Zwischen Tradition und neuen Lebensformen
In der Nähe des Berner Länggassquartier auf dem Viererfeld weiden im Sommer die Kühe. Allerdings nicht mehr lange. Äusserst knapp haben sich die städtischen Stimmbürger Anfang Juni für eine Überbauung ausgesprochen. Eine bunte Allianz von Grün bis Rechts bekämpfte die Vorlage. Während die Ersteren den Verlust des Idylls postulierten, störten sich die Vertreter der bürgerlichen Parteien an der «realitätsfremden» Idealisierung des Projektes. Das Pro-Viererfeld-Komitee propagierte trendige Maximen wie «Dichter Bauen», «2000-Watt-Gesellschaft» und «Soziale Durchmischung». Doch gerade dieser Idealismus spaltet die Schweiz. Für die einen verheisst «dichter» eine Zukunft; die anderen sehen im «Dichtestress» eine Bedrohung des Vertrauten. Ein Konsens herrscht gerade noch über das Grundbedürfnis jedes Einwohners, ein Dach über dem Kopf zu haben. Aber bei den konkreteren Fragen «Zu welchem Preis?», «In welchem Haus?» und «Auf welchem Boden?» scheiden sich bereits die Geister.
Objekt- versus Subjektförderung
Die Schweiz ist im globalen Vergleich ein kleines Land und verfügt über knappe Landreserven. Seit der letzten Revision des Raumplanungsgesetzes beschränkt der Bund zudem die übermässige Einzonung von Bodenreserven. Doch neben diesem Status Quo gibt es auch eine dynamische Sicht. Die Zuwanderung aus anderen Ländern hält an, so lange die Schweiz nichts an ihrer Attraktivität als stabiles Land mit hoher Lebensqualität einbüsst. Die Bildung von Metropolitan-Regionen geht einher mit einer dichteren Siedlung und der Entvölkerung der ruralen Schweiz. Dass dies zu einer Veränderung der Bevölkerungsstruktur führen wird, ist nicht von der Hand zu weisen. Die Angst vor einer unkontrollierbaren Entwicklung beflügelt sozialpolitische Vorstösse. So haben sich drei Viertel der Zürcher Stimmbürger für die Volksinitiative «Für mehr bezahlbaren Wohnraum» ausgesprochen.
Der neue Grundsatzartikel sieht die schrittweise Erhöhung des Anteils günstiger Mietwohnungen von heute knapp einem Viertel auf einen Drittel bis ins Jahr 2050 vor. Wie diese Ziele zu realisieren sind, ist noch offen. Doch es ist anzunehmen, dass die Limmatstadt auf einen der Eckpfeiler der städtischen Wohnungspolitik setzt, der seit über 80 Jahren unverändert geblieben ist. Im Zentrum dieser Politik stand und steht die Objektförderung, das heisst die gezielte Verbilligung von Wohnraum. Wie in den meisten europäischen Ländern wurde die Objektförderung ihrer Alternative, der Subjektförderung, welche eine direkte Unterstützung der bedürftigen Haushalte vorsieht, klar vorgezogen. Das städtische Wohnungsportfolio von rund 9‘000 Wohnungen ist relativ klein. Soziale Wohnpolitik in Zürich wird deshalb vorwiegend indirekt mit der Abgabe von Bauland im Baurecht an die Baugenossenschaften gemacht.
Zürich ist Eldorado des gemeinnützigen Wohnungsbaus
Erlebt das Genossenschaftsmodell dadurch einen neuen Frühling? Oder müssen Genossenschaften langsam umdenken, wenn gesellschaftspolitische Anliegen wie Diversität der Bewohner oder die Verringerung der Distanz zwischen Wohnraum und Arbeitsplatz mehr Gewicht erhalten? Schliesslich ist die Frage «cui bono?» berechtigt, oder anders gefragt: Gehen die gemeinnützigen Wohnungen wirklich an jene, die einer solchen bedürften, also den sozial benachteiligten Personen oder Familien? Das ganze Spektrum des Genossenschaftswesens auszuleuchten würden den Rahmen des Artikels sprengen, doch immerhin lässt sich die Relevanz der Genossenschaften im Wohnungsbau an ein paar Zahlen und Fakten veranschaulichen.
