Das Unternehmen IAZI legt seit der Gründung Wert auf das Zusammenspiel von Forschung und Unternehmertum im Immobiliensektor und hat vor einigen Jahren das «CAS in Banking mit Schwerpunkt Real Estate Finance» lanciert. In diesem Jahr ist IAZI eine Partnerschaft mit dem Center for Regional Economic Development (CRED) der Universität Bern eingegangen. Mit dieser Partnerschaft entsteht ein Wissens-Transfer, der sich auch gewinnbringend auf die Arbeit und das Dienstleistungsangebot von IAZI auswirken wird.
Quarterly: Vor rund 10 Jahren ist das Center for Regional Economic Development innerhalb der Universität Bern gegründet worden. Könnten Sie uns etwas über die Gründungsgeschichte des CRED erzählen?
Maximilian von Ehrlich: Ziel des CRED bei der Gründung war es, regionalökonomische Forschung an der Universität Bern stärker zu etablieren. Das daraus entstandene interdisziplinäre Center hat ebenfalls die bestehende Tourismusökonomie integriert. Kurz gesagt ist das CRED nun ein interdisziplinärer Hub aus den Bereichen Volkswirtschaftslehre, Geographie und Betriebswirtschaftslehre.
Ich selber bin 2013 an die Universität Bern gekommen. Von meiner akademischen Laufbahn her war ich zu diesem Zeitpunkt sehr stark in den Bereichen «Public Economics» und Regionalökonomie spezialisiert. 2020 habe ich dann die Direktion des CRED von meinem Vorgänger Aymo Brunetti übernommen.
Das CRED fokussiert sich auch auf Immobilien. Was sind die besonderen Opportunitäten und Herausforderungen bei der Forschung im Immobiliensektor?
Tatsächlich sind Immobilien ein wichtiger Bestandteil unserer Forschung. Wir besitzen eine Forschungsorganisation, die auf drei Schwerpunkten basiert, nämlich Standortdynamik, Immobilien- und Bodenpolitik sowie Tourismus. All diese Schwerpunkte haben einen klaren Bezug zur Immobilienwelt.
Die besondere Herausforderung unserer Arbeit liegt sicherlich darin, sich mit den Daten und Institutionen des Immobilienbereichs vertieft auseinanderzusetzen, um daraus neue Erkenntnisse zu entwickeln, die der Branche als Ganzes wiederum zugutekommen. Somit muss ich wissen, wie Immobilienmärkte funktionieren und welche Informationen ich daraus beziehen kann. Die Firma IAZI hat seit ihrer Gründung einen wichtigen Beitrag dazu geliefert, in dem sie mit den hedonischen Preismodellen eine Grundlage geschaffen hat für die Berechnung und Indexierung von Immobilienpreisen.
Bei unserer Forschungsarbeit ist es sehr wichtig, solide ökonomische Theorie mit den entsprechenden Daten zu verknüpfen, um damit Aussagen zu machen. Beim CRED haben wir auch den Anspruch, praxisrelevante Forschungsergebnisse zu liefern. Das heisst: Wir müssen unsere Theorien immer mit Evidenz unterfüttern. Die Herausforderung dabei ist es, die richtigen Daten zu beschaffen und das Modell auf die richtigen Institutionen anzupassen. In diesem Bereich hat sich in den letzten Jahren eine sehr rasante Entwicklung vollzogen, besonders, was die geografischen Informationen anbelangt.
IAZI hat als Mission, den Immobilienmarkt transparenter zu machen. Entspricht das auch der Zielvorstellung des CRED?
Ja, auf jeden Fall. Transparenz ist sehr wichtig. Einerseits wegen der Investitionssicherheit, aber andererseits auch zum Nutzen der Gesellschaft generell. Der Immobilienmarkt hat ja eine grosse Relevanz für das Leben aller Individuen der Gesellschaft. Einerseits bietet er das sprichwörtliche Dach über dem Kopf, andererseits ist ein Grossteil des Privatvermögens in Immobilen investiert. Demzufolge ist es sicher wichtig zu verstehen, wie der Markt funktioniert und wie die Gesellschaft Entscheidungen darüber treffen kann beziehungsweise sollte. Nehmen wir als Beispiel den trade-off preisgünstiger Wohnraum versus Zersiedlung. Hier braucht es auf jeden Fall transparente, neutrale Informationen, die alle Aspekte und Facetten des Problems abbilden.
Ein Arbeitsschwerpunkt im Bereich Immobilien ist das Thema «Bodenpolitik und Immobilien». Geht es da auch um die Rolle des öffentlichen Sektors im Immobilienbereich?
Ja. Diese Rolle ist sehr wichtig. Der öffentliche Sektor bestimmt ja zu einem gewissen Mass, was, wo und ob überhaupt gebaut wird. Es braucht da eine gewisse Koordination, um eine gute Baukultur zu ermöglichen. Es geht darum zu hinterfragen oder zu bemessen, welche Zielkonflikte hier vorliegen. Welche Vorteile und Kosten entstehen aus der Regulierung A versus Regulierung B.
