Die SWX IAZI Real Estate Indizes werden jedes Quartal publiziert. Diese zeigen die Preis- und Performanceentwicklung im Schweizer Immobilienmarkt für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Renditeliegenschaften bis zurück ins Jahr 1981. Wie haben diese Preisindizes den Immobilienmarkt beeinflusst? Was sind die zukünftigen Herausforderungen für die Kalkulierung und Verbreitung von Preisindizes? IAZI-Quarterly hat sich darüber mit Prof. Dr. Martin Hoesli unterhalten.
IAZI-Quarterly: IAZI hat die hedonische Bewertungsmethode für Wohnimmobilien in den 90er-Jahren in der Schweiz eingeführt und hat Indizes entwickelt auf dieser Basis. Das Ziel war mehr Transparenz in den Immobilienmarkt zu bringen. Glauben Sie, dass dieses Ziel erreicht worden ist?
Martin Hoesli: Auf jeden Fall. Die Preisniveaus und die Preisentwicklung von Wohnimmobilien sind heute weitaus bekannter. Dies hat die Transparenz auf dem Immobilienmarkt stark gefördert.
Ist es korrekt zu sagen, dass mangelnde Transparenz zur Immobilienkrise in den 90er-Jahren geführt hat? Und falls dem so ist, lässt sich ein Immobilienindex auch für Risiko-Monitoring verwenden?
Ich glaube nicht, dass mangelnde Transparenz die Hauptursache war für die Immobilienkrise der 1990er Jahre. Die Krise wurde vor allem durch eine sehr schnelle Erhöhung der Leitzinsen ausgelöst. Vielleicht hätten bessere Indizes erlaubt, Massnahmen zu entwickeln, um einen starken Anstieg der Preise zu verhindern, aber ganz sicher ist das nicht. Nehmen Sie zum Beispiel die Finanzkrise von 2008 in den USA. Der US-Immobilienmarkt war relativ transparent, doch die Krise ist dennoch eingetreten, weil viele Akteure die Vorzeichen nicht wahrhaben wollten. Dennoch: Indizes sind ein wichtiges Werkzeug für das Risikomanagement. Man erhält eine schärfere Sicht auf die Preisentwicklung. Ich glaube, dass es in der Schweiz auch durch die Indizes gelungen ist, das Platzen von Preisblasen zu verhindern, indem man Massnahmen für eine «sanfte Landung» getroffen hat.
Wie lassen sich denn genau Preisblasen erkennen mit Hilfe der Indizes?
Die Indizes spielen hier eine wichtige Rolle. Durch einen Vergleich der Fundamentaldaten (Einkünfte pro Haushalt oder Mietzinsen) mit den Preisen lässt sich die Blasenbildung erkennen. Es geht dabei darum, die effektiven Preise mit solchen Preisen zu vergleichen, die durch die Fundamentaldaten gerechtfertigt sind. Wenn die effektiven Preise zu hoch sind, gibt es Anzeichen für eine Preisblase. Für diese Analysen ist es natürlich unabdingbar, einerseits die Preisentwicklung und andererseits die Entwicklung der Fundamentaldaten genau zu messen. Letzteres Element ist schwieriger zu berechnen, deshalb kommen hier verschiedene Methoden zur Anwendung, wobei man am Schluss die «Krisenanzeichen» miteinander vergleicht.
Die Preisindizes von IAZI für Eigenheime basieren auf der hedonischen Bewertungsmethode. Hat sich diese Art von Indizes auch in anderen Ländern durchgesetzt?
Ja. Solche Indizes gibt es in vielen anderen Ländern, zum Beispiel in Grossbritannien, Frankreich, Deutschland, Spanien und Portugal. Allein dieser Umstand zeigt schon, dass es sich hier um eine sehr gute Bewertungsmethode handelt, um Preisentwicklungen im Immobilienmarkt zu berechnen. Für sehr liquide Märkte, wie zum Beispiel in den USA, besteht auch die Möglichkeit, die Repeat-Sales-Methode anzuwenden.
Für die Indexberechnung verwendet IAZI den umfassendsten Transaktionsdatenpool der Schweiz mit einer grossen Anzahl von Qualitätskriterien bzw. Eigenschaften von Immobilien. Ist es korrekt zu sagen, dass je mehr Eigenschaften und Transaktionen vorhanden sind, je präziser die Berechnung wird?
