Sanfte Landung oder Immobilienblase. Es scheint manchmal, als ob die korrekte Interpretation der Marktbewegungen im Immobilienmarkt in den Augen des Betrachters liegt. Es genügte schon ein geringfügiger Anstieg des UBS-Bubble-Index im Spätsommer, um die Phantasie in der Presselandschaft wieder anzuheizen. Gleichzeitig sprechen Marktbeobachter seit Längerem von einer Marktberuhigung. Was stimmt denn nun? Und wer bietet die richtige Sichtweise?
Die daraus wachsende Unsicherheit ist wie lähmendes Gift für den Immobilienmarkt und weckt den Wunsch nach einer widerspruchsfreien Prognose. Meteorologen würden sich hüten,gleichzeitig einen Kälteeinbruch und eine Hitzewelle vorauszusagen, wollten sie nicht die Glaubwürdigkeit verlieren.
In dieser Situation sind Marktspezialisten wie IAZI gefordert, faktenbasierte und plausible Szenarien für die weitere Marktentwicklung zu entwickeln. Immobilieninvestoren, institutionelle Anleger und andere Akteure sollen daraus einen Handlungsrahmen entwickeln, um ihre Anlage- oder Investitionspolitik langfristig und nachhaltig zu steuern.
Geldpolitik mit ungeahnten Kollateralschäden
Ein wichtiger Bestandteil der Szenarien ist die Früherkennung der Wirkung von politischen Entscheidungen auf den Immobilienmarkt. Die letzte grosse Immobilienkrise der Schweiz ist ein Musterbeispiel für das komplexe Zusammenwirken von Wirtschaft und Politik. Während den 1980er-Jahren hatten sich die Immobilienpreise drastisch erhöht. Die Haltedauer von Immobilien nahm ab, und die Spekulation stieg an.
Die Nationalbank setzte auf eine expansive Geldpolitik, um die Folgen des Börsencrashs von 1987 zu mildern und das Wirtschaftswachstum zu stimulieren. Aufgrund der niedrigen Zinsen verdoppelte sich das inländische Hypothekarvolumen in dieser Zeitperiode. Was etliche Auguren vorausgesagt hatten, traf jetzt ein: Die Inflation geriet ausser Kontrolle.
1990 stieg die Teuerung in der Schweiz auf über 5 Prozent. Die Nationalbank stoppte die Geldschleusen abrupt. Sie erhöhte den Leitzins im gleichen Jahr auf rekordhohe 7 Prozent. Indes versuchte der Bundesrat mit einer Reihe dringlicher Beschlüsse, der Immobilienspekulation Einhalt zu gebieten. Die Immobilienpreise stürzten jäh ab und die Wirtschaft schlitterte in eine schwere Rezession.
Wirkt das nicht wie ein Déjà-Vu-Erlebnis? Wiederum ist das Wirtschaftsleben von der Entscheidungskraft der Nationalbank stimuliert. Den vorerst letzten Meilenstein setzte sie mit der Aufhebung des Euro-Mindestkurses Anfang Jahr. Wiederum schwächelt die Wirtschaft, während die Politik ihren ganzen Eifer daran setzt, den angeblichen Übertreibungen und Spekulationsblasen am Immobilienmarkt Herr zu werden.
Doch gleichzeitig gibt es ein Novum. Noch nie gab es so viele Gesetzesinitiativen und Vorstösse, die direkt oder indirekt. auf den Immobilienmarkt abzielten. Rund zehn Initiativen verharren derzeit in der Pipeline. Gleichzeitig arbeitet Bundesbern mit Hochdruck an der Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative, die den Zustrom von neuen Arbeitskräften aus dem EU-Raum beschränken will.
Politknowhow und faktenbasierte Prognoseinstrumente
Um aus dem komplexen Gebilde von Politik, Wirtschaft und Märkten eine Perspektive zu entwickeln, verfolgt IAZI mehrere Ansätze. Bei politischen Entscheidungen führt die mehr als 20-jährige Zusammenarbeit und der Wissensaustausch mit allen Akteuren des Immobilienmarktes zu einer differenzierten Einschätzung unter Berücksichtigung aller Interessenlagen.
Zusätzlich setzt IAZI auf makroökonomische Indikatoren, um aus der Wechselwirkung zwischen Gesamtwirtschaft und Immobilienmarkt Schlüsse zu ziehen. Vor diesem Hintergrund hat IAZI ein Analyseinstrument zur Messung der Markttemperatur entwickelt. Der IAZI Temperature Index setzt Wirtschaftsdaten mit der Entwicklung des Immobilienmarktes in Beziehung und errechnet daraus die für die Marktemperatur massgeblichen Subindikatoren Tragbarkeit, Leverage, Preis-Miet-Verhältnis, Verwundbarkeit und Preisentwicklung. Diese sind in einem Gesamtindex aggregiert. Der Index widerspiegelt die Wechselwirkungen zwischen makroökonomischen Kennzahlen und den Entwicklungen im Immobilienmarkt und dient somit als neutraler Frühindikator.
Schliesslich analysiert IAZI die in Zusammenarbeit mit der SIX Swiss Exchange publizierten Preisindizes für Renditeliegenschaften und privates Wohneigentum und leitet daraus Schlüsse ab für die weitere Marktentwicklung. Besondere Relevanz gewinnen derzeit auch die Zahlen der ImmoScout24 IAZI Immobilienindizes. Diese zeigen die Entwicklung der Angebotspreise in Echtzeit und liefern Momentaufnahmen des Marktes und eignen sich damit gut als Instrumente der Frühprognose.
IAZI will ihre Forschung auch weiterhin in die Früherkennung von Marktrisiken investieren, die aus dem komplexen Zusammenspiel von Politik, Wirtschaft und Immobilienmärkten entstehen.