Ein anderer Aspekt ist: Wie besteuert man eigentlich den Wohnraum? Hier geht es im Besonderen um die Eigenmietwertbesteuerung oder Abzugsfähigkeit von Zinskosten. Gerade das Letztere ist ein wichtiger Faktor bei der Preisbestimmung. Das heisst: Eine Zinsabzugsfähigkeit ist wertvoller an einem bestimmten Ort als dort, wo die Zinslast sehr hoch ist. Somit können die Entscheidungen des Staates die Nachfrage nach bestimmten Makrolagen-Faktoren beeinflussen.
Das CRED hat auch einen spezifischen Regulierungs-Index geschaffen. Was genau misst dieser Index?
Der Index heisst «land-use restrictiveness index». Vereinfacht gesagt analysiert er die Bodennutzung beziehungsweise deren Einschränkungen in den Schweizer Gemeinden. Der Index beziehungsweise die Indexzahlen sind so zu interpretieren: Ein höherer Wert bedeutet mehr Restriktionen. Das heisst, hier ist es tendenziell schwieriger mehr zu bauen. Was aber nicht wertend zu verstehen ist. Gleichzeitig haben wir verschiedene Sub-Indizes. Einer dieser Sub-Indizes sagt zum Beispiel, wie stark das lokale Stimmvolk beteiligt ist bei den politischen Vorstössen.
Könnte ich als Immobilieninvestor auch gewisse für mich relevante Informationen aus diesem Index herleiten?
Ja. Sie könnten einerseits erfahren, welche Kennzahlen zur Raumplanung beziehungsweise Landnutzung bereits bestehen in gewissen Gemeinden, z. B. die Ausnützungsziffer oder wie viel preisgünstigen Wohnraum die Gemeinde erstellen muss. Dann erhält der Investor oder die Investorin einen globalen Überblick, wie schwierig oder weniger schwierig es ist, in einer Gemeinde Neubauten zu planen. Aber es lassen sich auch andere interessante Aspekte herauslesen, zum Beispiel ob es eine starke Koordinierung zwischen Nachbargemeinden gibt bezüglich der Landnutzung. Entwicklungen in der einen Gemeinde können sich nämlich auch stark auf andere Gemeinden auswirken, denn wir wohnen und arbeiten ja nicht immer nur in einer Gemeinde.
Wie war denn die Resonanz bisher auf diesen Index?
Sehr positiv. Man muss aber auch sagen, dass die Bodenpolitik in der Schweiz ein sehr heisses Thema ist, denn die Ressourcen sind ja sehr knapp in diesem Land. Das ist für manche ein Problem, und darum ist das Thema Bodennutzung emotional sehr aufgeladen. Rein ökonomisch betrachtet muss ich die Nachfrage reduzieren, um die Wohnkosten zu reduzieren, doch wie schaffe ich das in der Praxis? Auf der anderen Seite steht das Angebot: Wenn ich das Angebot erhöhe, ruft das sehr schnell die Kritiker der Zersiedlung auf den Plan. Das ist ein klassischer Zielkonflikt. Grundsätzlich ist es bei Zielkonflikten so: Man kann nie beides haben. Weniger bauen heisst mehr Grünflächen, heisst aber auch teurerer Wohnraum.
In unserem Index werden für solche Aspekte reale Zahlen oder Fakten produziert, wobei ich festhalten möchte, dass all diese Informationen wertfrei sind. Es gibt also keine Interpretation, ob diese Informationen gut oder schlecht sind. Wir geben damit der Gesellschaft Zahlen in die Hand, mit der sie die Probleme gewichten kann, was dann auch zu besseren Entscheidungen führen sollte. Ganz im Sinne der Transparenz, was ja dem Claim von IAZI entspricht, mehr Transparenz für den Immobilienmarkt zu schaffen.
Abschliessend: Wie wird die Zusammenarbeit zwischen IAZI und CRED in der Zukunft aussehen; welche Vorteile und Synergien könnten daraus entstehen?
Ich finde, CRED und IAZI ergänzen sich sehr gut. Unsere wissenschaftliche, universitäre Forschung mit theoretischen Modellen oder ökonometrischen Methoden treffen auf Seiten von IAZI auf ein sehr tiefes und breites Praxiswissen. Ebenso hat IAZI über die Jahre eine einzigartige Datengrundlage geschaffen. Wir können also unsere Modelle zusammen mit IAZI optimieren und so neue Erkenntnisse liefern, die wiederum dem Immobilienmarkt oder vielleicht den Stakeholdern von IAZI zugutekommen.
Diese Arbeit möchten wir mittels gemeinsamer Studien vertiefen oder bei speziellen Events vorstellen. Dann gibt es den Bereich Aus- und Weiterbildung, wo wir uns auch ideal ergänzen. Zum Beispiel möchten wir im Master für Applied Economics der Universität Bern neu den Schwerpunkt Immobilien integrieren. Ganz viele Absolventen dieses Lehrgangs arbeiten übrigens später im Immobiliensektor. Im Gegenzug wird das CRED sicher auch Kompetenzen einbringen in das CAS für Real Estate Finance, das IAZI sehr erfolgreich anbietet.
