SWX IAZI Preisindizes für Immobilien 2. Quartal 2024

Eigenheimpreise steigen, Werte von Renditeliegenschaften stagnieren

Der Schweizer Immobilienmarkt wartet per Ende des zweiten Quartals 2024 mit gegenläufigen Trends auf. Während die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentum nach wie vor wächst, stagniert die Preisentwicklung von Renditeliegenschaften. Die aktuellen Rahmenbedingungen sprechen allerdings dafür, dass die Preisdynamik auch bei den Anlageimmobilien mittelfristig wieder anziehen könnte.

Schien sich beim Markt für Wohneigentum im Frühjahr noch eine Beruhigung abzuzeichnen, so ist von einer solchen per Ende des zweiten Quartals nichts mehr zu spüren. Gemäss «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» sind die effektiv am Markt bezahlten Transaktionspreise von Anfang April bis Ende Juni um 1,1% gestiegen. Damit verzeichnen die Eigenheimwerte über die vergangenen zwölf Monate eine stattliche Zunahme von 4,5%. Die Werte von Einfamilienhäusern (+1,2%) sind im abgelaufenen Quartal im Gleichschritt mit jenen von Eigentumswohnungen (+1,1%) gewachsen. Langfristig ist bei Stockwerkeigentum jedoch noch immer eine leicht stärkere Zunahme zu beobachten. Regional wurden die stärksten Wertsteigerungen erneut in der Zentralschweiz sowie in den alpinen Tourismusregionen registriert.

Momentan deutet im Eigenheimmarkt – abgesehen von der bereits sehr hohen preislichen Eintrittsschwelle – nichts auf eine Abkehr vom Wachstumskurs hin. Der hohe Preisdruck geht auf die stetige Verknappung des Angebots zurück. Eine Trendwende ist diesbezüglich nicht absehbar. Zwar gibt es auf Seiten der Politik zahlreiche Bestrebungen, die Wohnbautätigkeit zu fördern und zu vereinfachen – doch steht hierbei die Ausweitung des Mietwohnungsangebots im Vordergrund.

Das aktuelle Zinsumfeld ist der Nachfrage nach Wohneigentum ebenfalls nicht abträglich: Mit einer weiteren Senkung der Leitzinsen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) wurden Geldmarkt-Hypotheken (Saron-basiert) im Juni erneut günstiger. Im Herbst könnte zudem eine dritte Herabsetzung folgen. Auch die Kosten von Festhypotheken sind wieder deutlich gesunken. Das Budget von Wohneigentümern wird somit weiter entlastet.

Anders präsentiert sich die Situation auf dem Markt für Renditeliegenschaften, der sich nun das zweite Quartal in Folge seitwärts bewegt. Im zweiten Jahresviertel blieben die Werte mit +0,2% denn auch praktisch unverändert, wie der «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index» zeigt. Dieser misst die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Anlageimmobilien auf Basis der tatsächlichen Handänderungen zu Marktkonditionen, wobei naturgemäss nur Daten von mit Fremdkapital finanzierten Transaktionen in die Berechnung einfliessen. Über die vergangenen zwölf Monate ist die Wachstumsrate des Preisindex mit +1,8% noch leicht positiv.

Dass sich der Markt für Immobilieninvestitionen zumindest temporär beruhigt, war seit Abkehr vom Negativzinsumfeld im Juni 2022 erwartet worden. Ein Andauern der aktuell beobachteten Pause ist jedoch angesichts der robusten wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung fraglich. Der Arbeitskräftebedarf der hiesigen Unternehmen scheint ungebrochen, und so lag die kumulierte Nettozuwanderung in den ersten fünf Monaten des laufenden Jahres gemäss Zahlen des Staatssekretariats für Migration bereits bei über 30’000 Personen.

Die Flächennachfrage, allen voran für Wohnnutzung, aber auch für Büro- oder Gewerbeobjekte, bleibt damit äusserst robust. Dieser Umstand widerspiegelt sich in einer steigenden Tendenz der Neumieten. Auch wenn die Rückkehr zu (tiefen) positiven Zinsen den Immobilien-Boom vorläufig etwas eingedämmt hat und andere Anlageklassen an Attraktivität gewonnen haben, bleiben Renditeliegenschaften aufgrund der erfreulichen Aussichten auf der Ertragsseite interessant für Anleger. Dies dürfte sich über kurz oder lang auch wieder in steigenden Preisen äussern.

Michel Benedetti
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