Metodologia del Discounted Cashflow
L’approccio DCF si basa sull’assunto che un immobile debba essere valutato principalmente sulla base dei ricavi, al netto di tutte le spese. A tal fine, vengono effettuate previsioni sui ricavi futuri che l’immobile può generare e sui costi associati, determinando un tasso di sconto corretto per il rischio. Il valore di mercato si forma dalla somma dei flussi di cassa futuri (Netto-Cashflows), che vengono attualizzati alla data di valutazione.
Il modello DCF a due fasi di CIFI rappresenta i flussi di cassa netti in una fase di dettaglio della durata di 10 anni. Attraverso la metodologia di valutazione DCF, è possibile rappresentare in modo differenziato le variazioni nei ricavi locativi, nei costi di gestione o negli investimenti. I flussi di cassa netti dei successivi 90 anni sono considerati come valore attuale delle rendite e vengono riassunti nell’anno residuo (Exit). Presso CIFI, vengono normalmente rappresentati nel modello DCF i ricavi e le spese nominali (nel momento dell’Exit si utilizza un tasso di sconto reale). Nel tool di valutazione di CIFI è anche possibile una rappresentazione reale dei flussi di cassa.
Il modello di tassi di sconto proprietario di CIFI si basa su dati di transazione effettivi e sulle informazioni del IAZI Swiss Property Benchmark®. Con una base dati consolidata di oltre 14’800 proprietà, il IAZI Swiss Property Benchmark® rappresenta il benchmark più rappresentativo per gli investimenti immobiliari diretti in Svizzera.
CIFI calcola su questa base dati numerosi indicatori immobiliari (tassi di occupazione, indicatori sui costi operativi, sviluppi dei prezzi degli affitti) e i rendimenti o tassi di sconto realizzati sul mercato. Attraverso un’analisi econometrica, il tasso di sconto può essere determinato per diverse tipologie di immobili in ciascun comune della Svizzera. Questo tasso è supportato empiricamente e fornisce risultati di valutazione facilmente comprensibili. Il modello statistico rappresenta le diverse posizioni di rischio in modo specifico per il mercato e l’oggetto, utilizzando un approccio bottom-up. La base è costituita dal tasso di interesse privo di rischio e dal premio di mercato immobiliare. A ciò si aggiungono premi specifici per la posizione macro/micro, il tipo di utilizzo, la qualità dell’oggetto/costruzione e l’illiquidità.
Ambiti di applicazione
La metodologia DCF può essere utilizzata per tutte le tipologie di immobili che generano un reddito. Questo approccio è frequentemente impiegato nella valutazione di edifici residenziali plurifamiliari, uffici e proprietà commerciali al dettaglio. Tuttavia, è adatta anche per la valutazione di immobili commerciali e industriali, hotel, ristoranti e progetti di sviluppo. Rispetto ad altre metodologie di valutazione, il metodo DCF consente una maggiore trasparenza e flessibilità grazie alla sua rappresentazione dettagliata.
IAZI verfügt das Know-how zu allen verbreiteten Bewertungsmethoden und erstellt eigene Marktmodelle für Mieten, Preise, Diskontsätze und Kapitalisierungssätze.
IAZI ist weder im Handel noch in der Vermittlung von Immobilien tätig, so dass keinerlei Interessenkonflikte bestehen.
Exklusive Marktinformationen in Form von Vergleichsdaten und statistischen Modellen helfen verlässliche und marktgetreue Bewertungen durchzuführen.
Das IAZI-Bewerter-Team ist in die Bewertung im Rahmen von Transaktionen für verschiedene Liegenschaftstypen involviert und verfügt über langjährige Erfahrung bei Transaktionsbewertungen.
Cosa dicono i nostri clienti
Scoprite in prima persona come i nostri clienti traggono vantaggio dai nostri servizi di consulenza e dalle nostre soluzioni software innovative. Qui condividono le loro esperienze e risultati.
Testimonial
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Renditeliegenschaften zeichnen sich dadurch aus, dass sie zuAnlagezwecken gehalten werden, und daher die optimale Verzinsung desKapitals im Zentrum steht. IAZI verfügt zum einen über das Wissen und dieErfahrung, um je nach Liegenschaft die adäquaten Bewertungs-Methodeneinzusetzen.Bei der Marktwertermittlung von Anlageobjekten werden sämtlicheverfügbaren vergleichbaren Immobilientransaktionen herangezogen. DieLiegenschaften werden in der Regel mittels der DCF-Methode von unserenExperten zu marktgetreuen Preisen bewertet. Alternativ werden auch dieErtragswert-, Realwert-oder die hedonische Methode eingesetzt.Bei der Bewertung können die IAZI-Experten auf hauseigene Marktmodellefür Mieten, Preise, Diskontsätze und Kapitalisierungssätze zurückgreifen. IAZIverfügt für jede Gemeinde in der Schweiz über risikoadäquate Diskontsätze,die aus den Transaktionen hergeleitet werden. Mit dem IAZI Swiss PropertyBenchmark® steht ein umfangreiches Benchmarking von Leerständen,Verwaltungskosten, Sollmieten, NCF-Returns, Performance mitLiegenschaften im Wert von 150 Mrd. CHF bei den Bewertungen zurVerfügung.
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