Metodo del valore reale (procedura del valore di ricostruzione)
Il Metodo del Valore Reale si basa sull’assunto che un acquirente non sia disposto a pagare un importo superiore a quello necessario per l’acquisto del terreno e la costruzione dell’edificio. Di conseguenza, il valore della sostanza è composto da due elementi fondamentali: il valore del terreno e il valore attuale della struttura.
Questo approccio è applicabile a tutte le tipologie di immobili, ma si distingue particolarmente per l’efficacia nella valutazione di proprietà che non generano reddito.
Grundsätzlich kann der Realwert für alle Immobilien ermittelt werden. Die Methode eignet sich deshalb vor allem zur Bewertung von Liegenschaften, welche keinen Ertrag abwerfen.
Determinazione del valore dell'edificio
Per calcolare il valore dell’edificio, viene considerato il valore attuale delle strutture esistenti. Questo implica la valutazione dei costi di costruzione delle strutture, delle aree esterne e di altre opere accessorie (inclusi i costi indiretti legati all’ambiente circostante) e l’applicazione di una riduzione del valore in base all’età (deprezzamento per vetustà).
Le dinamiche di mercato del settore immobiliare locale non possono essere completamente riflesse attraverso il solo valore della sostanza edilizia. Tuttavia, queste influenze vengono integrate nella valutazione del valore reale attraverso il valore del terreno. Il valore della sostanza edilizia è principalmente influenzato da aspetti giuridici di costruzione, volume edilizio, potenzialità d’uso, caratteristiche del terreno, costi di urbanizzazione, metodo di costruzione e anzianità dell’immobile. CIFI calcola il valore della sostanza edilizia tenendo conto delle variazioni regionali nei costi di costruzione, garantendo una valutazione accurata e contestualizzata.
Valore del terreno
La principale difficoltà del Metodo del Valore Reale non risiede tanto nella determinazione del valore dell’edificio, quanto nella stima del valore del terreno. CIFI possiede modelli esclusivi di prezzo del terreno, sviluppati sulla base di dati di transazione, che consentono una valutazione precisa del prezzo del suolo. In alternativa, è possibile ricorrere alla metodologia delle classi di situazione. Questo è un procedimento di scoring finalizzato a determinare il valore relativo del terreno, che confronta i valori di mercato del terreno, ove possibile, con i prezzi di transazione attuali per terreni edificabili.
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