken bei Finanzierungen mit erhöhtem Fremdkapitalanteil mehr Eigenkapital hinterlegen, was solche Geschäfte verteuert oder je nach Ausgangslage verunmöglicht. Allfällige Mehrkosten dürften auf Kunden überwälzt werden: Wer Immobilien und insbesondere Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte erwerben möchte und dafür eine Bankfinanzierung benötigt, muss folglich je nach Ausgangslage mit höheren Hypothekarzinsen rechnen.
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