Wer Geld in Immobilien investiert, hat bestimmt nichts Falsches gemacht. Dieses einfache Diktum bewährte sich noch bis zum sogenannten Corona-Crash im Februar 2020 ohne jegliche Einschränkungen. In den zwanzig Jahren vorher gab es für die Kursverläufe von Immobilienfonds und Immobilienaktien fast nur eine Richtung – steil nach oben. Wer bei der Millenniumswende in den Markt eingestiegen ist, hat bis Februar 2020 einen Total Return von 286% für Immobilienaktien und 264% für die konservativeren Immobilienfonds erzielt. Wer gar in das reelle Betongold, sprich: direkte Immobilienanlagen investierte, schwang hoch hinaus mit einem Total Return von 316%.
Doch das Anlegerfest endete etwa ab dem 21. Februar 2020. Dann dämmerte der Wall Street, dass sich die Verbreitung des Virus nicht nur auf Asien begrenzen würde, sondern dass eine weltweite Pandemie den Anfang nahm. Was dann folgte war einer der massivsten Crashes der Börsengeschichte und – gleich darauf – die schnellste Erholung aller Zeiten. Gefühlsmässig also der Gang von einer 90 Grad heissen Sauna zu einem Seebad knapp über dem Gefrierpunkt. Doch wie hat das Wechselbad der Gefühle konkret ausgesehen für die Anleger einzelner Anlageklassen bis zum Ende des Corona-Jahrs 2020?
Prinzipiell positive Bilanz im Corona-Jahr
Im weltweiten Vergleich mussten sich die Schweizer Aktien nicht verstecken. Obwohl auch sie im Vergleich zum starken Vorjahr einen grossen Performanceeinbruch erlitten, schlossen sie dennoch das Jahr mit einer vergleichsweise guten Rendite von 3.8% ab. Die grösste Krisenresistenz zeigten erwartungsgemäss die Bundesobligationen mit einer Rendite von 0.9% für das Börsenjahr 2020. Weniger gut behauptet haben sich die Aktien der Schweizer Immobiliengesellschaften. Diese Titel schlossen das Börsenjahr 2020 mit einer negativen Jahresperformance ab (-6.7%). Wer den Indexverlauf des SXI Real Estate All Shares Index betrachtet, stellt fest, dass Immobilienaktien bis zum Crash eine glänzende Performance hingelegt hatten. Am 25. Februar erreichte der Index einen Höchststand, bevor er absank. Später im Jahresverlauf vermochten die Titel den Kursverlust nicht wieder wettzumachen. Bei den Branchenführern war mitbestimmend für den Kursverlauf, wie das Liegenschaftsportfolio konstituiert war. Unternehmen, die vorwiegend Geschäftsimmobilien in ihrem Portfolio hielten, mussten grössere Mietverluste hinnehmen als solche, die einen relativ grossen Anteil Wohnimmobilien aufwiesen, was sich dann auf die Erfolgsrechnung und den Kursverlauf auswirkte.
Im Unterschied zu den Immobilienaktien erzielten die Schweizer Immobilienfonds mit 13.7% nicht nur eine positive, sondern auch gleichzeitig die höchste Performance der von IAZI analysierten Märkte. Allerdings ist das Bild nicht einheitlich. Bei Fonds mit einer Konzentration auf Geschäftsliegenschaften, d.h. z. B. Fonds mit der Bezeichnung «Commercial» im Fondsnamen ist per Anfang 2021 das Agio (Differenz zwischen Börsenkurs und Rücknahmepreis) zusammengeschmolzen. Fonds hingegen mit den Bezeichnungen «Residential» oder «Living» wiesen ein Agio in einer Bandbreite von 40 bis zu rund 60% auf.
Auswirkungen auf Immobiliendirektanlagen
Auf die Immobiliendirektanlagen hat sich die Pandemie ebenso ausgewirkt, wenn auch zahlenmässig noch im bescheidenen Rahmen. IAZI hat per Jahresende 2020 im IAZI Swiss Property Benchmark® die Erfolgsrechnungen von grossen Immobilieninvestoren und institutionellen Anlegern ausgewertet. Mit einer Marktabdeckung von mehr als 230 Milliarden Schweizer Franken ist der IAZI Swiss Property Benchmark® der repräsentativste Benchmark, wenn es um die Bewertung von direkt gehaltenen Renditeimmobilien geht. Ausschlaggebend für den Erfolg bei den Immobilienanlagen ist die Kennzahl der «Performance» (Total Return). Sie beträgt 5.8% per Ende 2020. Im Vorjahr (2019) betrug sie 6.2%. Bei Geschäftsliegenschaften ist dieser Effekt mit 4.5% (Vorjahr: 5.2%) am deutlichsten ausgefallen, während die Performance bei Wohnliegenschaften 6.7% (Vorjahr: 7.1%) und bei gemischt genutzten Liegenschaften 6.0% (Vorjahr: 6.2%) beträgt.
Fazit: Insgesamt haben sich direkte und indirekte Immobilienanlage angesichts des sehr herausfordernden Corona-Jahres 2020 mit der grössten Rezession seit 50 Jahren bisher als krisenresilient erwiesen. Die Immobilienaktien mit einer starken Korrelation zum Aktienmarkt haben am stärksten nicht mehr an den Erfolg «vor Corona» anknüpfen können.