In der Schweiz befinden sich etwa 4.6 Prozent der Wohnungen in Genossenschaftsbesitz. Spitzenreiter sind Städte wie Zürich (26.2%) und Biel (16%). Während in den 1970-er Jahren noch weniger als 500 Baugenossenschaften im Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz vertreten waren, zählt dieser heute über rund 1100 Mitglieder. Im Kanton Zürich, dem Eldorado des gemeinnützigen Wohnungsbaus, gibt es rund 63’000 Genossenschaftswohnungen, während sich in den Kantonen wie Obwalden oder Appenzell Inner- und Ausserrhoden nicht mal 500 befinden. Obwohl sich die Baugenossenschaften stark unterscheiden, was ihre Ausrichtung, Mitgliederzahl und Performanz betrifft, funktionieren sie nach demselben Prinzip. Wohnbaugenossenschaften sind nicht gewinnorientiert und berechnen ihre Mietzinse nach dem Prinzip der Kostenmiete. Sie verrechnen also via Mietzins nur ihre effektiven Aufwände.
In einem imaginären Mieterfranken ist dargestellt, was die Mietzinseinnahmen genau abdecken. Das grösste Stück am Kostenkuchen machen Abschreibungen aus (40%); über 20% gehen an Unterhalt und Reparaturen und etwa gleich viel an Kapitalzinsen. Der Rest verteilt sich auf Abgaben, Verwaltung und Diverse Kosten. Gerade der Anteil an Kapitalzinsen machen Genossenschaftswohnungen im Vergleich zum Markt deutlich günstiger, denn die Genossenschaften finanzieren sich nicht über den Kapitalmarkt. Zahlreiche Förderungsinstrumente erlauben es den genossenschaftlichen Bauträgern, den marktüblichen Mietzins wesentlich zu reduzieren.
Der Bund fördert, aber fordert auch
Genossenschaften erwerben das Land im Baurecht mit einem günstigeren Baurechtszins. Die beiden Dachverbände der Baugenossenschaften Wohnbaugenossenschaften Schweiz sowie Wohnen Schweiz gewähren zinsgünstige Darlehen, deren Gelder aus der Bundeskasse und aus dem verbandseigenen Solidaritätsfonds stammen. Ebenso verbürgt der Bund die Anleihen der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EWG). Über die Subventionierung vermag der Bund seine energiepolitischen Ziele indirekt durchzusetzen. Während sich die Darlehensbeiträge für eine Wohnung ohne zertifizierten Standard auf 15’000 Franken belaufen, erhält eine Wohnung mit höherem Minergie-Standard einen mehr als doppelt so hohen Zuschuss.
Aufgrund der Kostenstatistik der Zürcher Baugenossenschaften für das Rechnungsjahr 2014 beträgt der monatliche, durchschnittliche Nettomietzins 1‘069 für eine Genossenschaftswohnung. Pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt die durchschnittliche Miete rund 166 Franken, der Median 171 Franken. Der Median der durchschnittlichen Bestandsmiete im nicht gemeinnützigen Segment für den Kanton Zürich beträgt gemäss den aktuellsten Zahlen aus dem IAZI Swiss Property Benchmark® 226 Franken pro Quadratmeter. Der Unterschied beträgt rund die Hälfte. Doch da seither die Mieten nicht gemeinnütziger Anbieter weiter gestiegen sind, dürfte diese Differenz noch höher sein.
Sehen Genossenschaften die Zeichen der Zeit?
Letztlich ist es gerade die grosse Mietzinsdifferenz, welche die Attraktivität des Genossenschaftsmodells ausmacht. Doch ergibt sich daraus eine Begleiterscheinung, die das natürliche Gerechtigkeitsempfinden strapaziert. Wer einmal das Glück hat, in eine preisgünstige Wohnung einzuziehen, wird diese so schnell nicht wieder verlassen. Der künstliche Anreiz zu langen Verweildauern wird in der Ökonomie als Lock-in-Effekt bezeichnet. Er führt bei den Genossenschaften zu den berüchtigt langen Wartelisten. Verschiedene Studien der letzten Jahre zeigen zudem, dass der Ausländeranteil in Genossenschaften mit 22.4% der Bewohnerschaft deutlich geringer ist als in den Wohnungen auf dem freien Markt (31.7%). Bei der Einkommensverteilung zeigt sich zunächst das erwartete Bild. Mieter mit einem Einkommen von über 200’000 Franken sind bei Genossenschaften untervertreten, überraschenderweise aber auch jene ohne Vermögen. Die meisten Genossenschaften kennen zwar Belegungsvorschriften, die wenigsten kontrollieren aber Einkommen und Vermögenszuwachs bei ihren Mitgliedern.
