Am 12. Real Estate Investment Lunch hat die IAZI AG die neusten Zahlen und Fakten für Schweizer Renditeliegenschaften der anwesenden Investorengemeinde vorgestellt. Die Zahlen umfassen unter anderem Performancewerte, Mieten, Leerstände sowie verschiedene Liegenschaftsaufwände für Wohnliegenschaften, gemischt genutzte Liegenschaften und Geschäftsliegenschaften. Die Bewertungsgrundlage bilden rund 8000 Liegenschaften mit einem Marktwerkt von rund 140 Milliarden Schweizer Franken, die per 31. Dezember 2016 analysiert und ausgewertet wurden.
Deutlicher Performancerückgang bei Geschäftsliegenschaften
Bei Schweizer Immobiliendirektanlagen ist die Performance im Vorjahresvergleich gesunken und beträgt per Ende 2016 5.8 % (2015: 6.6 %). Am meisten ist die Performance bei Bürohäusern und Verkaufsflächen (2016: 4.3 %; 2015: 5.5 %) zurückgegangen, was die anhaltende Krise in diesen Segmenten widerspiegelt. Einen Performancerückgang verzeichnen auch gemischt genutzte Liegenschaften (2016: 6.1 %; 2015: 6.8 %), während allein bei den Wohnliegenschaften (2016: 6.8 %; 2015: 7.3 %) der Rückgang vergleichsweise gering ausgefallen ist. Die Spitzenreiter bei den kantonalen Performancewerten für Wohnliegenschaften sind Wallis (8.4 %), sowie Basel-Stadt (7.8 %) und Zürich (7.7 %). Bei den Schweizer Städten verzeichnen Lausanne (6.6 %) und Luzern (6.7 %) höhere Performancewerte als der frühere Hotspot Genf (5.5 %).
Die Performance summiert sich aus der Wertentwicklung (2016: 2.5 %; 2015: 3.0 %) und der Netto-Cashflow-Rendite, respektive NCF-Rendite (2016: 3.3 %; 2015: 3.6 %). «Wir stellen fest, dass im Berichtsjahr beide Werte rückläufig sind», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. «Aus unserer Sicht ist der diesjährige Performancerückgang vor allem auf die geringe Wertsteigerung von Geschäftsliegenschaften zurückzuführen, die per Ende 2016 nur 1.0 % beträgt.» Uneinheitlich sei das Bild bei den Kantonen. Während die Performance der Geschäftsliegenschaften in den Kantonen Zug (6.3 %) und Freiburg (11.8 %) vergleichsweise hoch ausgefallen ist, ist die Performance für Bürohäuser und Verkaufsflächen in den Kantonen Solothurn (2.8 %) sowie in den Kantonen Tessin (2.0 %) und Graubünden (0.5 %) auf einem tiefen Stand.
Steigende Leerstände
Insgesamt sind die nicht realisierten Mieten (2016: 5.5 %; 2015: 4.9 %) im Vorjahresvergleich gestiegen. Die nicht realisierten Mieten setzten sich zusammen aus Leerständen, Rabatten und Mietzinsausfällen. Bei Geschäftsliegenschaften (2016: 7.8 %; 2015: 7.1 %) sind die Werte höher als bei gemischt genutzten Liegenschaften (2016: 6.1 %, 2015: 5.4 %) oder Wohnliegenschaften (2016: 3.4%; 2015: 3.1%). Sehr hohe Werte in der Kategorie gemischt genutzte Liegenschaften weisen besonders die Kantone St.-Gallen (13.1 %) und Baselland (12.3 %) aus. Sehr uneinheitlich präsentiert sich das Bild bei Wohnliegenschaften. Hier ist die Spanne zwischen dem «Spitzenreiter» Solothurn (8.1 %) und dem «Schlusslicht » Waadt (1.2 %) sehr breit.
Bei Wohnliegenschaften sind mit Wertkorrekturen zu rechnen
«Generell müssen Immobilieninvestoren dieses Jahr mit einem anspruchsvollen Marktumfeld rechnen», sagt Donato Scognamiglio. Ein Immobilieninvestor hätte per Ende 2016 im Schnitt bis zu 5 Prozent NCF pro m2 weniger realisiert als im Vorjahr. Bei den Immobiliendirektanlagen sei Raum für Wertentwicklung nicht mehr vorhanden. Zudem stünden die Einnahmen, d.h. die Cashflows, in allen Liegenschaftskategorien unter Druck. «Besonders auffällig ist, dass nun die Wohnimmobilen, die sich bisher mit stabilen Einnahmen als Stabilitätsfaktor erwiesen haben, zunehmend auch mit steigenden Leerständen kämpfen müssen», sagt Scognamiglio. «Aufgrund der immer noch hohen Bautätigkeit und einem parallel dazu deutlichen Nachfragerückgang sind Immobiliendirektanlagen für einen Investor gegenwärtig risikoreicher. Wer jetzt noch in den Markt einsteigt, muss mit sinkenden Einnahmen und wachsenden Leerständen rechnen», sagt Scognamiglio.
Verleihung der IAZI Real Estate Investment Awards
Dieses Jahr verleiht IAZI bereits zum dritten Mal die IAZI Real Estate Investment Awards. Das beste Immobilienportfoliomanagement wird anhand von 8 Kennzahlen aus dem IAZI Swiss Property Benchmark® mit einer Auszeichnung gewürdigt. Als objektive Auswahlkriterien gelten verschiedene Kennzahlen wie die Performance, die Leerstände oder die Liegenschaftsaufwände. Die Awards werden in acht verschiedenen Kategorien verliehen. Teilnahmeberichtigt sind alle Investoren, die über ein Immobilienportfolio mit einem Marktwert von über CHF 100 Mio. verfügen. Die Preisträger sind:
Best Swiss German Properties: Swiss Life Asset Managers
- Best Latin Switzerland Properties: Suva
- Best Residential Properties: Vaudoise Assurances
- Best Commercial Properties: Suva
- Best Insurance Company Portfolio: Generali Gruppe Schweiz
- Best Pension Fund Portfolio: Pensionskasse der Credit Suisse
- Best Investment Fund: UBS Fund Management (Fonds: SIMA)
Ein Special Award geht an das beste neu analysierte Portfolio. Der Preisträger ist:
- Best Newcomer Portfolio: PSP Swiss Property
