Indici dei prezzi immobiliari
La base degli indici di prezzo delle offerte per immobili in locazione è costituita dagli annunci pubblicati online per appartamenti in affitto. A differenza dei prezzi di transazione effettivi, questi riflettono le aspettative dei locatori.
Per rappresentare in modo affidabile l’effettivo andamento delle offerte, è necessario verificare e deduplicare costantemente i dati, eliminando eventuali doppioni. Anche per gli indici di prezzo delle offerte, viene effettuata una correzione in base alle caratteristiche dell’immobile, per compensare l’influenza di fattori legati alle proprietà e alla loro posizione.
I canoni di locazione delle offerte devono essere distinti dai cosiddetti canoni di locazione esistenti e preesistenti. I canoni di locazione esistenti riguardano contratti in corso, indipendentemente dalla durata, e la loro determinazione è soggetta alla legislazione sugli affitti. I canoni di locazione preesistenti rappresentano una sottocategoria e si riferiscono a contratti di locazione in essere senza cambiamento di inquilino. CIFI offre indici di prezzo per tutte le prospettive relative all’andamento dei canoni di locazione.
L’indice di performance (o rendimento totale) per gli immobili a reddito è costituito dalla combinazione dell’andamento dell’indice di prezzo e del rendimento del flusso di cassa netto, secondo il benchmark immobiliare IAZI Swiss Property Benchmark®. La performance è calcolata come la somma dei flussi di cassa netti e della variazione di valore (guadagno/perdita di capitale) di un immobile alla fine dell’anno considerato, divisa per il valore dell’immobile all’inizio dell’anno.
Il flusso di cassa netto si ottiene sottraendo ai ricavi (canoni di locazione) tutte le spese immobiliari che comportano uscite di cassa, come manutenzione, gestione, servizi, assicurazioni, tasse, manutenzione e investimenti. Non vengono considerati ammortamenti e accantonamenti. Il rendimento del flusso di cassa netto è dunque calcolato dividendo i flussi di cassa netti per il valore iniziale dell’immobile nell’anno di riferimento. Il rendimento del flusso di cassa netto utilizzato si basa sullo IAZI Swiss Property Benchmark®, che copre immobili a reddito (investimenti diretti) per un valore di oltre 280 miliardi di CHF (circa 15% uffici e attività commerciali, 20% uso misto, 65% residenziale).
Downloads
- CAS Kursbroschüre 2023/2024
- Anmeldeformular 2023–2024
Gli indici immobiliari CIFI (in precedenza noti come SWX IAZI Real Estate Indices) offrono una panoramica aggiornata e affidabile sull’evoluzione dei prezzi nei diversi sottosegmenti del mercato immobiliare. Gli indici vengono calcolati trimestralmente (mensilmente per gli oggetti in locazione) a livello nazionale, regionale e locale. Al fine di garantire un quadro di mercato privo di distorsioni e altamente preciso, tutti gli indici di prezzo vengono elaborati statisticamente utilizzando la metodologia edonica, che tiene conto di tutte le caratteristiche rilevanti degli immobili e delle loro ubicazioni.