Fokus Leerwohnungen: Mammuts im Emmental

Es gibt für Autofahrer zwei Möglichkeiten ins bernische Städtchen Huttwil zu fahren. Der direkte Weg führt über die Hauptstrasse. Spannender ist die Route über die Dorfstrasse. Sie führt teilweise durch ein kleines Wäldchen und über die typischen Hügel des Emmentals. Im Spätsommer leuchtet die Morgensonne über den Wiesen. Irgendwo steigt noch leichter Nebel auf. Im Ortskern scheint auch alles herausgeputzt für die Besucher. Blumentöpfe, Bäckereien mit freundlichen Menschen. Hier scheint die Welt noch in Ordnung. Doch es gibt ein Problem im Blumenstädtchen Huttwil.

Das Wieso ist schnell ersichtlich. Der Gemeindepräsident Walter Rohrbach führt die Besucher an einen Bahndamm. Jenseits der Bahngleise stehen moderne Wohnblöcke. Auf einem Balkon hängt ein Plakat mit der Aufschrift «Zu verkaufen» als einziger Schmuck. Etwa 200 Meter weiter direkt am Bahngleise sind die Wohnblöcke etwas dichter gedrängt. Die Bewohner von Huttwil nennen diesen Komplex deshalb «Kaserne». Zu Unrecht? Die im Immobilienportal ImmoScout24 noch kürzlich inserierten Wohnungen des Komplexes bieten einen trendigen Grundriss, Fussbodenheizung und aus der Perspektive eines Hotspots einen moderaten Mietzins. Wer etwas preislich Vergleichbares in Zürich suchen möchte, träumt mit offenen Augen. Trotzdem sind die Wohnungen in der Überbauung «Am Bach» Ladenhüter. Gleich sechs Monatsmieten bietet der Vermieter denen, die sich für eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren verpflichten.

«In Huttwil gibt es 300 Leerwohnungen», sagt Gemeindepräsident Walter Rohrbach. Die Leerstandziffer beträgt 15 %. «Bei einigen Mehrfamilienhäuser ist die Leerquote 50, bei anderen 20 Prozent.» Die Berner Zeitung berichtete letztes Jahr wie ein Architekt zwei Mehrfamilienhäuser 2014 auf den Markt brachte, nur um sie drei Jahre später einem institutionellen Investor unbewohnt zu veräussern. Ein schwacher Trost: Huttwil ist nicht alleine. Hohe Leerstände in peripheren Lagen breiten sich wie ein Flickenteppich über das Land aus (siehe interaktive Karte «Statistischer Atlas der Schweiz: Leerwohnungsziffer 2018»).

Ein Haus ist auch eine Wohnung

Jeweils im September veröffentlicht das Bundesamt für Statistik die Leerwohnungsziffer. Darunter versteht das BFS den prozentualen Anteil der leer stehenden Wohnungen (Stichtag: 1. Juni) am Gesamtwohnungsbestand der Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS). Dieses Jahr beträgt die Ziffer 1.62 %. In absoluten Zahlen stehen per Stichtag rund 73‘000 Wohnungen leer. Doch inwiefern ist diese Ziffer aussagekräftig für Renditeimmobilien? Der Gesamtwohnungsbestand beinhaltet auch alle Einfamilienhäuser. Es gibt schweizweit rund eine Million Einfamilienhäuser und nur etwa halb so viele Mehrfamilienhäuser. Es ist anzunehmen, dass weit weniger Einfamilienhäuser leer stehen als Mietwohnungen, da hierzulande der Hauskauf meistens ein Lebensprojekt ist. Tatsächlich stehen in der Stadt Zürich gerade mal sieben Einfamilienhäuser leer gemäss der letzten Zählung. Somit wäre die Ziffer weit höher, wenn Äpfel mit Äpfel verglichen würden und nicht noch Orangen dazukommen.

Nichtsdestotrotz weist die seit etwa drei Jahren steigende Ziffer auf eine Malaise hin in der Immobilienbranche. Das Angebot übersteigt die Nachfrage, es sind zu viele Wohnungen auf den Markt gekommen. Nicht überrascht durch diese Tatsache zeigt sich der SVIT-Präsident und CEO der Livit AG Andreas Ingold: «Die Bauproduktion ist immer noch gleich stark wie in den Vorjahren gewesen, nur in diesem Quartal sind die Zahlen erstmal rückläufig.» Parallel dazu habe sich die Nachfrage drastisch reduziert. In den Jahren zwischen 2011 und 2015 seien jeweils etwa 70‘000 bis 80‘000 Zuwanderer in die Schweiz gekommen und hätten die etwa 50‘000 erstellten Wohnungen absorbiert. Tempi passati.