Im Prinzip ja, aber sehr wichtig dabei ist es, die verschiedenen Eigenschaften korrekt zu bemessen bzw. zu bewerten. Die kalkulierten Preise müssen auch den Marktpreisen entsprechen. Anders formuliert: Mangelnde Datenqualität führt auch zu qualitativ schlechten Indizes. Das lässt sich durch die einfache Formel «garbage in, garbage out» zusammenfassen. Wenn Sie viele Eigenschaften haben mit hoher Datenqualität, werden auch die Indizes dementsprechend gut sein.
IAZI zeigte sich bezüglich Indizes sehr innovativ bei der Lancierung der weltweit ersten hedonischen Real-Time-Indizes in Zusammenarbeit mit der Plattform www.immoscout24.ch. Worin besteht der Mehrwert eines Real-Time-Index?
Durch diese Art von Indizes erhält man einen Eindruck der «market sentiments», was nützlich ist für die Immobilienfirmen beim Verkauf oder Kauf einer Liegenschaft. Ein besonderer Vorteil ist: Sie sind schnell im Bilde und können auch schnell handeln. Allerdings muss man dazu auch sagen, dass die Investitionen in Immobilien immer langfristig sind, und dabei ist es auch ratsam, sich über die längerfristige Entwicklung der Marktfundamentaldaten im Klaren zu sein.
Es gibt Stimmen auf dem Markt, die bemängeln, dass es verschiedene Anbieter von Immobilienindizes gibt und somit auch verschiedene Bewertungsresultate. Glauben Sie, dass diese Kritik gerechtfertigt ist?
Ich glaube, dass es sehr wertvoll ist, wenn man auf verschiedene Quellen zurückgreifen kann. Man kann sich so ein Bild machen von der Qualität der einzelnen Quellen und so auch datengetriebene, sachliche Entscheidungen treffen.
Welcher Einfluss wird die Corona-Pandemie auf den Indexverlauf ausüben, wenn wir annehmen, dass uns der Corona-Virus noch ins 2021 begleiten wird?
Die Wohnimmobilienmärkte haben sich bisher als sehr resilient erwiesen. Natürlich gibt es auch Ausnahmen, vor allem in Ländern, die sehr auf den Tourismus ausgerichtet sind wie beispielsweise Spanien, Portugal oder Griechenland. Kommerzielle Immobilien sind stärker betroffen von der Krise. Besonders hart trifft es die Hotellerie und Verkaufsflächen. Büroimmobilien sind hingegen noch bisher glimpflich davongekommen, doch die zunehmende Tendenz in Richtung Homeoffice wird dieses Segment noch unter Druck setzen. Ein eigentlicher «Krisengewinner» sind die Logistik-Immobilien. Die Transformationen im Konsumverhalten und der unaufhaltsame Erfolg des Online-Handels haben die Nachfrage nach Verteilzentren stark beflügelt.
Welchen Einfluss werden Big Data und Künstliche Intelligenz auf die Indexberechnung haben in den nächsten Jahren? Was sind hier die Chancen oder Risiken?
Ein kluger Einsatz dieser Technologien wird sich sicher günstig auf die Qualität der hedonistischen Bewertungsmodelle auswirken. Die Berechnung von gewissen Eigenschaften der Immobilie sollte sich dadurch verbessern, vor allem was die Lagefaktoren anbelangt. Eine Gefahr sehe ich darin, dass solche Methoden zur Anwendung kommen könnten, ohne sich auf ein profundes Wissen über die Immobilienmärkte abzustützen. Wenn die Daten das Etikett «Big Data» tragen, sind es nicht unbedingt nützliche Daten. Wertvoll sind die Daten, wenn sie helfen, das Verhältnis der Immobilienpreise und der verschiedenen Eigenschaften einer Immobilie zu analysieren.
Biografie von Martin Hoesli
Professor Dr. Martin Hoesli hat eine Professur in Real Estate Finance an der Universität Genf und eine Professur in Finance an der Universität Aberdeen und lehrt ausserdem an der Kedge Business School. Seine Publikationen umfassen bereits sechs Bücher sowie hunderte wissenschaftliche Artikel über den Immobilienbereich. Er war Präsident der International Real Estate Society und der European Real Estate Society und ist gegenwärtig im Verwaltungsrat der Swiss Financial Analyst Association. Hoesli ist Fellow der Royal Institution of Chartered Surveyors und der Weimer School of Advanced Studies in Real Estate and Land Economics. Er war Gastprofessor an vielen Universitäten und ist auch Mitglied der Redaktionskommission bei einigen wissenschaftlichen, internationalen Fachzeitschriften, die sich mit dem Thema Immobilien beschäftigen.