Traditionelle Genossenschaften scheinen in ihrem Angebot dem gesellschaftlichen Wandel zu wenig Rechnung zu tragen. Der überwiegende Teil der neu gebauten Wohnungen ist immer noch auf die klassische Familie ausgelegt, d. h. Vater, Mutter und zwei Kinder. In der Schweiz sind bereits 35 Prozent der Haushalte Einzelhaushalte. Die Lebensphasen sind einem schnelleren Wandel unterworfen, die Arbeitswelt verändert sich ebenso rasant. Die Grenzen zwischen privatem, halbprivatem und öffentlichem Raum beginnen sich stärker zu verwischen und zu überlagern. All diese Veränderungen haben erst in bescheidenem Umfang zu neuen und flexibleren Siedlungs- und Gebäudetypologien geführt.
Auf der Suche nach neuen Wohn- und Lebensformen geht die Baugenossenschaft Mehr als Wohnen neue Wege. 2010 konnte sie das in Zürich-Nord gelegene Hunziker Areal übernehmen, eine ehemalige Industrie- und Gewerbezone in der Nähe des Fernsehstudios. Die Schaffung eines «lebendigen Quartiers» ist ein deutliches Unterscheidungsmerkmal zu den in den 1970-er Jahren rasch hochgezogenen Schlafsiedlungen in der Peripherie. Seit 2015 bietet das Areal Wohnraum für 1200 Personen und etwa 150 Arbeitsplätze. Die angestrebte Diversität der Bewohner scheint sich zu bewähren. Unter anderem bewohnen 40 Menschen mit Behinderungen unterschiedlichen Grades seit letztem Jahr die Siedlung. Etwas profaner, aber deshalb nicht unbedeutend ist die Tatsache, dass sich einige Start-ups und lokales Gewerbe im Areal eingemietet haben. 90% der Gewerbeflächen mit verschiedensten Nutzungen sind bereits vermietet, was an dieser Lage als Erfolg zu werten ist.
Strategischer Ansatz in Nyon
Solche prestigeträchtigen Projekte in Grossstädten und ihren Ballungsräumen haben Modellcharakter, führen aber auch dazu, dass kleinere oder ländliche Gemeinden gar nicht mit preisgünstigem Wohnraum assoziiert werden. Nicht nur grosse Städte wie Genf, Lausanne, Basel und Zürich, sondern auch kleinere Gemeinden sehen sich mit den Auswirkungen steigender Wohnungspreise konfrontiert. So weist Küsnacht nach Zürich und Winterthur kantonsweit einen der höchsten Anteile von genossenschaftlichen Wohnungen auf. Heute sind 10% der Wohnungen in Küsnacht in der Hand von Baugenossenschaften oder der Gemeinde.
In der Westschweiz hat die Gemeinde Nyon 2005 eine eigene Wohnraumstrategie erarbeitet («objectif logement»). Nyon spürt einen starken Entwicklungsdruck aus Genf. Prognostiziert ist ein Bevölkerungswachstum von 14 % innerhalb der nächsten zehn Jahre. Auf dem lokalen Wohnungsmarkt will die Stadt deshalb eine Steuerungsfunktion übernehmen. Seit 2005 wird kein gemeindeeigenes Land mehr verkauft. Mit finanzieller Unterstützung des Kantons will die Gemeinde gezielt Land aufkaufen, was ihren Handlungsspielraum vergrössert, und will im Rahmen von Gestaltungsplänen mindestens 15 % gemeinnützigen plus 10% preisgünstigen Wohnraum schaffen.
Schliesslich hat die Diskussion und Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative die Situation der Berggemeinden etwas einseitig karikiert. In den 1990er-Jahren wandelte die Bündner Gemeinde Ftan Landwirtschafts- in Bauland um und verpflichtete die Eigentümer, nur für den Eigenbedarf zu bauen oder das Land günstig an die Gemeinde zu verkaufen. In einem nächsten Schritt gründete die Gemeinde 2007 mit anderen Partnern die Baugenossenschaft „Chasa Reisgia“ zur Errichtung von Mietwohnungen. Bis 2011 entstanden so 13 Wohnungen in zwei Häusern, die vorwiegend an junge Familien vermietet sind.
Eventhinweis: 9. Schweizer Finanz- und Immobilienkongress
Preisgünstiges Wohnen ist eines der Schwerpunktthemen am 12. Schweizer Finanz- und Immobilienkongress im November 2016. Der alljährlich in Bern stattfindende Kongress mit namhaften Keynote-Speakern und Referenten hat sich als national führende Konferenz im Immobilien- und Finanzbereich etabliert. An der Veranstaltung treffen sich die wichtigen Akteure der Schweizer Finanz- und Immobilienwelt im gediegenen Rahmen des Hotels Bellevue Palace.