Die steigenden Leerstände erklären sich auch durch den immer noch anhaltenden Anlagenotstand. «Investoren suchen immer noch händeringend nach Anlagemöglichkeiten», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. Unter dem Regime der Minuszinsen nähmen die Investoren lieber Immobilien mit niedrigeren Renditen in Kauf als einen Null-Kupon bei Obligationen. «Problematisch ist, dass Pensionskassen ihre Investitionen in das Betongold ausgebaut haben“, sagt Scognamiglio. Hier gehe es schliesslich um das Geld der Versicherten. Die Risiken auf dem Immobilienmarkt seien nicht zu minimieren. «Allein ein jäher Zinsanstieg genügt, um die Karten ganz neu aufzumischen.»

Wer will die alten Ladenhüter?

Zurück nach Huttwil. Trotz den modernen Bauten ist das Landschaftsbild noch intakt. Kein Vergleich zu den stark zersiedelten Agglomerationsgemeinden des Kantons Zürich, die den so genannten Siedlungsbrei bilden. Interessanterweise folgte die Leerstandentwicklung im bernischen Städtchen auch einem Trend, der für diejenigen überraschend klingt, die das Phänomen Leerstände nur aus den Medien kennen. Das Fernsehen beispielsweise fokussiert gerne auf leerstehende Neubauten. Doch eigentlich stehen im Verhältnis mehr alte Wohnungen leer als neue. Von den insgesamt rund 73‘000 Leerwohnungen in der Schweiz sind nur etwa 10‘000 Neubauten. «Wenn Sie die Wahl haben zwischen einer neuen Wohnung und einer Bestandsliegenschaft und das in etwa zum gleichen Mietzins, dann werden Sie die neue bevorzugen. Das sehen wir in der Stadt wie auch auf dem Land», sagt der SVIT-Präsident Andreas Ingold. Bei ImmoScout24 sind von den 37 ausgeschriebenen Wohnungen in Huttwil nur gerade sechs im Erstbezug/Neubau. Dies mag auch den unerwünschten Effekt provozieren, dass ertragsschwächere Mieter in die Altwohnungen ziehen, was die Steuereinnahmen herunterdrückt. Und es gibt eine weitere Knacknuss. Jahrelang liess sich die Bevölkerungszahl leicht von der Postleitzahl 4950 ableiten. Doch wenn alle leeren Wohnungen plötzlich Mieter fänden, hätte Huttwil plötzlich ein Drittel mehr Einwohner. Ein Szenario dass nicht nur Walter Rohrbach beunruhigt, sondern auch viele Einwohner, die die rasante Bautätigkeit mit gemischten Gefühlen entgegennehmen.

Doch einstweilen möchte das liebliche Städtchen mehr Öffentlichkeit gewinnen. Standortmarketing ist gefragt. Einen Imagefilm gibt es bereits über Ortschaft und Leute. Doch auf der Agenda steht nun ein wahrhaftiger Mammutplan. Während der Eiszeit breitete sich über dem Gebiet vom Oberaargau eine steppenartige Landschaft aus, während die Gletscher die tieferen Lagen der Schweiz unter ihrem Panzer begruben. Hierhin zogen sich die Mammuts zurück. Und dort blieben ihre Reste im Boden erhalten. Ein Wiener Unternehmen ist mit der Ausarbeitung eines Masterplans beauftragt. Im «Mammut- und Eiszeit-Erlebnispark Region Huttwil» erwartet man knapp 240‘000 Besucher im Jahr, wobei noch nicht ganz feststeht, ob diese Gold schürfen, nach Knochen graben, eine Schaukäserei besuchen oder auf einem Parcours auf der Höhe von Baumkronen spazieren sollen.

Doch ob Huttwil über den Tagestourismus – derzeit gibt es nur das Hotel «Kleiner Prinz» – auch neue Mieter findet, ist zu bezweifeln. Schliesslich möchte ja auch niemand beim Ballenberg wohnen. Für Donato Scognamiglio hätte Huttwil eine gute Ausgangsposition, um sich als moderner Arbeitsort zu positionieren. «In der Wichtigkeit kommt zuerst die Arbeit, dann das Wohnen und schliesslich das Essen», sagt Scognamiglio. Ein Grundstein ist ja bereits gelegt. Der E-Bike Pionier «Flyer» hat hier seinen Produktionsstandort. Huttwil als möglicher Hightech-Standort? «Schliesslich», meint Donato Scognamiglio, «war ja das Silicon Valley zuerst auch nur ein Tal.»

Michel Benedetti
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