Indici dei prezzi CIFI per gli immobili
3° trimestre 2025

Nel terzo trimestre del 2025 i prezzi degli immobili residenziali hanno registrato un’ulteriore crescita. Secondo il “IAZI Private Real Estate Price Index”, nel terzo trimestre del 2025 gli acquirenti hanno pagato l’1,0% in più rispetto al trimestre precedente. Su base annua ciò corrisponde a un aumento del 2,6% per le abitazioni di proprietà. La disponibilità a pagare per le case unifamiliari è cresciuta leggermente di più (+1,1%) rispetto a quella per gli appartamenti di proprietà (+0,8%).

La dinamica positiva ha interessato anche il settore degli immobili a reddito. In base al “IAZI Investment Real Estate Price Index”, nel terzo trimestre i prezzi di transazione per gli edifici plurifamiliari e gli immobili ad uso misto sono saliti dell’1,3%, segnalando una domanda sostenuta. Tuttavia, su base annua la crescita si limita all’1,5%, ben al di sotto della media pluriennale del 3,0% osservata dal 1998. Gli indici di prezzo CIFI si basano sulle compravendite private concluse in tutta la Svizzera, realizzate con finanziamenti ipotecari bancari.

Un fattore chiave dell’attuale dinamica del mercato resta la politica monetaria espansiva. A settembre la Banca nazionale svizzera ha confermato la linea dei tassi d’interesse a zero, accrescendo l’attrattiva degli immobili a reddito rispetto ai titoli obbligazionari. A ciò si aggiunge la reputazione consolidata degli immobili svizzeri come bene rifugio in un contesto internazionale instabile. Le tensioni geopolitiche, i conflitti militari, le barriere commerciali e l’aumento del debito pubblico in molti Paesi occidentali rafforzano ulteriormente la posizione della Svizzera come piazza di investimento sicura.

Il trimestre ha offerto ai proprietari un’ulteriore prospettiva positiva sul piano fiscale: l’elettorato federale si è espresso chiaramente a favore dell’abolizione del valore locativo, nonostante in diversi Cantoni gli inquilini rappresentino la netta maggioranza. È però verosimile che questa decisione politica avrà un impatto marginale sull’andamento dei prezzi immobiliari, dove continuano a pesare soprattutto fattori strutturali quali l’immigrazione, i tassi d’interesse e la scarsità di terreni edificabili.

Sul fronte esterno, invece, le prospettive appaiono più incerte. I dazi statunitensi sulle esportazioni svizzere dovrebbero estendersi anche ai prodotti farmaceutici, settore che costituisce oltre la metà dell’export nazionale (esclusi i metalli preziosi). A Basilea Città, questa quota raggiunge addirittura l’80%, gran parte della quale destinata proprio agli Stati Uniti. Anche cantoni come Nidvaldo, Neuchâtel, Argovia, Vallese e Vaud, dove oltre un quinto delle esportazioni è diretto al mercato americano, potrebbero risentirne.

Non è ancora chiaro se e in che misura tali misure avranno conseguenze dirette sul mercato immobiliare. È probabile, tuttavia, che molte aziende reagiscano con prudenza, soprattutto nella pianificazione occupazionale. Di conseguenza, l’immigrazione legata al lavoro – già in calo rispetto al 2024 – potrebbe indebolirsi ulteriormente nei prossimi mesi. Un impatto significativo sulla domanda abitativa sarebbe comunque plausibile soltanto in presenza di uno scenario macroeconomico nettamente peggiorativo, che al momento non si profila: per la seconda metà del 2025 non è prevista crescita economica, ma nemmeno una recessione. Alcuni mercati regionali, in particolare quelli legati a spazi commerciali e industriali, potrebbero invece subire pressioni più immediate a causa di ristrutturazioni aziendali e fallimenti.