Immobilien - Preisindizes

Der Preisindex für Renditeliegenschaften basiert auf rund 50 Prozent aller effektiven Handänderungen von Anlageobjekten (Wohnen und gemischte Nutzung). Die Berechnung der Immobilien-Indizes erfolgt nach der sogenannten hedonischen Methode, womit der Einfluss sämtlicher relevanter Eigenschaften der gehandelten Objekte berücksichtigt wird.

Die ausgewiesenen Zeitreihen bilden somit die effektive Entwicklung der verschiedenen Teilmärkte ab und werden nicht durch sich ändernde Objekteigenschaften verzerrt.

Um die tatsächliche Entwicklung der Angebote verlässlich abzubilden, muss die Datenbasis fortlaufend auf Mehrfachschaltungen geprüft und dedupliziert werden. Auch bei den Angebotspreis-Indizes wird eine Eigenschaftsbereinigung vorgenommen, um den Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren zu kontrollieren.

Die Angebotsmieten sind zu unterscheiden von den sogenannten Bestandes- und Altbestandesmieten. Die Bestandesmieten entsprechen laufenden Mietverträgen sämtlicher Laufzeiten, das heisst vom Neuabschluss bis hin zum Langzeitverhältnis, deren Preisgestaltung dem Mietrecht unterworfen ist. Die Altbestandesmieten sind eine Teilmenge der Bestandesmieten, bei denen die Mietpreise von bestehenden Mietverhältnissen ohne Mieterwechsel ausgewertet werden. IAZI bietet Preisindizes für sämtliche Perspektiven der Mietpreisentwicklung an.

Der Netto-Cashflow berechnet sich aus den Erträgen (Mieteinnahmen) abzüglich aller auszahlungswirksamen Liegenschaftsaufwände wie Hauswartung, Verwaltung, Werke, Versicherungen, Steuern, Unterhalt und Investitionen. Nicht berücksichtigt werden Abschreibungen und Rückstellungen. Die Netto-Cashflow-Rendite ergibt sich folglich aus der Division der Netto-Cashflows durch den Anfangswert der Immobilie des betrachteten Jahres. Die verwendete Netto-Cashflow-Rendite basiert auf dem IAZI Swiss Property Benchmark®, der Renditeliegenschaften (Direktanlagen) mit einem Marktwert von über 280 Mrd. CHF (zirka 15% Büro und Geschäft, 20% gemischte Nutzung, 65% Wohnen) umfasst.