Indici dei prezzi CIFI per gli immobili
4° trimestre 2025

Nonostante il rallentamento economico, nel quarto trimestre del 2025 il mercato immobiliare svizzero ha mantenuto la sua tendenza al rialzo. Secondo il «IAZI Private Real Estate Price Index», gli acquirenti hanno pagato l’’1,2% in più rispetto al trimestre precedente per l’acquisto di immobili residenziali. Nel segmento degli appartamenti di proprietà, i prezzi sono aumentati in misura leggermente superiore (+1,3%) rispetto alle case unifamiliari (+1,2%). Nell’arco dell’intero 2025 si è registrato un aumento dei prezzi del 3,7% nel mercato delle abitazioni di proprietà. Rispetto al 2024 (+2,7%), la dinamica dei prezzi ha quindi registrato una nuova sensibile accelerazione.

Anche per gli immobili a reddito prosegue l’andamento positivo dei prezzi. Nel quarto trimestre del 2025, l’analisi delle transazioni private di case plurifamiliari e immobili ad uso misto, l’«IAZI Investment Real Estate Price Index», ha registrato un aumento dell’1,2%. Su base annua, la disponibilità a pagare per gli investimenti immobiliari diretti è aumentata del 3,0%, superando nettamente la progressione registrata nel 2024 (+1,1%). Gli indici di prezzo CIFI si basano sulle compravendite private concluse in tutta la Svizzera, realizzate con finanziamenti ipotecari bancari.

Mentre il clima positivo sul mercato immobiliare svizzero è attualmente solo parzialmente offuscato da effetti collaterali legati alla crescita, come la carenza di alloggi e il limitato accesso alla proprietà per nuovi proprietari, dal punto di vista macroeconomico si osservano chiari segnali di rallentamento: nel terzo trimestre il prodotto interno lordo è diminuito dello 0,5%. Allo stesso tempo, il numero di persone in cerca di lavoro è aumentato notevolmente e l’industria manifatturiera continua a tagliare posti di lavoro: da gennaio a settembre 2025, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, sono scomparsi circa 25 000 posti di lavoro nel settore industriale (equivalenti a tempo pieno). Particolarmente colpite sono l’industria meccanica, elettrica e metallurgica (MEM) e l’industria orologiera e di precisione.

Sebbene la dichiarazione d’intenti concernente i dazi doganali con gli Stati Uniti rappresenti un barlume di speranza per l’industria delle esportazioni, numerose aziende hanno comunque registrato massicce perdite di fatturato o hanno addirittura dovuto dichiarare il fallimento. L’incertezza a lungo termine relativa alle condizioni per il commercio estero e alla pianificazione strategica delle sedi di produzione non si è dissolta con l’accordo provvisorio e continua a gravare sulle aziende. A ciò si aggiunge il persistente apprezzamento del franco rispetto al dollaro statunitense e all’euro, che continua a rappresentare una grande sfida per le aziende orientate all’esportazione e che comprime ulteriormente i margini.

Il minor fabbisogno di lavoratori si riflette anche in un’immigrazione netta notevolmente inferiore rispetto agli anni precedenti. Tuttavia, fintanto che il settore dei servizi compensa la perdita di posti di lavoro nell’industria, gli eventuali effetti negativi sulla domanda di superfici residenziali, per uffici o per superfici commerciali dovrebbero rimanere contenuti. Ma anche in questo caso ci sono delle eccezioni: nel settore finanziario, un settore che tradizionalmente ha un elevato fabbisogno di spazi per uffici, da gennaio a settembre 2025 sono stati soppressi circa 6000 posti di lavoro. Si osserva una perdita di posti di lavoro anche presso i fornitori di servizi informatici e nel settore della ricerca e dello sviluppo.

Se si tratta di correzioni a breve termine o di segnali duraturi di rallentamento economica a lungo termine, lo vedremo nel corso dell’anno. Quest’ultimo porterà con sé anche una decisione politica fondamentale: nel 2026, ad una data che non è ancora state precisata, gli elettori si pronunceranno sull’iniziativa dell’UDC «No a una Svizzera da 10 milioni di abitanti». Il progetto prevede che, al raggiungimento del limite, il Consiglio Federale e l’Assemblea Federale debbano chiudere le frontiere agli immigrati e ai richiedenti d’asilo, ad eccezione dei casi previsti dal diritto internazionale. Secondo lo scenario medio e più probabile dell’Ufficio Federale di Statistica, la popolazione residente permanente dovrebbe raggiungere la soglia dei 10 milioni di persone nel 2041, mentre nello scenario più estremo ciò avverrebbe già nel 2033.

I dati attuali del CIFI sull’andamento dei prezzi mostrano che il mercato immobiliare non è influenzato né dagli indicatori congiunturali né da quelli politici, ma al contrario continua a beneficiare dell’effetto sostenitore del contesto di tassi d’interesse bassi, confermato dal mantenimento del tasso d’interesse allo 0,0% da parte della Banca Nazionale Svizzera in dicembre 2025.